Archives Квітень 2016

Купити кафе чи зняти кафе? Відповідь однозначна: «так» і ще раз «так»! Якщо у Вас достатньо грошей для покупки – купуйте, якщо тільки на оренду – орендуйте. У будь-якому випадку, якщо Ви вже читаєте цю статтю, значить цікавитеся цим бізнесом, значить хочете керувати кафе, значить, життя привело Вас до цієї думки.

Що ж, спробуємо допомогти Вам розібратися в тому, як не наробити помилок при купівлі та оренді кафе. Вся інформація з нашої практики. Варто лише відзначити, що ця стаття присвячена саме кафе, не ресторанам, тобто фактично об’єкту малого бізнесу з капіталовкладеннями від 1 тис. у.о. (Оренда на місяць) до 200 тис. у.о. (купівля).

На ринку бізнесу, що діє, Ви можете знайти три різновиди для своїх капіталовкладень: оренда кафе, купівля кафе з приміщенням, купівля кафе, як об’єкта діючого бізнесу, в орендованому приміщенні.

Кожен із цих трьох варіантів – справа прибуткова з низки причин. Незважаючи на якісь економічні катаклізми, люди завжди відзначатимуть ювілеї, весілля, корпоративні свята і, вибачте, справлятимуть поминки. А, як відомо, переважну кількість закладів основний заробіток мають саме на подібних заходах, де присутні десятки людей, а не на одиничних відвідувачах, які випивають три келихи пива та з’їдають упаковку фісташок. А вже суми заробітків залежать від розташування кафе, кількості посадкових місць, цін, рівня обслуговування та концепції закладу.

Отже, Оренда кафе

Орендні ставки на квадратні метри в кафе по Києву відрізняються дуже сильно. Пов’язано це насамперед із стрибком курсу долара. Деякі власники приміщень просто не хочуть або не можуть знижувати орендні ставки. Комусь необхідно виплачувати в доларах кредит, хтось просто відчуває, що орендарі від нього залежать досить сильно, щоб не втекти з цього приміщення. Досить сильно залежать, тобто при «вході» в приміщення орендарі вклали в ремонт велику суму грошей, з якою не хочеться прощатися, ремонт-то «забрати» з собою не можна, на відміну від посуду та столів.

Інша група орендодавців, навпаки, зіштовхнулася з тим, що орендарі з кафе пішли під час кризи. Тепер вони не можуть здати приміщення за старою ціною, змушені її опускати та опускати набагато. Таким чином, виходить серйозний дисбаланс у орендних ставках на кафе.

Ось приклад. Ми намагаємося утримувати на нашому сайті максимальну кількість пропозицій оренди кафе по Києву. Зокрема, зараз Ви можете знайти наступні пропозиції. Поділ, чарка – 266 грн./кв.м (20000 грн. за 75 кв.м); Борщагівка, кафе – 125 грн/кв.м (25000 грн. за 200 кв.м); Борщагівка, кафе – 319 грн./кв.м (5000 у.о. за 130 кв.м); Троєщина, придорожня шашлична – 57 грн/кв.м (4000 грн. за 70 кв.м); Троєщина, кафе – 118 грн/кв.м (19000 грн. за 160 кв.м). Як бачите, розкид цін величезний, до кризи такого не було.

Тому, звичайно ж, при виборі кафе в оренду необхідно оцінювати дуже докладно, що входить в орендну плату: комунальні платежі, відповідальність за прилеглу територію (прибирання сміття, плата за рекламні вивіски тощо). Важливо чітко оцінити, яке майно з того, що Вам показали під час перегляду, належить орендодавцю, яке просто ще не вивезено попереднім орендарем. У нашій практиці нерідко трапляються казуси, коли при перегляді клієнту все сподобалося, дали завдаток за кафе, домовилися за тиждень зустрітися, коли виїдуть попередні орендарі. Зустрілися – виявляється, не вистачає фритюрниці, залізничного телевізора, набору посуду та ресторанної кавоварки. Просто господар забув сказати, що це не його майно, а орендар. Чимало, а витрат більше на 2-3 тисячі доларів для нового орендаря. Неприємно.

Четко разграничивайте ответственность за порчу имущества в арендованном кафе. Когда у Вас сгорит электроплита, принадлежащая хозяину, Вы должны четко понимать: он за ремонт платит или Вы.

У Вас должно быть обговорена с хозяином ответственность перед проверяющими органами. Ведь претензии могут быть и к Вам, как к предпринимателю, предположим от санэпидемстанции за грязный пол. А могут быть и у пожарников, скажем, к ширине дверей: она должна быть не менее 80 см. Ответственность, по логике, хозяина помещения, а вот штрафуют (а могут и запретить эксплуатацию кафе) арендаторов. А дверей, кстати, китайского производства с дверным проемом 75 см. в Украине полно. Пожарники их любят. J

Обов’язково промовляйте з майбутнім орендодавцем можливі коливання курсу долара до гривні, якщо він (орендодавець) здає Вам кафе за ставкою, прив’язаною до долара. Адже знявши кафе по 20 дол. за кв. ви ризикуєте за три місяці платити за цей квадратний метр на 3-4 гривні дорожче, тобто. у кафе площею 100 кв.м. це буде на 400 грн. дорожче. Ми рекомендуємо нашим клієнтам домовлятися так: якщо курс долара «перевалює» за 9 грн., то орендна плата зупиняється на півроку у гривневому еквіваленті саме 9 грн. за долар.

