Category Нерухомість

В даний час незалежна оцінка нерухомості залишається одним з найбільш затребуваних видів оціночної діяльності, що включають визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості або окремих прав щодо об’єкта нерухомості, що оцінюється, наприклад, права оренди, права користування і т.д. У сучасному світі, крім випадків обов’язкової оцінки, збільшується необхідність оцінки нерухомості в цілому. Часто вартість нерухомості буває очевидною для її власників або потенційних інвесторів. Але, після проведення незалежної оцінної експертизи, її ринкова вартість може бути суттєво скоригована. Для визначення цієї реальної вартості і проводиться оцінка нерухомості.

Необхідність в оцінці об’єктів комерційної нерухомості виникає у таких випадках:

Read More

Нелегке завдання бути продавцем. Агентства нерухомості використовують особливу майстерність для продажу нерухомості. Перша мета – покупка має стати святом. Нерухомість – це велике придбання. Пам’ятайте, що покупець зазвичай оцінює запропоновані йому варіанти найбільш об’єктивно. Суб’єктивна оцінка також має велике значення. Перший контакт покупця з продавцем – це огляд житла. Підготуйтеся до цього заздалегідь. Коли оцінюється квартира, виставлена на продаж, покупець ще оцінює і продавця. Аналізує, чи захочеться мати з ним справу. Агентства нерухомості є юридичною особою з певною формою власності, повинні мати низку документів, що визначають її статус, як організації. Насамперед, це статут організації, установчий договір, свідоцтво про реєстрацію. Дуже важливим моментом для агентства нерухомості є те, що вона підлягає обов’язковому ліцензуванню. Розглянемо такий варіант. Відкрийте газету. Ви бачите безліч оголошень про продаж та купівлю нерухомості. Попит народжує пропозицію. Нині на ринку активно діє велика кількість організацій, які готові запропонувати послуги з купівлі та продажу житла. Кількість фірм зростає з кожним днем. Сьогодні, знайти послуги в галузі нерухомості, дуже легко. Ви бажаєте без проблем придбати нерухомість? Тоді сміливо звертайтеся до агентств нерухомості. Ви оціните послуги спеціалістів у сфері нерухомості. Вони дадуть вам різні консультації, можуть зрозуміти, яку саме нерухомість ви хочете. Також вони правильно оцінять технічний стан будинку, що дуже важливо. Величезний плюс послуг агентства нерухомості, Ви значно заощадите дорогоцінний час, якого так не вистачає у суєтному житті великого міста. Елітні агенції нерухомості потрібні для того, щоб вирішити з вами два головні питання. Перший – це зрозуміти, що саме вам потрібно і що можна запропонувати вам за наявні кошти. Ви можете без проблем доручити агенту і пошук нерухомості, і супровід угоди, та юридичні питання. Будь-яка сучасна людина починає кожну справу з пошуку професіонала. Пам’ятайте, що кожен має займатися своєю справою. Довіртеся професіоналам.

Пан чи зник? Портрет покупця нерухомості

Перший тип умовно назвемо «невдахами». «Невдахи» – це ті суб’єкти ринку нерухомості, яким не пощастило в тому плані, що вони придбали свої омріяні квадратні метри на самому піку цін та ще й у кредит. Що це були за ціни? До осені 2008 року на вторинному ринку однокімнатна квартира в спальному районі мегаполісу стояла приблизно 50-60 тис. у.о., двокімнатна – близько 60-90 тис. у.о., за трикімнатні продавці просили 90-120 тис.у. . в залежності від віку будинку, планування та стану самої квартири.

На сьогоднішній день описуваний тип покупця опинився в найбільш невигідному становищі:

• по-перше, за придбану нерухомість заплачено завищену ціну і морально важко усвідомлювати, що майже половина витраченої на купівлю суми могла бути зекономлена;
• по-друге, реалізована придбана нерухомість за витраченою спочатку ціною в даний момент не може бути, т.к. ціни впали майже вдвічі порівняно з вереснем-2008;
• у третіх, внаслідок стрімкого зростання курсу долара США (а переважна більшість кредитів було видано саме в цій валюті) автоматично в перерахунку на національну валюту подорожчало і тіло кредиту, і відсотки, що виплачуються банку за нього.

