Archives Березень 2016

Будинок – це об’єкт для творчої фантазії господаря. Від того, як виглядає інтер’єр залежить настрій, а часто і здоров’я. Дуже важливо, щоб усі складові оточення гармонійно підібрані один до одного.

Основна частина жилого простору формується внутрішньою поверхнею стін. Сьогодні ми переживаємо революцію в їхньому оформленні – період новаторства та творчих експериментів. Завжди в моді індивідуальність, яка дає уявлення про ваш смак. Найкраще це виявляється у ручній роботі. Декоративні штукатурки вже давно прийшли на зміну звичайним шпалерам, зараз в моду входить професійний декор стін за допомогою художньої штукатурки та розпису.

Декоративна штукатурка – це:
– поєднання рельєфного покриття та колоритного колірного рішення, підібраного для інтер’єру;
– високоякісні матеріали, що підходять і для сухих, і для вологих приміщень;
– стійкість покриття, екологічна чистота, практичність, довговічність;
– можливість покриття будь-якої поверхні: бетон, цемент, цегла, гіпсокартон, дерево, метал тощо;
– прекрасне маскування вад базової поверхні: мікротріщин, здуття, старої фарби, дефектів стін;
– легкість догляду – багато видів декоративних штукатурок можна мити просто водою або з додаванням мила, прального порошку, миючого засобу;
– яскраве забарвлення на довгий час;
– мікропориста поверхня, яка дозволяє стіні “дихати”;
– Хороша стійкість до механічних впливів.

За допомогою штукатурок можна створити текстури, що імітують натуральний камінь, старий пергамент, шкіру, м’яту тканину.

Штукатурка стін вирішує найнезвичайніші завдання: візуально збільшує простір, створює додаткові обсяги в приміщенні або, навпаки, сформувати інтер’єри комфортними та затишними, а також змінити багато планувальних недоліків приміщення. Ще недавно декоративна штукатурка стін сприймалася як рідкісне та незвичайне явище. Але дизайнери настільки швидко оцінили всі переваги цього явища, що сьогодні це один з матеріалів, що використовуються найбільшою популярністю, що застосовуються в якості оздоблювального не тільки для стін, але оздоблення фасадів і внутрішніх приміщень. Особливо поводиться штукатурка стін у внутрішніх приміщеннях і на фасадах будівель. Тут за допомогою цього матеріалу можна створювати цілі композиції. Зараз особливої популярності користується рельєфна декоративна штукатурка стін.

Декоративні панно можуть бути нанесені як на всю стіну, так і на її окремі ділянки. Вони також можуть бути мобільними – нанесеними на планшети у рамах, ширми, перегородки.

Колірну гаму рельєфу можна змінювати так часто, як це потрібно, при цьому кардинально. Це створить нові почуття, настрій.

Існує декоративна штукатурка кількох видів:
• кольорова – на вапняно-піщаному розчині з додаванням пігментів, що фарбують;
• кам’яна – на цементному розчині з кам’яною крихтою певної гірської породи;
• терразитова – із спеціально приготовлених терразитових сумішей (кварцового піску, кам’яної крихти, слюди, вапна-пушонки та цементу);
• сграфіто – на двох і більше кольорових розчинах різного кольору, що дають можливість створювати рельєфний барвистий малюнок.
Кольорова вапняно-піщана штукатурка більш економічна. До її складу входять вапняне тісто, портландцемент марки 400 (білий або сірий), кварцовий пісок або висівки гірських порід і пігменти. За допомогою різних методів нанесення накривального шару (набризком, створенням набірних і комбінованих фактур) та його обробки (у пластичному або напівзатверділому стані) отримують різноманітну фактурну обробку поверхні.

Кам’яна штукатурка найбільш трудомістка та складна. Як заповнювач у розчині використовується кам’яна крихта певної гірської породи. Затверділа поверхня кам’яної штукатурки обробляють ударними інструментами (троянкою, бучардою або зубилами). Після такої обробки поверхня нагадує природний камінь (мармур, граніт). Замість обробки ударними інструментами застосовують і інший спосіб – після затвердіння кам’яну штукатурку протруюють 5-10% розчином соляної кислоти, а потім промивають водою. У цьому випадку поверхневий (цементний) шар затверділої штукатурки руйнується кислотою і утворюється виразний рельєфний малюнок з кам’яної крихти.

Терразитова штукатурка готується на розчинах вапна-пушонки, цементу, слюди. Як заповнювачі використовуються кварцовий пісок і кам’яна крихта різної крупності. У напівзатверділому стані терразитову штукатурку обробляють цвяховими щітками, циклюванням зубчастих циклів, піскоструминним апаратом. Після такої обробки поверхня виглядає як туф чи піщаник.

Штукатурка сграфіто – особливий вид штукатурки для декоративно-художнього оздоблення будівель. Спочатку наносять кольоровий підготовчий шар, потім 2-3 кольорові накривувальні шари, після чого по неокрепшему розчину (не пізніше 5-6 ч. після його нанесення) подряпують (частково зрізають) верхній шар (шари) спеціальними інструментами (скобками, лопатками, долотами) . Таким чином, оголюються шари штукатурки, що нижчележать, і створюється рельєфний барвистий орнамент або малюнок.