Виглядатиме це так. Припустимо, оренда кафе коштує 1000 дол. в місяць. Припустимо, у грудні долар коштує 10,4 грн. Це означає, що незважаючи на такий курс, орендодавець все одно отримує до травня наступного року 9000 грн. або 865,4 дол. (Це кількість доларів, які можна купити за 9000 грн. по 10,4).

Це важливі моменти, на які необхідно звертати увагу при намірі орендувати кафе, але не варто зациклюватися і намагатися зробити з угоди оренди якусь зразково-показову. Якщо це кафе хороше за всіма показниками, хазяїн порядна людина, то будьте впевнені – крім Вас його хочуть зняти ще десять чоловік, як мінімум. І багато хто з них може виявитися набагато згідливішим за Вас.

Покупка кафе

Частина питань, які необхідно обговорити з продавцем кафе, аналогічна до описаних вище. Тобто. все, що ви побачите очима під час перегляду, має стати Вашим, а не кудись зникнути.

Інше важливе (найважливіше) питання, це питання ціни. Ціни, звичайно ж дуже сильно вагаються. Якщо Ви хочете купити кафе, не забувайте, що купуєте не приміщення, а саме кафе. Чому ми акцентуємо на цьому увагу? Тому що до ринкової вартості приміщення, в якому воно знаходиться, необхідно додати: а) вартість ремонту; б) вартість розкручування бізнесу. І це не пусті слова. Одна вентиляція, зроблена за останнім словом техніки, навіть у невеликому кафе може коштувати 20-50 тис. дол.

Якщо вартість ремонту більш-менш легко підрахувати, то з вартістю розкручування все складніше. Читайте далі:

Покупка кафе в орендному приміщенні               

Це найскладніші угоди розуміння як продавців, і покупців і посередників. Дуже багато людей навіть на 19-му році капіталістичного розвитку України не можуть просто зрозуміти, як можна купити кафе в орендованому приміщенні. Це не жарт. Справді, дзвонять, питають: «Продаєте кафе?». Відповідаємо, що так, продаємо кафе за 30 тис. дол., площа кафе 100 кв.м. в Києві! Тішаться, думають, що йдеться про продаж кафе з приміщенням і зляться, і ображаються, коли три-чотири хвилини намагаєшся пояснити, що це кафе в орендованому приміщенні. Після придбання доведеться ще орендну ставку платити. Таких цін на нерухомість у Києві немає. Йдеться про купівлю об’єкта діючого бізнесу, де покупець платить за обладнання, навчений персонал, розкручування місця, постійних клієнтів, іноді за ліцензії та дозволи органів контролю (якщо купується юрособа). Не розуміють багато людей цього та все тут.

Що найприкріше, навіть більшість ріелторів не розуміють як це можна продавати кафе в орендованому приміщенні. Продати такий об’єкт можуть лише фахівці, які такі угоди навчені проводити.

Найскладніше, у виді бізнесу, це оцінити додаткову вартість собівартості устаткування, тобто. того, що можна «помацати руками». Ми вже неодноразово писали, що продавці бізнесу, як правило, дуже завищують ціну на свої об’єкти, вкладаючи у вартість все, що тільки можна, навіть оцінюючи свій унікальний інтелект. На жаль, ринок жорсткий, і оцінка насправді дуже проста: купили бізнес за цією ціною, отже це його ціна, не купили – треба знижувати доти, доки не куплять. Навіть якщо врешті-решт ціна бізнесу в цілому буде дешевшою за сукупну вартість окремо взятих верстатів, пристроїв, обладнання тощо. Так теж часто буває.

Якусь математичну модель до оцінки бізнесу підвести досить складно. Можна лише намагатися прив’язувати до будь-яких економічних постулатів. Ну от, наприклад, у розвинених країнах нормальний період окупності капіталовкладень за середнього ризику вважається 5-6 років. Якщо йдеться про внесок у нерухомість, то й усі 10. На території СНД таких термінів поки не визнають, ринки досі стають, тому понад 4 роки окупності для більшості бізнесменів на сьогоднішній день в Україні це якась дурість. Рік-два – ось це те, що треба. Тому ми у своїй роботі при оцінці бізнесу для клієнтів намагаємося прив’язуватися до більш-менш прийнятного терміну у два, максимум три роки. Що це означає? Те кафе, про яке ми писали вище (30 тис. у.о.,  100 кв.м.), має окупитися приблизно за три роки. 30000 у.о./36місяців = 833 дол. (7000 грн.) – це має бути його чистий прибуток. Нормальний чистий прибуток кафе, яке продають. Якщо кафе приносить прибуток понад 833 дол., отже, можна ціну і підняти, якщо менше, значить 30 тис. у.о. йому це дорого. Але, в принципі, прийнятна ціна.