При цьому все ж таки «невдахи» в одному виграли. Вони отримали банківську іпотеку! Адже більшість банків на сьогоднішній день або не кредитують зовсім, або кредитують під «варварськи» високі відсотки. «Невдахи», хоч і переплатили за придбану нерухомість у порівнянні з цінами на аналогічне житло на сьогоднішній день, а також додатково отримали подорожчання тягаря банківського кредиту, але вони все ж таки придбали власне житло і позбавлені необхідності нести витрати за його оренду.

Read More

Чільне значення оцінка нерухомості має при прийнятті рішення про вкладення коштів у приносить доход нерухомості, оцінка якої здійснюється. В даний час основним затребуваних видів оцінки є саме оцінка приносить доход нерухомості, що включає в себе оцінку права власності або інших прав. А незалежна оцінка нерухомості є по суті визначенням її поточної ринкової вартості. Оцінювачі зазвичай пропонують послуги з оцінки комерційної нерухомості кількох основних видів. Так, можна провести оцінку комерційної нерухомості торгової, оцінку нерухомості офісної, оцінку комерційної нерухомості складської, оцінку комерційної нерухомості виробничої та іншої нерухомості.
У результаті оцінки нерухомості береться до уваги обсяг доходу, ризик і період, що з його отриманням. Також ринкова оцінка нерухомості враховує багато інших чинників, які впливають здатність об’єктів комерційної нерухомості, оцінка яких здійснюється, приносити дохід. Основується ж оцінка нерухомості на трьох основних підходах: витратному, прибутковому та порівняльному.

Read More

З приходом фінансової кризи ситуація на ринку нерухомості погіршилася далеко не на краще, ціни на квартири знижуються, а купувати ні хто не поспішає, це відбувається з кількох причин:
по-перше: різко впав купівельний попит на нерухомість: через зниження рівня достатку населення (втрата роботи, скорочення, звільнення, зниження заробітної плати), багато громадян не в змозі накопичувати на житлі
по-друге: іпотечне кредитування практично не працює: банки не охоче видають кредити на купівлю житла через побоювання фінансових ризиків.

Read More

В даний час на ринку присутня велика кількість пропозицій про продаж виробничих баз, офісів, складів, будівель, нежитлових приміщень і т.д. Комерційна нерухомість може бути предметом будь-якої передбаченої або принаймні не забороненої законом угоди.

З урахуванням великої економічної значимості цих майнових об’єктів цілком зрозуміла важливість дотримання певних процедур угод купівлі-продажу комерційної нерухомості. Придбання нерухомості пов’язане з економічними та юридичними ризиками, які мають бути ретельно оцінені.

Read More

Як купують ріелтори для себе?

На запитання відповідав Едуард Граблевський, генеральний директор AlteraDom:

1. Чи маєте ви нерухомість за кордоном? Якщо так, то як ви вважаєте, наскільки вигідною була ситуація на ринку в той момент, коли ви її купували? Розкажіть про епізод угоди, що сам запам’ятався.

Я купував нерухомість у Ніцці – будинок у новому комплексі у 2004 році. Це був добрий момент для покупки з використанням іпотечного кредиту. На той час ставки за кредитами були історично малими та становили 3% при ставці EURIBOR близько 2%. Навіть зараз, коли ставка рефінансування Європейського центрального банку становить 1%, отримати іпотечний кредит у Франції під менше ніж 4% буде майже нереально.
У 2004 році бум на ринку нерухомості вже спостерігався, і тоді мені думалося, що я переплачую за будинок. Через три роки, коли я вирішив продати віллу, ціни, за якими я купував, вже пішли в історію. Я виставив свою віллу на продаж майже за подвійну ціну, і що було на 20% дорожче, ніж рекомендували агенти. Фахівці тоді передбачали, що мені потрібно чекати кілька місяців, що стандартний час для Франції і що ринок насичений нерухомістю. Це сталося у п’ятницю. Незважаючи на це агент зв’язався зі мною в понеділок і повідомив, що вже є пропозиція від покупця за ціною, яку я назвав. Я прийняв пропозицію і продав віллу того ж дня. Для Росії це, напевно, не дивно, але для Франції це скоріше виняток, ніж правило. Це і був момент, що запам’ятався в угоді.