До декоративної штукатурки також можна віднести венеціанську штукатурку. При нанесенні венеціанської штукатурки виходить покриття, що складається з дуже маленьких частинок гіпсу, мармуру, вапна, натуральних неорганічних добавок і води. Після використання венеціанської декоративної штукатурки протягом кількох днів відбувається процес карбонізації (штукатурка поглинає вуглекислий газ), що має наслідком утворення дуже міцної плівки на поверхні стіни. Вважається, що венеціанська декоративна штукатурка абсолютно безпечна для людини, тому ця штукатурка може бути використана в спальнях, дитячих садках, лікарнях.

Для будь-якої людини не є несподіванкою той факт, що підбір варіантів продажу квартири займає чимало часу. При зверненні до професіоналів у сфері нерухомості (агентствам, приватним ріелторам) доводиться довго чекати, коли на Вашу квартиру знайдеться покупець.

Досить рідко господарі квартир, що продаються, абсолютно сподіваються на фахівців, вони самі намагаються будь-яким способом прискорити необхідний продаж. Застосовуються будь-які методи: розклеювання оголошень в районі знаходження квартири, що подається, подача оголошень про продаж квартири в газети, пошук охочих придбати квартиру в колі друзів, знайомих, колег. У міру поширення глобальної мережі Інтернет вагомим помічником у підборі варіантів продажу квартири стали сайти, що публікують оголошення. Однак не завжди на них водиться підходящий пошук необхідних варіантів, а оголошень протягом короткого часу надходить багато. Ось і  доводиться втрачати годинник, корпячи біля монітора комп’ютера в пошуках зручного оголошення про придбання квартири.

Ви можете спростити вирішення свого питання щодо підбору відповідного варіанту продажу квартири, подавши один раз своє оголошення на сайті інтернет-агентства нерухомості ЕЛАН. Електронний агент буде автономно шукати потрібний варіант покупки та інформувати Вас, коли його робота закінчиться позитивним результатом. Вам залишиться єдино узгодити деталі безпосередньо у потенційного майбутнього власника поки що Вашої квартири. Звільнений час Ви зможете використовувати з більшою користю для відпочинку. Нехай успіхи технічної творчості діють за Вас навіть при підборі варіантів продажу власності.

Окрім автоматизації підбору варіантів продажу (купівлі) нерухомості, наш електронний агент може зайнятися підбором варіантів обміну нерухомості в межах одного населеного пункту або міжміського.

Також можуть скористатися послугою автоматичного підбору варіантів охочі здати в оренду (або орендувати) будь-яку нерухомість (кімнату, квартиру, будинок, комерційну нерухомість).

Комерційна нерухомість та оренда

Оренда комерційної нерухомості є оптимальним варіантом для тих підприємств та організацій, які не можуть дозволити собі придбати її у власність. Пропонуємо до вашої уваги низку рекомендацій, які дозволять вам, мабуть, укласти такого роду угоду.

По-перше: необхідно переконатися, що орендодавець має право здавати дане приміщення. По – друге: ретельно слід ознайомитися з типовим договором найму, в якому, як правило, вказуються тип будівлі, його поверховість, докладний план орендованого приміщення із зазначенням його точної площі та описом цільового призначення.

Далі у договорі позначаються правничий та обов’язки орендаря і орендодавця, і навіть відповідальність, яку несе кожна із цих сторін, у разі, не виконання взятих він зобов’язань.

Також у документі має бути зазначена повна вартість оренди. І що не менш важливо, як часто і на яких умовах вона змінюватиметься. Безумовно, у договорі обов’язково обговорюватимуться точні терміни оренди, а також умови розірвання чи продовження договору.

Якщо вас не влаштовують якісь умови оренди, спробуйте узгодити з орендодавцем зміни в договорі.

Після того, як договір буде складено, його треба завірити у нотаріуса. Останнім етапом у цьому процесі буде реєстрація вашого договору.

Окрім усього перерахованого вище, є ще кілька нюансів, які вам треба буде врахувати. Обов’язкової реєстрації у відповідних інстанціях підлягають ті орендовані приміщення, що у федеральному чи муніципальному фонде. Однак якщо приміщення, що здається, має конкретного власника, то реєструвати договір необхідно тільки в тому випадку, якщо термін оренди більше 11 місяців.

На момент реєстрації необхідно підготувати такі документи: заяву, квитанцію про сплату мита та пакет із документами, склад якого визначається залежно від цього, який об’єкт здається у найм.

Іпотека від грецького слова (Hypotheke), і в перекладі означає заставу. Вперше термін «іпотека» узвичаївся на рубежі VI-VII століть до нашої ери в Греції, коли їм називали стовп, який ставився на земельній ділянці позичальника коштів і містив ім’я кредитора та суму позики. У разі неспроможності позичальника щодо виплати боргу, «іпотека» надавала право кредитору забрати застовблену частину земельної ділянки.