Ось кілька прикладів вартості кафе в орендних приміщеннях нашої бази. Академмістечко, 9 тис. дол., 90 кв.м.; Петрівка, 20 тис. дол., 56 кв.м.; Центр Києва, кафе-більярдна, 31 тис. дол., 96 кв.м.; Шулявка, 27 тис. дол., 70 кв.м.

При покупці кафе в орендному приміщенні є одна велика перевага. Якщо Ви купуєте юридичну особу, то заощаджуйте мінімум місяць часу на оформлення всіх дозвільних документів. Місяць – це в тому випадку, якщо Ви вже знаєте, як, де і чому оформляються дозволи в санепідемстанції, управлінні пожежної безпеки, ліцензія на роздріб на леві та тютюнові вироби. Якщо ви вперше стикаєтесь із цим бізнесом, то на оформлення всієї документації у Вас піде два-три місяці.

А взагалі, для початківців у громадському харчуванні ми завжди рекомендуємо почати з франчайзингових систем, типу «Форнетті» або «Гаряча штучка». Півроку попрацювати, набратися досвіду, а потім уже починати щось своє.

investmoney.ua.   27.08.09

Знімання квартири – починання часто хвилююче. Ніхто не знає стовідсотковий метод швидко зняти потрібну квартиру або кімнату, що як мінімум не виглядає як завалений мотлохом смердючий кут у будинку, повному алкоголіків і шпани. Зазвичай це залежить в основному від везіння: трапляється, що в першому ж оголошення, що трапилося, по телефону запропонують відповідний варіант, в який можна закохатися з першого погляду, а буває, що буде потрібно перелопати всі оголошення, обшукати цілий інтернет і обдзвонити чималу частку ріелторських агентств, але марно.

Можна сподіватися на удачу, але це не зовсім правильний підхід до справи: все-таки вітряний успіх має властивість змінювати навіть везунчикам. Можна, наприклад, кидати жереб і знову ж таки сподіватися на удачу – такий же дурний метод, як і попередній. Тому оренда квартири – справа, до якої треба підійти справді з розумом.

Щоб орендувати квартиру, потрібно спочатку чітко сформулювати свої побажання. Безглуздо дивитися оголошення з однокімнатними квартирами, якщо ви достеменно визначили для себе зняти двокімнатну квартиру в мінську. Не потрібно зв’язуватися з посередниками, які вимагають гроші просто за сам факт пошуку, хоча б тому, що ви вже визначили для себе, що потрібно платити лише після досягнення мети. Безглуздо слухати поради людей, які можуть запропонувати орендувати квартиру в близькому районі: до чого вам оренда квартири в тому місці, де однаково близько до роботи, навчання чи сім’ї?

Виключно з чіткими вимогами можна рухатися на стежку пошуку. Але навіть їх не можна вважати панацеєю, бо шляхів обдурити бажаючого зняти чи орендувати квартиру чимало. Практично неважливо, ви шукаєте оренду маленької квартири або великого котеджу: ризики майже завжди рівні. А тому буде важливо запастися терпінням і не вестись на першу зустрічну пропозицію: великі шанси, що ви зможете знайти найкращий варіант за короткий час. А якщо й не встигнете – зможете повернутися назад, до первісного варіанту. З визначенням потрібної квартири поспішати не потрібно: ви й самі розумієте, адже вам жити в цих стінах.

Поширені способи обману чорними маклерами та як їх уникнути. Причини активної діяльності чорних маклерів.

Згідно зі статистикою, понад 95% тяжких злочинів на ринку нерухомості скоюють чорні маклери. Економічна криза дуже добре сприяла збільшенню їхньої кількості, бо агентства нерухомості розоряються і скорочують штат своїх співробітників, а народ намагається заощадити на послугах кваліфікованих фахівців.

Маклер у перекладі з англійської означає брокер, тобто посередник. Якщо на заході це приватна особа, яка надає цілком легальні послуги, то в Україні поняття «маклер» часто асоціюється з криміналом та наводить страх. І справді, побоюватися є чого: спекулюючи низькими цінами на послуги, юридичною неписьменністю та довірою громадян, вони роблять усілякі махінації з нерухомістю. Для чорних маклерів немає моральних принципів, а ціну людського життя вони вимірюють квадратними метрами та грошовими знаками.

Чорні маклери не гидують дрібними угодами оренди житлоплощі. Орендодавці, в обхід сплати податків, звертаються до приватних агентів, тому в кращому разі часто залишаються без клієнтів та грошей. А можна взагалі таким чином втратити житло. Чорні маклери під виглядом мешканців заселяються у квартиру, роблять липову довіреність на угоду купівлі – продажу та продають об’єкт нерухомості. Причому продати той самий об’єкт можуть кілька разів.