2. Якби ви найближчим часом планували купити нерухомість в іншій країні, то коли і як саме ви зробили угоду? Де б ви придбали нерухомість: на первинному ринку, на вторинному, об’єкт з-під застави, якусь ще?

З покупкою можна почекати приблизно півроку, але шукати потрібно починати зараз, поки ринок надає широкий вибір об’єктів нерухомості за низькими цінами. Думаю, що світова криза, або, назвемо це простіше, корекція, практично добігає кінця, і незабаром почнеться підйом.
Погляньте на фондовий ринок Заходу. З початку року західні індекси зросли загалом на 15%, а регіонах BRIC на 50%. Ні для кого не секрет, фондовий ринок завжди був провідним випереджаючим економічним індикатором. В англійській це звучить як leading indicator. Простіше кажучи, фондовий ринок показує, що відбуватиметься в економіці через 6-8 місяців. Це свого роду провісник змін тенденцій ринку. Як можна бачити, ситуація на фондовому ринку покращується, з чого напряму випливає, що період перебудови закінчено, і вихід із кризи не за горами.
Ставка рефінансування Європейського банку зараз становить 1% і навряд чи опуститься нижче за цю позначку. З цього погляду отримання іпотечного кредиту видається зараз досить привабливим. Тепер про питання, яку нерухомість купувати. Якщо дивитися суто з економічної точки зору, то зараз добре купувати нерухомість на первинному ринку. Як я вже згадував вище, ми скоро вийдемо з кризи, і багато продавців на вторинному ринку нерухомості, ті, хто вистояв у кризу, залишаться на плаву і тепер. Первинний ринок гнучкіший і він дає більше можливостей для угод.
І я говорю не тільки про пряме зниження цін за нерухомість. Девелопери охоче йдуть на різні поступки, як, наприклад, замість одного підземного гаража пропонують відразу два. Або замість однієї квартири на нижньому поверсі пропонують вам таку саму, але на верхніх поверхах за тією ж вартістю. Або пропонують встановити кухню безкоштовно.
Звичайно, якщо вам головним критерієм вибору нерухомості є естетичний, то вторинний ринок запропонує вам набагато більше. Якщо вам потрібна вілла, на Кап-Ферра в 100 метрах від моря або в історичному центрі, де будувати нові об’єкти неможливо, тоді у вас просто немає альтернативи крім вторинного ринку.

3. Прокоментуйте, будь ласка, новий тренд – продаж об’єктів з-під застави.

У Штатах продаж заставних об’єктів – явище зовсім не нове. Там це, скажімо, розвинений стабільний ринок, який існує давно. Крім того, що банки самостійно продають заставні об’єкти безпосередньо, є посередницькі компанії, які за незначну плату $500 нададуть вам інформацію щодо заставних об’єктів, які є у продажу.
У Франції ринку продажу заставної нерухомості, що сформувався. Продаж нерухомості у Франції з-під застави відбувається так: зацікавлені люди самостійно продають заставну нерухомість через спеціалізовані агенції або безпосередньо, в індивідуальному порядку публікують оголошення в Інтернеті. Або банки, у яких було взято кредит, самі продають нерухомість з-під застави через афілійовані агентства нерухомості.
У Франції відсутня офіційна статистика із продажу заставної нерухомості. Відомо лише, що у 2008 році було подано близько 30 тисяч заяв на credit relais. Це цільовий кредит, який надається лише за умови продажу наявної нерухомості з наданням паперів, що підтверджують, що нерухомість справді надійшла у продаж. Розмір кредиту визначається різницею між ймовірною продажною ціною та розміром боргу. Наприклад, якщо борг банку склав €700 тисяч, а нерухомість продається за €1 мільйон, максимум, скільки банк позичить, це €300 тисяч. При цьому кредитні гроші ви не отримуєте. Ви просто перестаєте сплачувати кредит, і банк використовує виділений кредит для сплати ваших місячних кредитних внесків. Credit relais надається терміном до двох років. Найчастіше, за цей час продавець встигає продати нерухомість і може віддати борг банку.