Зараз, іпотека – це застава нерухомості під кредит, що видається, коли застава, що служить підставою цього кредиту, не передається кредитору, а залишається у власності боржника. На закладене під іпотеку майно накладається заборона продаж або переоформлення його на іншу особу до повного погашення кредиту та всіх відсотків.

Іпотека передбачає кредитування не лише купівлі квартир на вторинному ринку нерухомості. Багато іпотечних програм передбачають також придбання новобудов, елітних котеджів, у тому числі кредитування будівництва котеджів як у межах міста, так і купівлю заміської нерухомості в будівництві та нових котеджних селищах.
Іпотека надає широкі можливості, для одних покращити свої житлові умови, а для інших здійснити вигідні інвестиції в нерухомість.

Іпотечний кредит – це довгостроковий кредит, який в основному видається під заставу наступної нерухомості: квартири, житлового будинку із землею, виробничих приміщень із землею, землі. Терміни, на які можна оформити іпотеку, бувають різними і залежать від обраного банку та виду програми кредитування, від суми запитуваного кредиту та вашої платоспроможності. Пропоновані терміни іпотеки в основному від 3 – до – 30 років.

Агентство нерухомості ТОВ «Квадраметр» займаються наданням послуг з підбору варіантів квартир продавцям та покупцям, укладанням ланцюжків обміну житлової нерухомості, укладання договорів купівлі-продажу, допомоги у реєстрації угод в органах юстиції.
Також, займаються і оформленням іпотечних кредитів, виступаючи насправді іпотечними брокерами.

Основні етапи роботи з клієнтом.
Етапи роботи на вторинному ринку нерухомості

• Консультація Клієнта зі співробітником Компанії (підбір Банку-кредитора, розрахунок оптимальної суми кредиту, консультації щодо підготовки документів, необхідних для подання до Банку на розгляд)
• Подання документів до Банку
• Оцінка Банком платоспроможності Клієнта
• Видача Банком рішення про кредитування Клієнта
• Вибір квартири відповідно до побажань Клієнта
• Проведення переговорів з Продавцем житла щодо продажу з урахуванням вимог Банку, що надає кредит
• Перевірка юридичної «чистоти» об’єкта нерухомості
• Проведення оцінки об’єкта нерухомості
• Оформлення страхових полісів
• Проведення угоди (укладання кредитного договору між Позичальником та Банком, внесення первісного внеску, видача кредитних коштів, закладення коштів у банківську комірку, укладання договору купівлі-продажу з використанням кредитних коштів)
• Організація державної реєстрації угод

Отримання іпотечного кредиту. Висококваліфіковані фахівці агентства нерухомості ТОВ «Квадраметр» за іпотекою при першій зустрічі зорієнтують Вас за пропонованими кредитними продуктами, з усього різноманіття підберуть найбільш підходящу для Вас програму, попередньо оцінять Вашу платоспроможність, можливу суму розмір щомісячного платежу, допоможуть зібрати необхідні документи та заповнити заяву на кредит, сформують та передадуть пакет документів до банку на розгляд.
Вам залишиться лише дочекатися рішення банку, яке отримають та передадуть Вам спеціалісти Корпорації.
Агентство нерухомості ТОВ «Квадраметр» тісно співпрацює з більш ніж 20 банками.
Наш клієнт має можливість скористатися спеціальними пропозиціями банків-партнерів агентства нерухомості ТОВ «Квадраметр», заощадивши час та гроші. Іпотека допоможе вам купити квартиру вже сьогодні.А

За що люди сплачують гроші? Завжди лише за одне – за можливість досягти бажаного стану. За досягнення чи наближення до мети. Крапка. Це верхівка піраміди, решта нижче за неї і з цього випливає. І якщо ми маємо намір щось продати, ми повинні розуміти і приймати сказане вище, як аксіому. А так само і те, що продаж «без сучка і задирки» – це допомога та сприяння іншій людині у придбанні ним такого стану, або того, що вона сама хоче отримати для її досягнення. Коли продавцем рухають інші імпульси, він поповнює ряди «втюхувачів», а це вкрай низькоефективні хлопці. Але їх чимало. Скрізь. Я говорю тут про це тільки тому, що власники об’єктів комерційної нерухомості або бізнесу, призначених для продажу, дивляться на реалізацію свого об’єкта як на момент отримання бажаного результату. Може це і цілком природно для власника як для власника, але це також вбивчо для його результативності як продавця, однозначно. І для продажу загалом. З усіма вихідними наслідками. Отже, спробуйте іншу точку зору, хоча б для розширення свого кругозору.

