Купити Кав’ярню

Купити кафе чи зняти кафе? Відповідь однозначна: «так» і ще раз «так»! Якщо у Вас достатньо грошей для покупки – купуйте, якщо тільки на оренду – орендуйте. У будь-якому випадку, якщо Ви вже читаєте цю статтю, значить цікавитеся цим бізнесом, значить хочете керувати кафе, значить, життя привело Вас до цієї думки.

Що ж, спробуємо допомогти Вам розібратися в тому, як не наробити помилок при купівлі та оренді кафе. Вся інформація з нашої практики. Варто лише відзначити, що ця стаття присвячена саме кафе, не ресторанам, тобто фактично об’єкту малого бізнесу з капіталовкладеннями від 1 тис. у.о. (Оренда на місяць) до 200 тис. у.о. (купівля).

На ринку бізнесу, що діє, Ви можете знайти три різновиди для своїх капіталовкладень: оренда кафе, купівля кафе з приміщенням, купівля кафе, як об’єкта діючого бізнесу, в орендованому приміщенні.

Кожен із цих трьох варіантів – справа прибуткова з низки причин. Незважаючи на якісь економічні катаклізми, люди завжди відзначатимуть ювілеї, весілля, корпоративні свята і, вибачте, справлятимуть поминки. А, як відомо, переважну кількість закладів основний заробіток мають саме на подібних заходах, де присутні десятки людей, а не на одиничних відвідувачах, які випивають три келихи пива та з’їдають упаковку фісташок. А вже суми заробітків залежать від розташування кафе, кількості посадкових місць, цін, рівня обслуговування та концепції закладу.

Отже, Оренда кафе

Орендні ставки на квадратні метри в кафе по Києву відрізняються дуже сильно. Пов’язано це насамперед із стрибком курсу долара. Деякі власники приміщень просто не хочуть або не можуть знижувати орендні ставки. Комусь необхідно виплачувати в доларах кредит, хтось просто відчуває, що орендарі від нього залежать досить сильно, щоб не втекти з цього приміщення. Досить сильно залежать, тобто при «вході» в приміщення орендарі вклали в ремонт велику суму грошей, з якою не хочеться прощатися, ремонт-то «забрати» з собою не можна, на відміну від посуду та столів.

Інша група орендодавців, навпаки, зіштовхнулася з тим, що орендарі з кафе пішли під час кризи. Тепер вони не можуть здати приміщення за старою ціною, змушені її опускати та опускати набагато. Таким чином, виходить серйозний дисбаланс у орендних ставках на кафе.

Ось приклад. Ми намагаємося утримувати на нашому сайті максимальну кількість пропозицій оренди кафе по Києву. Зокрема, зараз Ви можете знайти наступні пропозиції. Поділ, чарка – 266 грн./кв.м (20000 грн. за 75 кв.м); Борщагівка, кафе – 125 грн/кв.м (25000 грн. за 200 кв.м); Борщагівка, кафе – 319 грн./кв.м (5000 у.о. за 130 кв.м); Троєщина, придорожня шашлична – 57 грн/кв.м (4000 грн. за 70 кв.м); Троєщина, кафе – 118 грн/кв.м (19000 грн. за 160 кв.м). Як бачите, розкид цін величезний, до кризи такого не було.

Тому, звичайно ж, при виборі кафе в оренду необхідно оцінювати дуже докладно, що входить в орендну плату: комунальні платежі, відповідальність за прилеглу територію (прибирання сміття, плата за рекламні вивіски тощо). Важливо чітко оцінити, яке майно з того, що Вам показали під час перегляду, належить орендодавцю, яке просто ще не вивезено попереднім орендарем. У нашій практиці нерідко трапляються казуси, коли при перегляді клієнту все сподобалося, дали завдаток за кафе, домовилися за тиждень зустрітися, коли виїдуть попередні орендарі. Зустрілися – виявляється, не вистачає фритюрниці, залізничного телевізора, набору посуду та ресторанної кавоварки. Просто господар забув сказати, що це не його майно, а орендар. Чимало, а витрат більше на 2-3 тисячі доларів для нового орендаря. Неприємно.

Четко разграничивайте ответственность за порчу имущества в арендованном кафе. Когда у Вас сгорит электроплита, принадлежащая хозяину, Вы должны четко понимать: он за ремонт платит или Вы.

У Вас должно быть обговорена с хозяином ответственность перед проверяющими органами. Ведь претензии могут быть и к Вам, как к предпринимателю, предположим от санэпидемстанции за грязный пол. А могут быть и у пожарников, скажем, к ширине дверей: она должна быть не менее 80 см. Ответственность, по логике, хозяина помещения, а вот штрафуют (а могут и запретить эксплуатацию кафе) арендаторов. А дверей, кстати, китайского производства с дверным проемом 75 см. в Украине полно. Пожарники их любят. J

Обов’язково промовляйте з майбутнім орендодавцем можливі коливання курсу долара до гривні, якщо він (орендодавець) здає Вам кафе за ставкою, прив’язаною до долара. Адже знявши кафе по 20 дол. за кв. ви ризикуєте за три місяці платити за цей квадратний метр на 3-4 гривні дорожче, тобто. у кафе площею 100 кв.м. це буде на 400 грн. дорожче. Ми рекомендуємо нашим клієнтам домовлятися так: якщо курс долара «перевалює» за 9 грн., то орендна плата зупиняється на півроку у гривневому еквіваленті саме 9 грн. за долар.

Виглядатиме це так. Припустимо, оренда кафе коштує 1000 дол. в місяць. Припустимо, у грудні долар коштує 10,4 грн. Це означає, що незважаючи на такий курс, орендодавець все одно отримує до травня наступного року 9000 грн. або 865,4 дол. (Це кількість доларів, які можна купити за 9000 грн. по 10,4).