Найбільш поширені схеми шахрайства із отриманням т.зв. завдатку. Тут сенс у тому, що у розписці не часто вказується, внаслідок чого конкретно отримано завдаток, а вказується лише сума. Тому, навіть якщо справа дійде до суду, цю суму можна визначити як «пожертву». Найчастіше чорні маклери беруть завдаток і зникають назавжди.

Поставтеся з настороженістю, якщо квартира продається за заниженою ціною. Найімовірніше, вона має обтяження, тому правочин може бути оскаржена в суді. Чорні маклери отримують свій відсоток і також зникають, а претензії щодо якості послуг потім буде пред’явити просто нема кому.

Багато хто думає, що до чорних маклерів звертатися вигідніше, ніж в агентство. Насправді, це не так. Навіть якщо приватний ріелтор бере низький відсоток, все одно він виграє на прихованій комісії, продавши квартиру дорожче за заявлену вартість.

Часто маючи представницький вигляд та навички навіювання, такі діячі легко можуть умовити свідомих громадян написати довіреність на угоди з квартирою. Люди погоджуються, квартира продається, тільки маклери знову ж таки зникають із грошима.

Але не завжди чорні маклери діють так гуманно, як описано вище. Маючи зв’язки у паспортному столі, у кримінальних та правоохоронних структурах, зловмисники можуть просто змусити вас продати квартиру під впливом загроз та фізичного тиску. До групи ризику потрапляють самотні, люди похилого віку, а також наркомани та алкоголіки. Чорні маклери можуть запропонувати вигідний варіант обміну житлоплощі, а в результаті нададуть будинок в якомусь занедбаному селі, отримавши виручку з продажу міської квартири. А можуть просто вбити.

Хорошою наживкою для чорних маклерів є вихованці дитячих будинків. Ще не маючи ордер на квартиру, за потенційними власниками житла вже йде активне полювання. В даному випадку маклери, користуючись недосвідченістю та беззахисністю молодих людей, пропонують вигідний обмін житлоплощі, а у разі відмови вже не пропонують, а змушують.

Описані способи – це далеко не все, що є в арсеналі у чорних маклерів. Вони запросто можуть обдерти вас як липку, будь ви хоч тричі впевнені у своїй правоті та захисті закону. Тому головне, що потрібно пам’ятати – ніколи не майте справу з приватними особами в угодах купівлі – продажу нерухомості. Звертайтесь у великі агентства, які нададуть вам гарантії та юридичний захист. Не будьте скупими, щоб не платити двічі і не заводіть випадкових знайомств. Адже, хто знає, можливо, та цікава людина на солідній машині, яка випадково підвезла Вас і завела милу бесіду – це той лиходій, той представник злоякісного сегменту під назвою «чорні маклери», що має види на Вашу житлоплощу.

Проблема чорних маклерів – це проблема держави та суспільства. Низький рівень життя людей, відсутність ліцензування угод з нерухомістю, жадібність агентств, прогалини у законодавстві та високий рівень корупції в Україні – ось головні причини існування чорних маклерів. І поки ці проблеми не будуть усунуті, чорні маклери й надалі активно продовжуватимуть свою злочинну діяльність.

Квартири від забудовника – це перспективне та грамотне рішення, а для більшості – єдина можливість покращити житлові умови. Новобудови від забудовника сьогодні пропонуються за дуже вигідними цінами, знижки досягають 40%. Завдяки цьому можна обходитися без кредитів на покупку нового житла.

У новобудови від забудовника дуже багато переваг: величезний вибір планувань, нові комунікаційні мережі, є можливість підбору оздоблювального матеріалу, можливість зміни проекту квартири на стадії будівельних робіт, а найголовніше — виключається махінація попередніх власників з вашою житлоплощею, ви є єдиним і повноправним власником нової квартири від забудовника

Найчастіше вам запропонують не готову квартиру, а участь у пайовому будівництві. Це передбачає очікування закінчення будівництва, щоб квартири в новобудовах перейшли у вашу власність. Купівля або продаж квартир у новобудовах вигідніша, ніж придбання житлоплощі безпосередньо у вже зданому в експлуатацію будинку.

Купівля квартири в будинку, що будується – це найбільш вигідна пропозиція для молодих сімей і людей із середнім достатком. Більше того, вартість квартири від забудовника навіть порівняно високого рівня практично ідентична ціні на бюджетну нерухомість.

На сьогоднішній день одна частина фахівців пророкує падіння цін на новобудови від забудовника, інша переконує, що вони жодною мірою не обваляться. Момент істини вже підкрався — ціни на нерухомість більше не зростають величезними темпами, а знижуються, але якщо згаяти цей момент, то можна втратити вельми привабливі пропозиції.