Ступінь бажаності та привабливості вашого об’єкта для майбутнього покупця (контрагента за угодою) визначається, зокрема, доцільністю самого факту придбання цього об’єкта та його вартістю. Це найперші чинники. Про доцільність я частково згадував у третій статті цієї серії і постараюся детальніше прояснити у наступній, присвяченій визначенню контрагента для конкретного об’єкта. Тут ми обговоримо ціноутворення як таке. На нашу тему.
Ціноутворення взагалі цікаве питання і, як ми розуміємо, важливе. І я вже говорив про ті способи, які зазвичай зараз застосовуються на практиці власниками, у попередній своїй публікації. Їх (ці способи) три. Зазвичай. Це звані авторитарний, аналоговий і споживчий методи. Або їх деякі комбінації. Ну, я думаю, ви розумієте, що зазвичай і правильно – це різні речі. Хоча мене тішить, коли власник обирає третій спосіб і каже: “Просто я хочу за свій об’єкт ось стільки!” Принаймні, чесно та щиро. До того ж, це набагато ближче до розумного і правильного способу, ніж інші. Про нього і поговоримо, тим більше, що решта хороших лише для критики, а це предмет слизький і невдячний.

Правильність ціни визначається лише фактом обміну, угодою. Лише. Це та максимальна сума, яку справді готова і може заплатити кінцевий споживач при покупці. В ідеалі. І не що інше, як би воно не було обґрунтовано та розписано, незалежно від солідного папірця, на якому викладено ці «авторитетні обґрунтування» та кількості печаток на ньому. Показуха, вона й у Африці показуха. А чия то думка, вона, чиєюсь то й залишиться, поки ви її своїм не зробите, за свої ж гроші (і чим більше грошей, тим швидше так і буде!). Толку то. Ключовими поняттями в цьому визначенні ціни є: максимальна сума і кінцевий споживач. І це ідеал для ціни, а значить, для продажу самого об’єкта і корисно і важливо. Що дуже добре, це те, що тут враховується фактор часу, а це, до речі, або ігнорується або спотворюється в інших випадках. Поясню. Коли проводиться підготовка та аналізується ситуація, обов’язково прояснюються перспективи розвитку регіону, розташування об’єкта і самого об’єкта як такого. І можливої доцільності застосування об’єкта, у світлі цієї перспективи, для оптимального покупця (див. кроки перший і другий у статті №3 «www.дураков.нет – три чинники успішного продажу»). А звідси і витікає сфера діяльності кінцевого споживача, яка має бути чітко визначена цьому етапі. Дуже чітко. І на майбутнє. Якщо такої певності немає, значить, аналіз проведений халтурно і його треба переробити, інакше подальші продажі будуть «коєкаковськими».

Такого роду добра хоч греблю гати і без вас, на цьому ринку. І нудно і сумно, як сказав поет, бачити в оголошеннях горе-продавців фрази на кшталт: ідеально під…, а потім слідує значний список, який починається аптекою, а закінчується виставковим центром чи фермерським господарством. Утрирую, звичайно. Але у разі зрозуміла значимість цього кроку призначення остаточної ціни. Зрозуміло, що у «аптекаря» максимальна вартість буде іншою, ніж для власника виставкового центру чи дискаунт-мережі. З огляду на відмінності їх можливостей, обсягу майбутнього виробництва з урахуванням цього об’єкта і, звісно, значимості, кожного їх, обсягу цієї суми проти майбутніми доходами, перспективами розвитку та іншими резонами. Гаразд.
Коли збір та аналіз всіх даних по вашій ситуації буде зроблено повністю і правильно, ви точно знатимете, і це буде ваша особиста впевненість щодо того, в якій якості найбільш перспективно і вигідно, для майбутнього власника, буде використовувати об’єкт, що продається вами. Тут слід прояснити саме поняття «оцінка». За визначенням та за фактом. Як каже словник – це думка, судження або відгук про щось. А за фактом це просто висновок, зроблений кимось з деяких даних. Висновок! Ahtung! – це вже цікаво! Який висновок? Ким зроблено? Навіщо? Які це дані? Чого вони варті насправді? Якою є мета у творця цього висновку? Це дані особистих спостережень? Чи вони засновані на чиїхось думках? І так далі і тому подібне. Не порахувати питань без відповідей. Чорна і похмура трясовина, коли справа доходить до оцінки, особливо нерухомості, в наш час. Глухий безпросвіт. Якісь “таблиці”, притягнуті за вуха “цифри”, якісь “методи”, які відрізняються від середньовічних тільки тим, що робилися на комп’ютері. Дикі жахливо «системи», типу тих, які використовують банки. У нас принаймні. Але в них хоча б є своя, нехай корислива і збочена, але логіка. Банківська оцінка нерухомості це 60 – 70 відсотків від реальної вартості, в середньому, а якщо це просто працюючий бізнес, то менше 50 – 40 відсотків завжди! Майже незмінно, помилки лише у бік зниження. Це можна зрозуміти, банкіри теж їсти хочуть, десь на Канарах. До речі, простежте етимологію назви цих островів, розважіться! Як ви яхту назвете … У будь-якому випадку, до спостереження очевидних і реальних фактів і даних, не кажучи вже про якісь достовірні висновки, далеко як до Бога. Опиратися на такий зрадливий фундамент, у своїй діяльності з продажу своєї нерухомості, щонайменше, безглуздо і безглуздо, зате популярно і легко. “Так все роблять!!” Останній крик лузера та його єдина основа.
Вам потрібні ваші особисті, відсторонені від користі та користолюбства, спостереження, і нічим незамутнені судження, щодо яких ви відчуваєте впевненість та розуміння. Тільки з цього розуміння, можна призначити максимально високу і найбільш правильну ціну. Високу та правильну – це, тут, фактично синоніми.
Важливо знати таке. Справжній покупець буде лише один – той, якому реально потрібний саме цей об’єкт. І він придбає! І торгуватиметься до останнього! І ви його, навіть за бажання, не зупините інакше, ніж угодою, що відбулася. І нема чого погоджуватися на менше. Всі інші – тільки перешкода і не має значення, є чи ні у них гроші для оплати, показне бажання, якийсь інтерес і так далі, включаючи вільний час, щоб «пудрити вам мізки» і забирати у вас ваш корисний час! На сленгу тренерів-консультантів із продажу ці товариші називаються некомпетентними клієнтами. Самі продавці говорять простіше – компостери. Немає сенсу відволікатися на них, на жодному етапі. А ось досить адекватна і висока ціна відразу прибирає всю цю братію з лінії вогню і звільняє для вас масу часу і сил, які вам знадобляться, щоб уникнути помилок на всьому іншому відрізку продажу. Тим більше, що вони все одно не куплять, а якщо і куплять, то так, що ви не раз ще про це пошкодуєте! Таких прикладів маса, і я думаю, що ви і без мене легко можете їх згадати або знайти в оточенні.
Я не дарма, вище за текстом, двічі виділяв курсивом слово призначити щодо ціни. Справа в тому, що це особиста відповідальність і вольовий акт самого власника, і лише його. Він власник і це його право (читай обов’язок). Ніколи і нічого путнього не вийде, якщо він спихне його на ринок, оцінювача, якогось «авторитету» чи Бога. Навіть якщо все навколо, почувши вашу ціну, образно кажучи, крутитимуть пальцем біля скроні. В очі або за спиною – це буде обов’язково і за будь-якої ціни (компостерів багато). Одне з визначень брехні – те, що думають все. Сили небесні, всі будуть! Все, крім одного справжнього покупця, а хто вам ще потрібний?