4. Багато учасників ринку відзначають, що сьогодні покупці витрачають куди більше часу на вибір об’єкта нерухомості, ніж витрачали раніше. Як ви вважаєте, чим це пояснюється?

На мою думку, головна причина є очевидною і пов’язана з перевагою пропозиції над попитом. Раніше ситуація була зворотною, попит був більшим, і тому покупець поспішав купити нерухомість, усвідомлюючи, що завтра вона буде дорожчою або її купить вже хтось інший. Сьогодні ситуація абсолютно змінилася.
Пропозиція зросла, а попит упав. Баланс попиту та пропозиції, як відомо, регулює ціна. Тому ті, хто продають, повинні опускати ціни, щоб залучити покупців, а покупці не поспішають купувати, побоюючись, що ціни можуть впасти ще нижче. Це – про тих, що купують будинок, скажімо так, «для душі».
Зараз на ринку нерухомості ми спостерігаємо все більшу кількість покупців-інвесторів, які шукають недооцінену нерухомість, роблячи вибір із величезної кількості пропозицій. Це вимагає час, його поки що є удосталь, поспішати не варто.

Вирішив я поїхати до столиці України. Перевірив ціни на готельні номери і зрозумів, що саме подобово знімати готельний номер це дуже круто. Довелося шукати альтернативу.

Потім поставив у пошуковій системі кілька інтерпретацій слова подобово: подобово Київ, “Київ подобово”, “зняти квартиру подобово Київ”, “оренда квартир подобово”.

Вибрав кілька варіантів із найбільш прийнятними варіантами і почав дзвонити. За деякими телефонами просто ніяк не відповідали, по інших не могли пояснити чи хамили. Незрозуміло, як ці люди здають свої квартири подобово, напевно, гроші їм не потрібні.

Зрештою знайшов нормальну адекватну людину котрий та розповів все та нормально поговорили. Домовився у нього винайняти квартиру подобово.

Для тих хто не знає розрахунковий час заселення та виселення у подобової оренди таке саме як у готелях 12 годин дня.

До речі для тих, хто приїжджає до Києва, як напевно і в будь-яке місто, не бажано ловити таксі прямо біля вокзалу. Ціна на таксі якщо пройдете метрів сто-двісті від вокзалу буде майже вдвічі нижчою.

Наведу цитату з одного сайту: «Ціна за оренду квартири на добу не залежить від кількості людей, що в’їжджають. Вишуканий інтер’єр та дизайнерські рішення не розчарують найвибагливіших гостей столиці. Наявність всілякої необхідної побутової техніки та просторі кімнати дозволять комфортно влаштуватися навіть великій родині у самому центрі Києва.»

Приїхав я значить до Києва заселився. Ціна повністю відповідала якості та всі фотографії які були на сайті відповідали реальній квартирі. Комісію не платив, відпочив, нагулявся, все подивився. І грошей витратив у порівнянні з тим, якби знімав готель у два рази менше.

Загалом все супер, головне знайти адекватну і осудну людину  яка займається подобовою орендою в Києві.

Всім удачі.

