Підтвердженням цьому можуть бути дані, надані компанією Colliers International: обсяг роздрібного товарообігу підприємств, які провадять діяльність у роздрібній торгівлі, за січень-травень 2006р. становив 33,9 млрд. грн., що у порівняльних цінах на 27,4% більше за обсяги за січень-травень 2005р.
З розвитком економіки та зростання обсягів роздрібної торгівлі спостерігається поступове зміщення у структурі загального обсягу торгових площ — від ринків до більш цивілізованих форматів. Ринок роздрібної торгівлі — в особі як покупців, так і роздрібних операторів — висуває дедалі вищі вимоги до того місця, де здійснюється процес купівлі. За даними компанії GfK-USM, частка супермаркетів та невеликих магазинів у витратах на товари повсякденного попиту зросла в Україні з 21% у 2000 році до 37% у 2005-му.
Розвиток будь-якої галузі нерозривно пов’язаний із економічною ситуацією в країні, і торговельна нерухомість — не виняток. Ця залежність має прямий і досить простий характер — рівень розвитку економіки є основним фактором, що визначає величину платоспроможного попиту населення, який, у свою чергу, зумовлює обсяги роздрібної торгівлі, яка в усіх країнах є основним носієм попиту на торгову нерухомість. Якщо простежити динаміку доходів і витрат населення і пов’язати її з динамікою роздрібної торгівлі, можна зробити висновок про високий рівень кореляції між цими параметрами.
Високий рівень попиту торговельну нерухомість спостерігається у всіх містах країни вже кілька років. На сьогоднішній день пропозиція торгових площ, а особливо відповідних високим стандартам якості, не здатна задовольнити потребу в них.
Причини дефіциту – недостатня кількість якісних торгових майданчиків, затяжні процедури землевідведення, а також постійні перенесення термінів здавання в експлуатацію торгових центрів. Сьогодні на тисячу українців припадає не більше ніж 70 кв. м такої нерухомості, у європейських країнах цей показник у кілька разів більший. Наприклад, у Польщі, коли у 2000-2001 роках ринок торгової нерухомості перейшов у стадію насичення, цей показник становив 277 кв. на тисячу населення.
Найбільш високим попитом, як і раніше, орендарі мають торгові центри, розташовані в центрі міста. Хоча останнім часом спостерігається зацікавленість і в торгових центрах, розташованих у спальних районах або ж на околицях міста.
Порушуючи питання про поширені формати торгових центрів, слід зазначити, що на сьогоднішній день в Україні відсутня класифікація торгових центрів, тому при аналізі користуються західними аналогами. У світовій практиці існує кілька класифікацій торгових центрів, де всі формати відповідають певним критеріям: розмір, цільовий ринок, конфігурація приміщень, склад орендарів та ін. Одним із критеріїв класифікації є зона впливу торгового центру (мікрорайонні, районні, окружні, регіональні). Інша класифікація заснована на визначенні якірних орендарів (спеціалізований торговельний центр, фестивальний торговельний центр, пауер-центр, торговельний центр моди, торгово-розважальний центр, торгово-громадський центр та ін.). Під час підготовки концепцій торгових і торгово-розважальних центрів розробники часто звертаються до загальноприйнятої класифікації Urban Land Institute (США). Однак в Україні зараз торгові центри дуже різноманітні, і віднести їх до чітких загальновизнаних форматів дуже складно, що пояснюється молодістю ринку.
Найбільшого поширення в Україні набув формат торгового центру, «якорем» у якому виступає супермаркет, який, окрім низьких цін, пропонує покупцеві великий асортимент якісних товарів та можливість придбати все необхідне в один час та в одному місці. Якірні орендарі є «приманкою» для покупців. Відмінні характеристики «якорів»: великі розміри площі (більше 1000 кв. м), тривалий термін договору оренди (до 10 років), а також значні капіталовкладення в торгове обладнання та технології продажів. Основна функція «якоря» – генерація потоків відвідувачів (для себе та інших орендарів) та їх направлення у певні місця ТЦ. Відповідно до світового досвіду найбільш ефективним вважається розміщення якірних орендарів у місцях максимально віддалених від вхідних груп, наприклад, поверхи, на які потрібно підніматися або спускатися.
В Україні якірні орендарі зазвичай представляють такі товарні групи, як продовольчі товари, будівельні матеріали, меблі, оргтехніка, інформаційні технології, побутова техніка, одяг, взуття, товари для дітей, косметика, парфумерія, аксесуари та подарунки.
Тенденція зростання платоспроможного попиту населення позитивно позначилася і динаміці розвитку торгових центрів у регіонах. Незважаючи на те, що регіональні ринки торгової нерухомості відстають від київського приблизно на чотири роки, загалом в Україні функціонує близько 60 великих торгових центрів загальною площею понад 600 тис. кв. м. Більшість торгових центрів, що існують у регіонах, є реконструйованими універмагами та універсами. Відповідно, багато з них за концепцією, площами та архітектурою не можуть вважатися професійними торговими центрами. Проте останнім часом у регіонах швидкими темпами стали з’являтися справді професійні об’єкти, як “Європа” та “Торговий центр на Середньофонтанській” в Одесі, ТРЦ “Дафі”, ТРЦ “Міст” та “Європа-центр” у Дніпропетровську, “Караван в Харкові, ТРЦ “Донецьк-сіті-центр”, “Metro” (Львів, Одеса, Київ, Полтава, Дніпропетровськ, Кривий Ріг, Харків, Луганськ) та ін.