Правда від вас тут знадобиться певна мужність і наполегливість. Ну, це життя, це бізнес і це завжди особисте, якщо ми говоримо про скільки-небудь гідних результатів діяльності. До речі, таке ставлення я зустрічав практично в усіх дуже успішних людей нашій культурі. Особливо у мільярдерів, і всі вони просто розкішні продавці! Тож призначайте свою ціну, не соромтеся.
Було б легко і просто – ціну спустив та швиденько продав! Усі так і думають. Тільки так швидко не виходить. Нерухомість, тим паче бізнес чи інвестпроект, не ковбаса та не капці. Покупців справжніх не тисячі і не мільйони. Це штучний та унікальний товар, і покупець такий самий. А чи не все! Але він є, цей покупець, просто його треба акуратно та чітко вичленувати та залучити. Його, і лише його! Ви його неодмінно отримаєте, і чим послідовнішим і незалежнішим, у своїй оцінці, ви будете від самого початку – тим швидше і краще буде продаж. Це саме та гра, яка стоїть свічок. В одній з попередніх своїх статей я писав, як позначається на швидкість і якість продажу занижена ціна, і чому. Нагадаю – уповільнює та ускладнює, завжди. Одна з причин цього та, що так ви запускаєте у свій город стадо цапів…, вибачте, некомпетентних клієнтів. Що просто непродуктивно, нерозумно і вкрай обтяжливо, як зайва дія. Це лише одна, але не найслабша причина. Їх ще й інших вистачає.
Ваш «modus operandi» має бути таким. Визначтеся самі з тією сферою подальшого застосування вашого об’єкта, яка є найбільш вигідною, рентабельною та «смачною» з точки зору прибутковості. З’ясуйте матеріальні можливості гравців у цій сфері. Тих, хто процвітає та розвивається, а такі завжди є у будь-якому виді діяльності та у будь-який період. І саме їм розширення бази діяльності – насущна проблема. До того ж, вони більше за інші платіжно-і кредитоспроможні. Після цього ви матимете дуже гарне уявлення про те, яку цінність має ваш об’єкт для них потенційно. Це воно саме! Підстрахуйтесь та призначте ще трохи вищу ціну. Потім подивіться, спокійно, і чесно з собою, яка найменша виручена за об’єкт сума справді вас задовольнить. Додайте до неї супутні витрати (витрати на податки, просування, послуги фахівців, страховку та інше, включаючи форс-мажори та витрати за доданим, у зв’язку з цим, часом). Дві отримані в результаті цифри визначають межі діапазону для вашого маневру при торгу з реальним покупцем. А торг буде неодмінно, не сумнівайтеся, і чим ширший ціновий діапазон, тим краще і спокійніше ви почуватиметеся при цьому. Що неоціненно важливо для успіху по завершенню угоди загалом. Але це стане актуальним лише для дійсного покупця та торгу з ним. До цього моменту має світитися тільки верхня сума – про інше навіть і не думайте і, тим більше, не кажіть нікому і собі теж! Фраза «торг доречний», і подібні до неї, це визнання в невпевненості, слабкості та некомпетентності продавця. І потім це просто трюїзм. Повторю, для просування використовується лише максимальна ціна. Це стратегічний момент.