Це важливі моменти, на які необхідно звертати увагу при намірі орендувати кафе, але не варто зациклюватися і намагатися зробити з угоди оренди якусь зразково-показову. Якщо це кафе хороше за всіма показниками, хазяїн порядна людина, то будьте впевнені – крім Вас його хочуть зняти ще десять чоловік, як мінімум. І багато хто з них може виявитися набагато згідливішим за Вас.

Покупка кафе

Частина питань, які необхідно обговорити з продавцем кафе, аналогічна до описаних вище. Тобто. все, що ви побачите очима під час перегляду, має стати Вашим, а не кудись зникнути.

Інше важливе (найважливіше) питання, це питання ціни. Ціни, звичайно ж дуже сильно вагаються. Якщо Ви хочете купити кафе, не забувайте, що купуєте не приміщення, а саме кафе. Чому ми акцентуємо на цьому увагу? Тому що до ринкової вартості приміщення, в якому воно знаходиться, необхідно додати: а) вартість ремонту; б) вартість розкручування бізнесу. І це не пусті слова. Одна вентиляція, зроблена за останнім словом техніки, навіть у невеликому кафе може коштувати 20-50 тис. дол.

Якщо вартість ремонту більш-менш легко підрахувати, то з вартістю розкручування все складніше. Читайте далі:

Покупка кафе в орендному приміщенні               

Це найскладніші угоди розуміння як продавців, і покупців і посередників. Дуже багато людей навіть на 19-му році капіталістичного розвитку України не можуть просто зрозуміти, як можна купити кафе в орендованому приміщенні. Це не жарт. Справді, дзвонять, питають: «Продаєте кафе?». Відповідаємо, що так, продаємо кафе за 30 тис. дол., площа кафе 100 кв.м. в Києві! Тішаться, думають, що йдеться про продаж кафе з приміщенням і зляться, і ображаються, коли три-чотири хвилини намагаєшся пояснити, що це кафе в орендованому приміщенні. Після придбання доведеться ще орендну ставку платити. Таких цін на нерухомість у Києві немає. Йдеться про купівлю об’єкта діючого бізнесу, де покупець платить за обладнання, навчений персонал, розкручування місця, постійних клієнтів, іноді за ліцензії та дозволи органів контролю (якщо купується юрособа). Не розуміють багато людей цього та все тут.

Що найприкріше, навіть більшість ріелторів не розуміють як це можна продавати кафе в орендованому приміщенні. Продати такий об’єкт можуть лише фахівці, які такі угоди навчені проводити.

Найскладніше, у виді бізнесу, це оцінити додаткову вартість собівартості устаткування, тобто. того, що можна «помацати руками». Ми вже неодноразово писали, що продавці бізнесу, як правило, дуже завищують ціну на свої об’єкти, вкладаючи у вартість все, що тільки можна, навіть оцінюючи свій унікальний інтелект. На жаль, ринок жорсткий, і оцінка насправді дуже проста: купили бізнес за цією ціною, отже це його ціна, не купили – треба знижувати доти, доки не куплять. Навіть якщо врешті-решт ціна бізнесу в цілому буде дешевшою за сукупну вартість окремо взятих верстатів, пристроїв, обладнання тощо. Так теж часто буває.

Якусь математичну модель до оцінки бізнесу підвести досить складно. Можна лише намагатися прив’язувати до будь-яких економічних постулатів. Ну от, наприклад, у розвинених країнах нормальний період окупності капіталовкладень за середнього ризику вважається 5-6 років. Якщо йдеться про внесок у нерухомість, то й усі 10. На території СНД таких термінів поки не визнають, ринки досі стають, тому понад 4 роки окупності для більшості бізнесменів на сьогоднішній день в Україні це якась дурість. Рік-два – ось це те, що треба. Тому ми у своїй роботі при оцінці бізнесу для клієнтів намагаємося прив’язуватися до більш-менш прийнятного терміну у два, максимум три роки. Що це означає? Те кафе, про яке ми писали вище (30 тис. у.о.,  100 кв.м.), має окупитися приблизно за три роки. 30000 у.о./36місяців = 833 дол. (7000 грн.) – це має бути його чистий прибуток. Нормальний чистий прибуток кафе, яке продають. Якщо кафе приносить прибуток понад 833 дол., отже, можна ціну і підняти, якщо менше, значить 30 тис. у.о. йому це дорого. Але, в принципі, прийнятна ціна.

Ось кілька прикладів вартості кафе в орендних приміщеннях нашої бази. Академмістечко, 9 тис. дол., 90 кв.м.; Петрівка, 20 тис. дол., 56 кв.м.; Центр Києва, кафе-більярдна, 31 тис. дол., 96 кв.м.; Шулявка, 27 тис. дол., 70 кв.м.

При покупці кафе в орендному приміщенні є одна велика перевага. Якщо Ви купуєте юридичну особу, то заощаджуйте мінімум місяць часу на оформлення всіх дозвільних документів. Місяць – це в тому випадку, якщо Ви вже знаєте, як, де і чому оформляються дозволи в санепідемстанції, управлінні пожежної безпеки, ліцензія на роздріб на леві та тютюнові вироби. Якщо ви вперше стикаєтесь із цим бізнесом, то на оформлення всієї документації у Вас піде два-три місяці.

А взагалі, для початківців у громадському харчуванні ми завжди рекомендуємо почати з франчайзингових систем, типу «Форнетті» або «Гаряча штучка». Півроку попрацювати, набратися досвіду, а потім уже починати щось своє.

investmoney.ua.   27.08.09