Орендні ставки в регіональних торгових центрах не дуже відрізняються від київських, оскільки витрати на будівництво торгового центру скрізь приблизно однакові і становлять 0,7-1 тис. доларів на квадратний метр. Середня ставка в регіональних торгових комплексах – $20-100 за кв.м. в місяць. Останніми роками орендні ставки демонструють тенденцію до підвищення. Зростання середніх базових орендних ставок у першому півріччі 2006 року в торгових центрах склало 10% порівняно з груднем минулого року. У місцях підвищеного попиту деякі об’єкти відбулося збільшення цін до 15%. Основною причиною зростання стала обмежена кількість пропозицій якісних торгових площ у торгових центрах і на найбільш популярних торгових коридорах. Ставки оренди різняться залежно від розташування торгового центру, профілю підприємства, обсягу орендованої площі. Максимальні орендні ставки сплачують оператори подарунково-аксесуарної товарної групи ($60-65 у 2004 – $90-100 у 2005 році), мінімальні орендні ставки встановлені для якірних орендарів розважального сектору та супермаркетів ($12-13 у 2004 – $20-51 у 2005-му) . В результаті за рівнем максимальних орендних ставок Київ давно вже випередив інші східноєвропейські столиці – Варшаву, Будапешт та Прагу.
Парадоксально, однак, підвищення орендних ставок не призводить до скорочення терміну окупності проектів нерухомості, навпаки сьогодні спостерігається тенденція їх збільшення. Якщо торгові центри першої хвилі окупалися протягом двох-трьох років, то сьогодні експерти називають термін п’ять-вісім років. Це природне наслідок розвитку ринку – приходять нові формати торгових центрів, у яких відкривають магазини як вітчизняні, а й іноземні роздрібні оператори, за умов наростаючої конкуренції розробники проектів зі створення торгових центрів повинні дотримуватися більш дорогих якісних параметрів. В результаті обсяги інвестицій у створення торгових центрів стабільно зростають (до $600-800 за кв.м. у 2006 році), прямуючи більшою мірою на оздоблення, інфраструктуру та залучення операторів розважальних послуг як «якорні». Розважальні комплекси в торгових центрах дозволяють створити умови для відпочинку відвідувача (що розширює спектр послуг торговельного об’єкта), а й дуже ефективно генерують додаткові потоки покупців інших орендарів торгового центру. Останнім часом спостерігаються тенденції, що демонструють, що торговому центру, який дбає про свій успіх, сьогодні необхідно мати у своїх стінах не лише супермаркети та фаст-фуди, а й більярдні клуби, кінотеатри, дитячі кімнати, ковзанку, боулінг-клуб та ін. торгових центрів запрошують себе операторів промисловості розваг на досить вигідних умовах. Орендна ставка для них визначається індивідуально і найчастіше встановлюється нижче за середню. p align=”justify”> Пільгові умови оренди і зростання попиту на послуги компаній, що працюють у сфері розваг, відчутно стимулюють їх розвиток. Минулого року кількість таких операторів як «якорі» торгових центрів зросла на 30–50%.
Безсумнівно, український ринок стає все більш привабливим для іноземних операторів і про це свідчить те, що два останні роки Україна займає міцні високі позиції в рейтингу найбільш перспективних для розширення ринків роздрібної торгівлі, що складається консалтинговою компанією A.T. Kearney GRDI (Global Retail Development Index). 2003 року Україна займала 11-ту позицію, 2004-го — 3-ту і 2005-го — 4-ту. На початку 2006 р. в даному рейтингу Україна утримувала 4-е місце, поступаючись пальмою першості Індії, Росії та В’єтнаму. У зв’язку з цим помітно активізувалася діяльність іноземних компаній з купівлі торгових центрів, що вже функціонують. Прикладом цього може бути продаж у жовтні 2006 року 93% акцій торговельно-розважального центру «Україна» у Києві ірландської компанії Quinn Group. До того власником торгового центру була компанія NCH Advisors Inc. Також у першому півріччі 2006 року Лондонська інвестиційна компанія 1849 PLC спільно з однією з найбільших світових інвестиційних компаній Apollo Real Estate Advisors (США) купила київський торговий центр “Піраміда”, власником якого була йорданська компанія Arab Piramids.
Вже у 2007-2008 роках очікується прихід на ринок та активізація відомих міжнародних торгових операторів: “IKEA”, “Auchan”, “Ramstore”, “Ava”, “OBI”, “Bata”, “Leroy Merlin”, а також активний розвиток російських торгових мереж: “Сьомий континент”, “Перекресток”, “П’ятірочка”, “Мосмарт”, “Веймарт”.