Можу тільки сказати, на завершення, що деяке, якщо не все, зі сказаного мною в цій статті, здаватиметься багатьом досить незвичайним і, м’яко кажучи, дуже екзотичним для такої консервативної діяльності, як операції з нерухомістю. Прекрасно це розумію і усвідомлено роблю цей удар по «усталеній спільній думці». Насправді помірність і консерватизм є тут лише видимістю. Нерухомість як ринок, активна, часто непередбачувана структура, що мало не щохвилини змінюється. Саме за це вона ніжно кохана справжніми професіоналами, про що зізнавався у своїй книзі навіть Дональд Трамп. В умовах життя та бізнесу, де звичайним буває замішання, брехня, невизначеність та перманентні зміни, життєво необхідно мати стабільне дане як опору для продуктивної діяльності. Я постарався дати вам спосіб створити таку основу для себе, коханого. Як сказав один мільйонер від нерухомості з Великобританії, успішна людина зрештою відрізняється від звичайного дивака лише кількістю мільйонів на своєму рахунку.
Фінал. Шоу під завісу! «Бомба» насамкінець, щоб добити тугодумів і твердолобих. Просто для прикладу, південний захід СНД, типовий випадок із практики: власник продає свій об’єкт за три, з копійками, «лимони»; хотів більше чотирьох; виставляв, звісно, ще дорожче. До «кризи» було вісім, і йому давали! Тоді не продав. Але зараз він задоволений, а як же, «ні в кого немає грошей», а він продав! Компостери постаралися. Так ось. Буквально відразу, (що таке кілька місяців у цьому випадку?), його, вже колишній, об’єкт продають майже за сім. Ну і куди йому тепер поцілувати всіх цих оцінювачів і авторитетів?! Хороший і компетентний продавець рідко про це говорить, але добре знає: практично будь-який об’єкт нерухомості можна продати практично за будь-яку ціну. Це просто питання вкладення пропорційних результату часу, грошей та належного наміру. Нічого більше. І це, звісно, справа для справжнього Продавця. Можна створити успіх і здобути своє, а можна і «як усі».

Останні кілька років доводилося говорити лише про прискорення чи уповільнення темпу зростання цін на нерухомість у Києві. Але, несподівано навіть для багатьох експертів, ціни відразу поповзли вниз, а потім зовсім помчали зі швидкістю гірської лавини. І, передбачається, що подібна ситуація триватиме щонайменше до осені поточного року. Середня ціна продажу квартир на вторинному ринку вже знизилася на 12%, а Київміськбуд розглядає можливість зменшення вартості квадратних метрів у новобудовах на 7-10%. Сьогодні можна знайти «гостинку» за колишньою смішною ще два місяці тому ціною 35 тис. доларів. Найдешевший район столиці, як і раніше, Деснянський, а найдорожчий – Печерський. За рік ціна найсильніше змінилася на нерухомість у Дарницькому районі – знизилася майже на 21,5%. А найменше подешевшали Подільські квартири у «старому місті» – приблизно на 8%.

Що ж говорять про ситуацію, що склалася, експерти? На їхню думку, зараз на продаж виставлено не більше 10% квартир, які в іншій економічній ситуації було б представлено на ринку. Причина у тому, що знайти покупця дуже складно. Ті, хто терміново потребує грошей, продають квартири зі значною знижкою. Інші 90% потенційних продавців вважають за краще поки що здавати в оренду, а не продавати свою нерухомість, і очікують зростання цін.

Прогнозується зниження зростання цін до третього кварталу 2009 року ще на 30%. А значить, варто почекати і отримати можливість купити пристойне житло «дешево». Висока ймовірність здешевлення та «первинки». Адже до весни ціни на будматеріали, через відсутність попиту та надвиробництво, впадуть мінімум на 20-30%. Втручання держави здатне налагодити ситуацію на ринку, але й змінити її не на краще, тому говорити про щось із упевненістю фахівці не беруться. Але припускають відновлення зростання цін лише до середини 2010 року, яке планується закінчити світову фінансову кризу, а до цього часу середня ціна київських квартир ризикує знизитися на 50-60, а то й 70%.

Цією проблемою стурбовані майже всі: і знаючі фінансові ділки, і обивателі вкладники. Питання із розряду риторичних. Ідеально правильної відповіді немає. З упевненістю можна лише стверджувати одне, потрібно не лише отримувати гроші, а й уміти ними грамотно розпоряджатися. Щоб не лише він працював на них, а й гроші заради людини.