Ця стаття присвячується тим, хто за своєю діяльністю, способом життя змушений постійно подорожувати з одного кінця світу в інший, відвідувати кілька країн або міст на місяць, а то й на тиждень. Щодня змінюється вид за вікном, люди, і, звичайно ж, місце проживання.
Втомилися від безликих стандартних номерів готелів? Хочеться тепла та затишку навіть якщо Ви далеко від дому? Проживання в готелі є абсолютно гідною альтернативою – подобова оренда квартир. Незалежно від того турист Ви або приїхали до Києва по роботі, винайняти квартиру – буде правильним вибором, і на те є низка причин.
По-перше, жити навіть у орендованій квартирі набагато комфортніше, зручніше і приємніше, ніж у кімнатах готелю. Так як у Вас, хоч і на час, є свій особистий простір, де Ви можете відпочивати, займатися справами, спортом, влаштовувати не надто галасливі вечірки, запрошувати друзів, які, до речі, залишаться на ніч. Одним словом, Ви зможете робити все, що звикли робити вдома без побоювань, що хтось може вторгнутися у Ваше особисте життя. Комфорт проживання в квартирі також полягає в тому, що Ви отримуєте кухню з повним набором побутової техніки, де Ви, за бажання, можете приготувати собі поїсти, а також у Вашому розпорядженні буде телефон, з якого, без проблем, можна буде здійснювати дзвінки в межах міста. безкоштовно та міжміські, можливо, платно. Крім того, у Вашу орендовану квартиру ви можете приходити, коли Вам зручно, тому що в готелях часто існують правила щодо цього. Загалом, свобода дій та переміщення – це те, що Ви отримуєте, винаймаючи квартиру після прибуття до Києва.
По-друге, оренда квартири подобово обійдеться Вам набагато дешевше, ніж знімати номер в комфортабельному готелі Києва. Особливо якщо Ви приїдете не один, а в компанії друзів, партнерів, родичів… Оскільки Ви платите за цілу квартиру, а не за кількість спальних місць, як у готелі.
І, насамкінець, пара порад як зняти квартиру, і не зіткнутися з шахрайством.
Мати справу з приватними особами, які пропонують посередницькі послуги за символічну плату – ризиковано. Бо гроші візьмуть, а квартиру, швидше за все, не знайдуть. Підпишуть з Вами такий собі договір надання інформаційних послуг, нададуть базу квартир, що здаються в оренду, що відповідають вашим вимогам, з телефоном господарів і по цьому квартиру Ви шукатимете самі. Точніше співпрацюватиме з агентствами відомими і зарекомендували себе. Якщо господарі вимагають під час укладання договору певну страхову суму, на випадок, якщо Ви щось зіпсуєте у квартирі, не поспішайте вірити. Гроші Вам можуть не повернути. При здачі квартири в ній обов’язково виявиться зламаний стілець, плитка, що відпала… І ще, подивившись красиві фотографії квартири в інтернеті не розраховуйте отримати такі ж розкішні апартаменти в реальності. Багато просто агентства просто знімки хороші розміщують. Загалом підійдіть до питання серйозно і отримайте відмінний комфортний тимчасовий будинок.
Удачі вам.

Для більшості громадян нашої країни житлова нерухомість – найдорожче майно, а продаж та купівля квартири – найбільша угода у житті. Тому, коли виникає необхідність продати це майно, у людини з’являється страх зробити помилки під час проведення угоди. Звичайно ж, багато хто з цих страхів надуманий, і з’являються лише через незнання всіх тонкощів процесу купівлі-продажу нерухомості. Пропонуємо розглянути найпоширеніші помилки продавця нерухомості, і розвіяти його часто необґрунтовані страхи.

МІФ 1. Я знаю скільки коштує моя квартира.

Як Ви визначите ринкову вартість квартири? Напевно, загляньте в газети, в Інтернет і порівнюватимете параметри своєї квартири з вже виставленими на продаж. Але чи можна бути впевненим, що в цих джерелах вказано реальну ринкову ціну об’єкта, а не ту, яку хотів би отримати продавець і яка може відрізнятися від реальної на кілька сотень тисяч гривень? Чи Ваш сусід зовсім недавно продав свою квартиру за дуже цікавою ціною? Можливо це так, але швидше за все, він злегка «прикрасив» дійсність, щоб уявити ситуацію в більш вигідному для себе світлі, захотів похвалитися. Насправді радимо замислитися, а чи просто визначити вартість Вашої квартири самостійно, без залучення фахівців? Адже головний фахівець тут – це ринок, і лише він зможе визначити справжню вартість квартири. Набагато краще заздалегідь виявити привабливу для покупця ціну і з неї почати продаж, ніж не мати тих, з ким торгуватися, відлякуючи клієнтів завищеною вартістю. Підняти ціну, якщо відчується підвищений попит, ніколи не пізно.