Купівля новобудови від забудовника – це вигідне вкладення заощаджень, спокій і впевненість у завтрашньому дні.

Ще не так давно, у славні радянські часи 60-80 років відбувався, так би мовити, бум радянського будівництва багатоповерхових кварталів Владивостока. Щасливі власники нових квартир були безмірно раді будь-якому житлу. І тільки через роки ми стали розуміти, що типова «хрущовка» — далеко не межа наших мрій.

На думку експертів, невдоволення користувачів таких квартир нам зараз дуже зрозуміле. Звичайно, в першу чергу це претензії до маленької площі і досить незручного планування. Але все ж — якість житла залишалася гідною. Такі будинки стоять по шістдесят із зайвим років, і з впевненістю можна сказати, що простоять ще стільки ж. У таких будинках люди продовжують купувати житло, адже тому, хто купив квартиру, нічого не варто зробити в ній хороший євроремонт. Можна замінити старі труби, встановити нові пластикові вікна. А з недоліків залишиться лише не зовсім вдале планування, яке зазвичай компенсується саме невисокою ціною на такі квартири.

Хто має в своєму розпорядженні достатні кошти, купують квартири найчастіше в сучасних новобудовах. Тут вам гарантовані великі площі, зручні планування, нестандартні холи та ванні кімнати. Тут не буде таких кривих стін і стель, як зазвичай бувають у «хрущовках». А якість сучасних новобудов, на жаль, не завжди може зрівнятися з перевіреними часом «хрущовками», не кажучи вже про сталінські споруди.

Найчастіше помилки при будівництві нових будинків виникають уже навіть на початкових етапах проектування. Будівельні компанії поспішають при здачі об’єкта, з єдиною метою отримання прибутку. Таким чином, акцентують в основному свою увагу не на якості будівництва, а на його кількості. Збільшуються темпи будівництва. А проект проектування сучасних новобудов робиться за одним і тим же стандартним шаблоном, при цьому абсолютно не звертається увага на різні дрібниці і нюанси.

Бувають випадки, коли забудовник набуває під будівництво житлових будинків заболочену землю і починає будівництво за типовим шаблоном. А вже через кілька років будинки, розташовані на даній місцевості, дають усадку. На фасаді з’являються тріщини, починаючи з першого по останні поверхи. Ці досить грубі помилки забудовників можуть призвести до наступних небажаних наслідків.

Помилки допускаються і при самому будівництві будинків. Міцність конструкцій будь-яких споруд багато в чому залежить від будівельних матеріалів, таких як морозостійкість і міцність цементу, вид піску, кількість наповнювачів і тому подібне.

Навіть за найправильніших розрахунків багато чого ще залежить від сумлінності самого забудовника. Груба економія і спроби нажитися на будівництві можуть обернутися небажаними, а то й плачевними наслідками. Та і сучасна якість самих будівельних матеріалів зараз також залишає бажати кращого. Приміром, фасади старих будинків рідко бувають з розтрісканої або полапаної цегли, і придивіться до фасадів житла нового житлового фонду.

Звичайно, за якість новобудов зобов’язані відповідати в першу чергу самі будівельники. Тому, купуючи квартиру в новому будинку, потрібно в першу чергу звертати увагу на забудовника. Краще придивлятися до перевірених забудовників, у яких є здані і вже заселені будинки. Адже репутація фірми в сучасному суспільстві зараз відіграє важливу роль. Фірми, які дорожать своєю репутацією, рідко припускаються помилок у початковому проектуванні і, тим більше, подальшому будівництві. Ніхто з нас не застрахований від помилок, але, вибираючи перевіреного і надійного забудовника, хоча можна застрахуватися від халатності виконання будівельних робіт.

Купити будинок, котедж
Пропозицій продажу будинків, котеджів, ділянок та дач дуже багато.
Якщо є машина, час, і бажання вивчати гори газет, каталогів по заміській нерухомості, продзвонювати всі ці пропозиції і акуратно, олівцем, викреслювати продані дачі, зняті з продажу будинку та ділянки, авансовані і т.д., не складно, але краще отримати професійну послугу Агентства та не переживати. Адже потрібна робота з документами, перевіряти юридичну чистоту, знаходити надійного продавця, вести переговори.

Якщо Ви плануєте купити будинок, купити котедж, ділянку чи дачу – ми готові Вам допомогти:

• Ми запропонуємо Вам усі найцікавіші варіанти продажу заміської нерухомості.
• Організуємо перегляд вибраних пропозицій
• Перевіримо документи, що встановлюють право на будинок, ділянку, яку Ви вирішите купити.
• Зберемо всі необхідні довідки та документи для договору купівлі – продажу будинку
• Перевіримо юридичну чистоту нерухомості.
• Юрист агентства підготує попередній договір купівлі – продаж будинку, ділянки, допоможе внести аванс, простеживши, щоб були враховані всі Ваші інтереси.
• Підготуємо та проведемо угоду купівлі – продажу нерухомості.