Вибрати інвестиційний плацдарм Харків, його нерухомість варіант з мінімальним ризиком. Мегаполіс, що динамічно розвивається, не так активно, але все одно зведення нових будівель у Харкові триває, міське населення збільшується. Загалом тут є куди вкласти свої капітали.

Перш ніж погодитися на якісь капіталовкладення, або навпаки відмовитися через ризик втратити гроші, потрібно знати одну важливу річ. Вкладення грошей без ризику неможливе апріорі: будь-яке сховище можна відкрити, банки розоряються, періодичні інфляції, коливання іноземних капіталів тощо. А ось звести ризик до мінімуму можливо. Нерухомість є менш ризикованою областю інвестицій.

Після того, як відповідь на запитання «куди вкладати гроші?» отримано, треба вибрати вид нерухомості, в яку ви збираєтеся вкласти гроші: квартиру, комерційну нерухомість чи будинок.

Комерційна нерухомість здається вам привабливішою і не дарма. Деякі аналітики прогнозують, що незабаром цілком можливе посилення попиту на комерційну нерухомість (Харків, Харківська область). Але також, фахівці стверджують, що міські будинки і квартири мають не меншу цінність. Особливо цінуються квартири. Наприклад, первинні однокімнатні квартири можуть дати дохід близько 55-60%.

Заміський будинок як об’єкт капіталовкладень теж має багато позитивного. Наприклад, вкладник може отримати для себе зиск завжди. Спочатку гроші вкладаються в землю, а потім у будівництво будинку на ній, насамперед у юридичну власність переходить земля. Якщо будівництво не відбудеться, ну мало що може статися, земля все одно залишиться в інвестора.

Для того, щоб вигідно продати квартиру необхідно врахувати певну кількість факторів. Таких як подача оголошень до газет або на дошки оголошень, яку інформацію в них розмістити, адже для найбільшого ефекту інформація, розміщена в оголошенні, має бути зрозумілою та доступною для читача. Якщо вам зателефонували, важливим фактором буде спілкування із покупцем. Також на продаж вплине те, як ви організуєте показ квартири, яким чином ви розповісте про недоліки та переваги, та багато іншого.

Будь-яку квартиру при правильному підході можна продати дорожче за її вартість, але варто не врахувати кілька нюансів і угода провалитися. Наскільки ви все грамотно робите, залежить і швидкість продажу, адже продаж може тривати дуже тривалий час і зрештою можна продати її за безцінь, але й можна зробити навпаки.

Знаючи, що покупець збирається робити ремонт у своїй майбутній квартирі, ви не приведете її у сприятливий стан, і тим самим зробите величезну помилку, оскільки зовнішній вигляд квартири дуже важливий і сильно впливає на вибір покупця. Для одних покупців це буде психологічним впливом, а в інших буде враження про вас. У будь-якому випадку зовнішній вигляд квартири повинен бути сприятливим і привабливим.

Загалом перед продажем необхідно буде привести квартиру в оптимальний стан. Я не кажу про те, що буде потрібно зробити дорогий ремонт, проте косметичний ремонт доведеться зробити, або принаймні, усунути недоліки, що кидаються в очі. Якщо в квартирі є старі меблі, які ви не плануєте забирати, їх необхідно буде винести, оскільки квартира не захаращена меблями здається більш просторою. Пам’ятайте, що всі гроші, які ви витратите на підготовку квартири, зрештою повернуться до вас багаторазово.

Ринок Нерухомості поступово повертається до нормального русла. Непередбачувані стрибки цін припинилися і оренда житла знову стала на стежку стабільності. Ріелтори, які під час кризи втратили роботу, відновлюють свою діяльність.

Наближається літо.

Наприкінці зими ціни на оренду квартир ще залишалися, не рухливі, але за останні два місяці місяться, набирали обертів, як запевняють фахівці сегменту оренди, це цілком звичайне явище для весняного періоду ринку нерухомості.

Розбірливі квартиронаймачі.

Агенти нерухомості намагаються залучити велику масу клієнтів, заниження цін, масштабністю квадратних метрів, зниженою вартістю їх послуги. Досі поширена тенденція нульова комісія у сегменті оренди квартир середнього та бізнес класу. За послуги агента найчастіше платять власники, особливо це стосується двох – трикімнатних квартир, зазвичай таке житло дуже важко здавати в оренду. До кризового часу подібні тенденції практикувалося лише у бізнес- та еліт-класі. Однокімнатні квартири, як і раніше, користуються популярністю у клієнтів середнього класу. Але зі зростанням пропозицій, попит у свою чергу не збільшився, хоч і відбулися деякі видозміни. Клієнти стали все більш вимогливими та наполегливими у справах, що стосуються комфорту.