МІФ 2. Зробивши ремонт, можна продати квартиру дорожче.

Колись це було правдою. Але ті часи давно пішли. Сьогодні, як кажуть фахівці, робити хороший ремонт перед продажем квартири — безглузда трата грошей та часу. Якщо квартира в дуже поганому стані, ситуацію може поліпшити лише косметичний ремонт. Найголовніше ж — зробити генеральне прибирання, викинути непотрібний мотлох, випрати штори, створивши таким чином затишок. Також потрібно постаратися упорядкувати під’їзд: вимити підлоги і стіни, вкрутити лампочки, провітрити приміщення. Все це, безперечно, справить враження на потенційних покупців.

МІФ 3. Якщо покупець з іпотекою, процес угоди ускладнюється, а терміни затягуються. угоди. Але при цьому жодних додаткових витрат продавець не несе. Продавцю важливо пам’ятати, коли покупець каже, що у нього готівка – мається на увазі, що цей гроші він матиме після продажу своєї квартири. У таких випадках вишиковуються цілі ланцюжки угод, і є ймовірність, що одна з ланок даного ланцюжка може обірватися. У покупця з іпотекою гроші вже готові та чекають на момент, щоб перейти до рук продавця. Крім того, у зв’язку з тим, що документи вже перевірені банком, термін реєстрації в палаті скорочується з 14 до 5 днів. Продавцям необхідно брати до уваги, що у зв’язку з різноманітними програмами та вигідними умовами іпотека користується в нашій країні все більшою популярністю, і більшість громадян купують квартири із залученням кредитних коштів. Тому боятися іпотеки означає чекати покупця дуже довго.

МІФ4. Якщо виставити квартиру на продаж у кілька агентств нерухомості — покупець знайдеться швидше.

Це одна з найпоширеніших помилок продавця нерухомості. Якщо Ви бажаєте продати квартиру швидше, краще працювати з одним агентом, уклавши з ним договір про співпрацю. У цьому випадку, у Вас не буде необхідності звертатися до інших ріелторів, оскільки той фахівець, з яким Ви працюєте, сам проінформує своїх колег про об’єкт та поділиться з ними комісійними. У цьому йому допоможуть вже перевірені засоби комунікації, серед яких особливо хочеться відзначити Мультилистінгову Систему, що працює в Красноярську, — єдину базу агентств нерухомості міста, до якої мають доступ ріелтори. Таким чином, інформація про ексклюзивний об’єкт автоматично стає доступною для всієї ріелторської спільноти та інших учасників ринку нерухомості. Без договору ріелтор прагне «сподобається» покупцеві, адже тоді саме він оплачуватиме комісію. Звичайно, в цьому випадку всі ріелтори будуть торгувати Вас на користь покупця – адже саме він замовник послуги.

МІФ5. Ріелтор – дороге задоволення.

Багато фахівців вважають, що більш комфортно та правильно, коли ріелтор працює, очікуючи винагороди саме від продавця, та подяки саме після задоволення інтересів продавця, а не покупця. Адже інтереси цих клієнтів прямо протилежні. Саме тому сьогодні в Красноярську стрімко розвивається новий вид співпраці ріелторів та продавців нерухомості, коли після продажу квартири послуги ріелтору з отриманої суми оплачує продавець. Даний підхід дозволить не відштовхнути покупців, а, навпаки, збільшити їхню кількість, адже, незважаючи на те, що, зрештою, агентська винагорода оплачується з грошей покупця, її витрати залишаться такими самими. Психологічно це привабливіше: покупець одразу знатиме, що йому не потрібно платити жодних комісійних, адже він не замовляв послугу.

Довіртеся професіоналам, і продаж квартири стане для Вас радісним подіям, а не обтяжливим заходом!!