Ви зможете не просто подивитися всі пропозиції продажу квартир в районах, що цікавлять Вас, але і отримати безліч додаткової інформації по кожній квартирі.
Інфраструктура району, розташування поруч шкіл і магазинів, як дістатися до зупинки, школи та рік будівництва будинку, серію будинку, а також статистику зміни цін на цю квартиру за останні кілька років. Побачити не лише фото будинку, а й знімок із супутника, розташування будинку на карті.

При надходженні до бази квартири, яка відповідає Вашій заявці – оголошення про продаж цієї квартири буде одразу відправлене на Вашу електронну пошту. При вказанні контактного телефону з Вами зв’яжеться продавець квартири або його представник.

Якщо Ви маєте намір купити квартиру з використанням іпотечного кредиту, Вам можуть підійти не всі квартири на ринку нерухомості. Деякі продавці квартир не хочуть брати участь в іпотечній угоді, не на всі квартири, банки готові видати кредит. Докладніше про іпотеку та іпотечні угоди в розділі “Іпотека”. Для тих, хто планує купити квартиру в іпотеку – база квартир, продавці яких розглядають можливість продати квартиру покупцю по іпотеці.

Як знайти хороший офіс, якщо Ваша компанія не має великих фінансів? Будь-яка фірма, що поважає себе, повинна мати офіс, причому офіс представницький, затишний і зручний для роботи. У статті ми говоритимемо про представників малого та середнього бізнесу, звичайно великі компанії можуть дозволити собі відмінні приміщення за високими цінами.

Для бізнесменів-початківців цілком може підійти приміщення в житловому будинку – квартира або дві квартири на першому поверсі житлового будинку. У сучасних мегаполісах більшість перших поверхів будинків є нежитловими приміщеннями, де можна підшукати собі приміщення під офіс. За допомогою дизайнера та ремонтної бригади Ви зможете перетворити будь-яку квартиру на відмінний офіс. Крім того, найчастіше сьогодні можна зняти вже готовий офіс. Офіс у квартирі має деякі переваги, наприклад, можливість створити затишну домашню обстановку.

Щоб цей офіс виглядав престижно, необхідно серйозно підійти до оздоблення приміщення як усередині, так і зовні. З вулиці Ваші клієнти та партнери мають бачити, що це саме офіс, а не квартира. Вам необхідно досягти візуального та інтуїтивного відділення Вашого офісу від квартир у цьому будинку.

Найголовніше – вибрати місце під офіс. Вибір місця під офіс – серйозна справа, що виходить за межі поточної статті. Головне, щоб обране місце сприяло збільшенню попиту ваш продукт. Якщо в обраному Вами приміщенні раніше розміщувався офіс – воно вже переведено до нежитлового фонду, але якщо Ви знайшли продавця приватної квартири, доведеться помучитися з переведенням власності у нежитлову. До того ж, нежитлові приміщення піддаються різним перевіркам державних служб (пожежники, податкова). Для переведення до нежитлового приміщення підготувати документи має професіонал.

Рекомендую використати перші поверхи будинку. Справа в тому, що якщо поверх вище першого у Вас виникне безліч обмежень. Все-одно, побігати по інстанціях доведеться.

Вибираючи місце під офіс, звертайте увагу на розташування будинку по відношенню до центру міста – чим ближче, тим краще. Це зручно і престижно. Далі, будинок бажано не повинен бути в низці таких же, як дві краплі схожих одна на одну будівель – він повинен виділятися і легко визначатися візуально.

Вибираючи офіс, враховуйте транспортні під’їзди, розв’язки та стоянки, щоб зробити розташування офісу максимально зручним для Вас та Ваших клієнтів.

Крім того, зверніть увагу на наявність у квартирі комунікацій, каналів телефонного зв’язку та доступу до Інтернету.

В даний час “квартирні” офіси досить популярні, і є забудовники, які це враховують, будуючи будівлі, де перший поверх відводиться офісним приміщенням. Приймаючи таке рішення, радьтеся з фахівцем, а потім дійте. Але все ж варто врахувати і фактори, які не передбачаєш. І деякі чиновники можуть скористатися пробілами у законодавстві, вимагаючи плати за певні послуги. Але при цьому хороший юрист (найнятий Вами) зможе все врегулювати.