Ріелтори кажуть, що вимоги у клієнтів зросли, якщо раніше, квартири без меблів побутової техніки та ремонту мали успіх у покупців, то зараз цим не зацікавиш навіть середньо статистичного клієнта. Наявність у будинку телевізора та холодильника з пральною машиною розглядається не як бонус, за який потрібно доплатити грошей, а як обов’язкова умова комфорту. І чимало важливою стала наявність Інтернету. З розвитком індустрії послуг та якість оренди, також є не маловажним фактом для укладання угоди. Нікого вже не заманиш чотирма стінами та просторими кімнатами. Клієнти вимагають євроремонту як мінімум: стіни з гіпсокартоном, нове покриття для підлоги, плюс нова сантехніка. Меблі хоч і по мінімуму, але повинні бути новими, ніхто не стане платити за старість і бабусині серванти.

Крім усього іншого, орендарі найбільше зацікавлені в стані квартири та транспортної розв’язки, можливість швидко і легко дістатися на роботу. Так само розглядаються квартири віддалені від міста, в основному, тому що ціни нижчі і повітря чистіше, не кожному до душі мегаполіс, що вирує, за вікном. У віддалених куточках міста не так розвинена інфраструктура, що й приваблює деяких орендарів. Економ сегмент все також залишається вигідним для оренди у складчину, коли багатокімнатну квартиру винаймають одразу дві семи чи кілька людей. Таких випадків зареєстровано не так і багато, а все, тому що люди, які економлять на оренді, економлять і на посередниках, не повідомляючи агентства нерухомості.

Зростання цін не вічне.

Як стверджують експерти, незабаром знову передбачається зростання цін на житлову нерухомість і будинки, але всього на пару відсотків і коливатиметься в рамках 8 – 10% протягом року. До кінця року не передбачається, особливих підвищень, оренда зросте на 5-6 відсотків і зафіксується. Залежно від сегмента житла на осінній період цього року прогнозують спад цін на – 5 – 10 відсотків.

Щоб ефективно використовувати нерухомість необхідно правильно проаналізувати ринок. Максимальна ефективність ділянки землі або об’єкта для будівництва може бути визначена на підставі доказу, що є відповідний рівень ринкового попиту для земель даного виду користування. Дізнатись відповідний рівень попиту, можна провівши аналіз ринку продажу земельних ділянок. Дані дослідження можуть допомогти визначити ключові маркетингові стратегії використання землі чи проектування нерухомості, прогнозувати частку ринку, якщо планується комерційне використання нерухомості.

Вартість земельної ділянки на ринку нерухомості насамперед визначається її конкурентними здібностями. Характеристика оцінюваної нерухомості допоможе ідентифікувати конкуруючі об’єкти та зрозуміти переваги та недоліки, які є у земельної ділянки. Багато хто не знає економічних особливостей при оцінюванні сегментів ринку нерухомості, не може оцінити зовнішні фактори, що впливають на вартість землі. Багато хто вважає за краще довірити всі ці складні операції з оцінки ринку професіоналам, що дає можливість охопити всю широту ринку і не переживати про правильність і справедливість вибору. Провести аналіз ринкової вартості та отримати важливу інформацію про вартість земельних ділянок можна декількома способами.

І так можна провести аналіз ринку земельних ділянок за такими напрямами.

Цілі аналізу земельного ринку:

– усвідомлення рівня ціни приблизно схожі пропозиції;

– доступність та ліквідність земельних ділянок;

– Стан ринку нерухомості в цілому;

– Чи ефективні інвестиції в землю чи ні.

Напрями аналізу земельного ринку:

– Розподіл земельного ринку на окремі сегменти;

– Ціни на аналогічну землю;

– параметри чи характеристики, що регламентують вартість;

– прогноз ціни ділянки;

– Вплив розташування на ціну;

– Можливі доходи (комерційна нерухомість);

– економічна ситуація над ринком;

– Прогнозування стану ринку.

Щоб забезпечити більш точне комплексне рішення необхідно провести повний огляд показників земельного ринку.

1) Цінову ситуацію, яка характеризуватиметься середньою пропозицією за період ціни пропозицій та кількості угод (купівлі, продажу, оренди) земельних ділянок на первинних та вторинних ринках, розподіливши їх по районах міста та видах використання.

2) Попит та пропозиція, основний обсяг структури попиту та пропозиції, характеристика продавців та покупців, попит та пропозиція на первинних та вторинних ринках.

3) Активність ринку, кількість фірм, що працюють на ринку, кількість зареєстрованих угод купівлі-продажу, оренди земельних ділянок.

4) Середній час від початку виставлення земельної ділянки на продаж до конкретної угоди з купівлі-продажу або оренди, також передбачивши первинні та вторинні ринки, райони міста та інфраструктуру району.

У ході дослідження земельного ринку вирішуються такі завдання:

– Аналіз поточного стану ринку;

– дослідження та аналіз зростання динаміки цін та пропозицій;

– Порівняльний аналіз інших сегментів ринку;

– аналіз факторів, що впливають на зміну показників;

– прогноз щодо зміни стану показників ринку.