§ 1. Оренда будівель та споруд
За договором оренди будівель та споруд
орендодавець зобов’язується передати до тимчасового
володіння та користування орендарю
будівлю чи споруду

Форми договору: ♦ письмова; I» державна реєстрація договору (у разі його укладання більш ніж на 1 рік);
* Складається передаточний акт

Орендна
плата:
поєднує плату!
за користування ‘будівлею (спорудженням) і земельною ділянкою, на якій |воно розташоване

Договір
недійсний:
♦ якщо немає передатного акта;
♦ якщо у договорі не погоджено умов предмета та орендної плати;
♦ якщо договір укладений у будь-якій іншій формі, крім письмової

За договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов’язується передати у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.
За цим договором передбачається передача як самої будівлі чи споруди, так і прав на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю та необхідна для її використання. Це пояснюється тим, що неможливо використовувати будівлю або споруду без права користування земельною ділянкою, яка під ним знаходиться і безпосередньо примикає до неї. Право орендаря на земельну ділянку залежить від того, яке саме право має на неї орендодавець (власності, оренди тощо).
У законодавстві чітко визначено форму договору оренди будівлі чи споруди: він має бути укладений простою письмовою формою шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Отже, сторони що неспроможні передбачити у договорі іншу форму його оформлення, наприклад шляхом обміну листами, документами, усну форму тощо. буд. Недотримання письмової форми тягне за собою недійсність договору.

У сучасних умовах споживач стає більш перебірливим у питаннях сервісу. Все більше людей віддають перевагу супермаркетам. Вони готові переплатити, одержуючи за свої гроші вичерпний асортимент товарів та якісний сервіс. Не дивлячись на помірні ціни у невеликих магазинах, покупці прагнуть супермаркетів.
Ріелторська послуга в агентствах нерухомості є досить дорогою, порівняно з послугами приватних посередників, що працюють на ринку нерухомості самостійно. Для того, щоб клієнт бачив за що він платить гроші, якість послуги має відповідати її високій вартості.
У процесі надання ріелторської послуги завдання фахівців з нерухомості знаходити індивідуальний підхід до кожного клієнта, враховувати його особисті вимоги та можливості, виконувати всі зобов’язання перед ним, рекомендувати оптимальний та максимально вигідний для нього варіант розв’язання задачі, яку він ставить перед ним.
Надання ріелторської послуги починається з першого дзвінка клієнта до агентства нерухомості. Співробітник, який приймає дзвінок, формує перше враження клієнта про компанію. У першій фразі має прозвучати привітання, назва компанії та ім’я співробітника, який прийняв дзвінок. Це початкова інформація, яка потрібна клієнту для продовження діалогу. Для формування сприятливого враження клієнта про компанію необхідна розробка стандартів прийому та відпрацювання вхідних дзвінків. Допускати до відпрацювання заявок та консультації клієнтів слід лише досвідчених ріелторів, які здатні робити це професійно відповідно до стандартів. Дослідження показують, що з п’яти клієнтів, що зателефонували в агентство, три звертаються за послугами та допомогою до тієї фірми, в якій по телефону поговорили ввічливо та грамотно, і якщо отримана інформація задовольнила їх!
Наступним критерієм для клієнта в оцінці компанії є відвідування офісу. Від того, як почуватиметься клієнт, залежить результат переговорів. Для того щоб клієнт відчував себе комфортно необхідно створити сприятливу обстановку, що сприяє діловому спілкуванню. Зустрічати клієнта в офісі повинен секретар чи інший навчений цьому співробітник. Сервіс передбачає увагу до клієнта, тому секретареві необхідно зустріти клієнта з посмішкою, забезпечити комфортний простір для переговорів та запропонувати чай чи каву. У процесі переговорів відповідальність за враження клієнта лягає на ріелтора. Його завдання грамотно проконсультувати клієнта з усіх питань, що його цікавлять, і домовитися про наступну зустріч. Юридична консультація має містити докладну та зрозумілу для клієнта інформацію. Не обов’язково намагатися щось продати клієнту за першої ж зустрічі. Якщо ріелтору вдалося справити гарне враження та зацікавити клієнта, він повернеться саме до нього.
Під час перегляду об’єкта фахівець із нерухомості повинен обумовити всі умови співробітництва, розповісти про суму комісійної винагороди агентства, обговорити рекламну компанію об’єкта. Якщо клієнт готовий співпрацювати з агентством на основі ексклюзивного договору, то потрібно надати йому план реалізації договору і дати координати керівника, з яким він зможе обговорити всі питання, що цікавлять.
Що стосується показів, то клієнти часто висловлюють небажання працювати з деякими ріелторами саме тому, що вони показують не підходящі об’єкти “аби щось показати”. Ріелтору необхідно ще при першому показі докладно з’ясувати, які вимоги клієнт пред’являє до об’єкта, який планує придбати. Це допоможе ріелтору уникнути невдоволення клієнта. Суму комісійних агентств слід обговорити з покупцем заздалегідь і, показуючи об’єкти давати можливість торгуватися з продавцем. Ріелтору необхідно брати участь у переговорах із продавцем або ріелтором продавця, обстоюючи інтереси свого клієнта.
Ріелторський сервіс має на увазі юридичний супровід угоди. На жаль, у різних компаніях технології надання цієї послуги принципово відрізняються. Деякі компанії супроводжують угоду лише до подання документів на державну реєстрацію. Деякі обмежуються лише тим, що “зводять” покупця та продавця. Але і в тому і в іншому випадку клієнт залишиться незадоволеним якістю наданої послуги. Професійний підхід надання цієї послуги передбачає супровід угоди до її закриття.
Відкриття угоди означає підписання попереднього договору між покупцем та продавцем та внесення завдатку. Юрист надає клієнтам правову інформацію про всі юридичні дії, які необхідно буде здійснити ріелтору в процесі підготовки угоди. Усі необхідні дії ріелтор здійснює самостійно за дорученням клієнта. Таким чином, агентство звільняє клієнта від 10-20 походів у різні інстанції, 20-60 годин, проведених у черзі, і відповідно заощаджує час клієнта та позбавляє його психологічної напруги. Агентство також забезпечує безпеку взаєморозрахунків між клієнтами саме в тій мірі, якою це необхідно. При цьому агентство забезпечує конфіденційність інформації щодо угоди та взаєморозрахунків, що проводиться. Ріелтор не лише подає документи на реєстрацію, а й отримує їх разом із клієнтом та вітає його символічним подарунком. Він дає клієнту пам’ятку, в якій перераховані всі необхідні дії для повного закриття угоди (реєстрація нового власника у БТІ та переоформлення документів на нового власника у комунальних службах з адресами та телефонами необхідних установ). Тільки після всіх перерахованих вище дій угода вважається закритою. Але на цьому робота з клієнтом ще не закінчена.
Далі слідує дуже важливий етап роботи з клієнтами, який можна умовно назвати післяпродажним обслуговуванням. Він передбачає обслуговування клієнтів після закриття угоди, наприклад, привітання клієнтів зі святами та Днем народження та будь-яке інше нагадування про себе з пропозицією подальшої співпраці. Якщо у клієнта виникне необхідність допомоги спеціаліста з нерухомості, він згадає саме ту компанію, в якій завжди пам’ятають про нього.
Надання ріелторської послуги можна представити у вигляді ваг, на яких на одній чаші знаходиться сума комісійних агентств, а на іншій чаші якість послуг, що надаються. Друга чаша обов’язково має переважити. Тільки в цьому випадку клієнт залишиться задоволеним. А задоволені клієнти – це запорука майбутньої позитивної впізнаваності компанії на ринку нерухомості.

Сьогодні оренда та продаж нерухомості приносить хороший дохід. І це не дивно, адже подібний внесок значно стабільніший. Але слід при цьому врахувати, що не останню роль у такій справі відіграє правильний вибір. Тобто країна, місто, навіть район, де Ви збираєтеся купувати цю нерухомість. Насамперед потрібно замислитись, для яких цілей потрібен Вам будинок чи квартира. У Вашому розпорядженні 4 варіанти. Перший – Вам потрібна нерухомість просто, як вкладення. Ви не збираєтеся ні жити у тому будинку, не здавати, не заробляти на перепродажах – довгостроковий внесок. Другий варіант – нерухомість необхідна для того, щоб здавати її в оренду, невеликий дохід, проте стабільний. До третього належить нерухомість, яку купують для того, щоб потім заробляти на перепродажах. Наприклад, можна купувати квартири у новобудовах і коли об’єкт буде готовий, перепродати його, оскільки ціна вже значно зросте. Всі ми знаємо, що на стадії будівництва ціна нижча. До четвертого віднесемо нерухомість, яка купується заради того, щоб жити у даному будинку чи квартирі. З приводу останнього потрібно помітити, що Вам необхідно орієнтуватися лише на свої уподобання, побажання, симпатії, тому що Вам там у майбутньому жити, і може навіть працювати, тож це варто врахувати. Якщо ж Ви націлені на здачу в оренду, то головним у цьому питанні можна назвати розташування будівельного об’єкта. Найкраще вибирати курортні зони, мегаполіси чи міста, де багато іноземних фірм, навчальних закладів. Бо саме в цих місцях оренда користується попитом як ніде. Оголошення типу: “Зняти квартиру” довго Вам шукати не доведеться, Ви відразу знайдете своїх клієнтів. Так, і врахуйте, що ціна в подібних зонах куди вища, ніж у маленькому нелюдимому містечку.

Для тих, хто має на меті заробляти гроші за допомогою перепродажів, найкраще, як ми говорили вище, купувати житло в новобудові, т.к. Вам забезпечено у цьому випадку прибуток. Звичайно, Ви маєте право сподіватися на власний досвід (якщо такий є). При цьому варіанті важливо враховувати економічні та політичні показники країни в даний час та в майбутньому. Припустимо, точно нерухомість в невизнаній республіці не може дати Вам жодної гарантії, нестабільність в країні відбивається і на вартості житла.

Не забуватимемо, що купівля нерухомості – це серйозний крок і не всі можуть дозволити собі подібне вкладення. Але згадаємо існування кредитних програм. Іпотека заслужила популярність серед сучасних людей, її допомога іноді просто неоціненна, оскільки тільки так Ви зможете здійснити свою мрію, покращити свої житлові умови.