Отже, з тим, як отримати кредит і як шукати житло ми розібралися. Давайте поговоримо про те, яке житло ми шукаємо, і з чим ми маємо зіткнутися під час пошуків. По-перше, не варто забувати, що схвалення діє лише 3-4 місяці. При великій тривалості, що здається, насправді часу не так вже й багато.
Не забувайте, що ціни на нерухомість зростають, і та квартира, на яку Ви розраховували сьогодні, завтра може стати недосяжною мрією через ціну, що піднялася. Спочатку Вам необхідно вирішити, в якому районі Ви хочете жити, яка інфраструктура має бути близько.
Наступний етап – це якусь квартиру Ви хочете. Продумайте площу, кількість кімнат, зразкове планування, поверховість будинку, вид з вікон.
Складіть список Ваших вимог та займіться аналізом. Погортайте газети, поблукайте Інтернетом, подзвоніть агентства нерухомості. Можете по допомогу звернутися до свого ріелтора, але в тому випадку, якщо йому повністю довіряєте. Поясню чому. По-перше, ріелтори в більшості випадків працюють за % від суми угоди, а це означає, що чим дорожче Ви купите квартиру, тим більше він заробить. По-друге, якщо Ваші запити виявляться на піку Ваших можливостей, то список пропозицій на ринку різко скоротиться, і в цьому випадку ріелтор доведеться сильно викладатися і багато працювати, щоб підібрати найбільш підходящий варіант. Тому ріелтору цікавіше знизити Вашу планку запитів, оголосивши, що таких цін вже не існує і тим самим розширити собі коло пошуків.
Ось приклад. Ви хочете 2-3 кімнатну квартиру у певному районі. Площею 60-70 кв. це зазвичай або хороша двокімнатна або середня троячка. Ріелтор, знаючи Ваші фінансові можливості та оцінивши ситуацію, може Вам оголосити, що можна розраховувати лише на квартиру площею максимум 45-50 кв. А це вже або середня двокімнатна квартира, або хороша однушка. Або можна пошукати житло в іншому, менш хорошому і далеко розташованому районі, у старому та ветхому фонді або в передмісті. Таким чином, планка запитів клієнта знижується, коло пошуків розширюється, кількість можливих варіантів збільшується, а отже, і зусиль для підбору варіанта треба прикладати менше.
Тому намагайтеся проаналізувати ситуацію на ринку самостійно. До речі, інформація на цій сторінці може бути Вам допоможе.
Ну що, їдемо далі? Дивитиметеся квартири, не дуже звертайте увагу на штори, колір шпалер та інші подібні дрібниці. Зацикліться на цьому, втратите час і проґавте цікаві варіанти. Ціни зростуть. А шпалери, фіранки тощо. Ви все одно мінятимете, т.к. всі завжди роблять ремонт. Звичайно, є негласна думка, що потрібна квартира, щоб зайшов і жив, не морочачись на ремонт. І якщо фінанси дозволяють, тоді “ой”. Але таких людей дуже мало, і це більше стосується елітного житла.
Ну гаразд, я відволікся. Отже, з’ясуйте собі, що Ви спочатку купуєте стінки, а не шпалери. Звичайно, якщо Вам пропонують відвертий «бомжатник» з усіма атрибутами (бруд, запах, зламані вікна, двері, сантехніка, каналізація тощо), необхідно вимагати знижку. Такі квартири коштують на 20-30% дешевше за ринок.
Якщо Ви чітко знаєте, що хочете та розумієте, що коштів вистачає, не займайтеся нескінченними переглядами. У професійних ріелторів є щось на кшталт правила, що клієнт має зробити свій вибір на 5-6 перегляді. Загалом це цілком обґрунтовано. Якщо ріелтор профі, то пропонуватиме він лише відповідні варіанти. На моїй практиці були люди, які переглянули понад 50 квартир. Повірте, вони намучилися самі, замучили ріелтора, а врешті-решт взяли квартиру гірше, ніж пропонувалося спочатку. Час зник, ціни підскочили, і довелося брати не те, що подобається, а що залишилося.
Гаразд, квартиру обрали. Тепер належить внести аванс або завдаток, щоб «застовпити» варіант, що сподобався. У чому різниця. За чинним законодавством, якщо сторона, яка отримує завдаток, відмовляється від правочину, то вона повинна повернути завдаток у подвійному розмірі. Ось і вся різниця. Якщо від угоди відмовитеся Ви, то ні аванс, ні завдаток продавець Вам не поверне. Але я ще ніколи не бачив, щоб завдаток повертався добровільно в подвійному розмірі. Майже напевно Вам доведеться звертатися до суду, оплачувати судові витрати, витрачати багато часу на засідання та позови. Тому сторони зазвичай сходяться повернення лише внесеної суми незалежно від цього, як називається договір.
Вам як покупцю необхідно наполягти, щоб у ньому були прописані певні умови. Адже у вас іпотечний кредит, а значить підвищені вимоги до документів та термінів. По-перше, обов’язково вкажіть у договорі, що квартира купується і використанням іпотечного кредиту. По-друге, вкажіть перелік документів, які продавець має надати Вам. Пропишіть, що продавці зобов’язуються пустити до квартири представника оціночної компанії. Також необхідно вказати у договорі, що всі документи мають бути надані Вам не пізніше ніж за 5-10 днів до угоди або закінчення дії договору. Адже якщо ви отримаєте документи в останній день, підготувати всю необхідну документацію на угоду буде нереально, а наступного дня продавці можуть аванс або завдаток Вам не повертати, і знову виставити квартиру на продаж. Адже це Ви у встановлені договором терміни не вийшли на угоду.
Також вкажіть у договорі, що у разі відмови банку надати кредит на купівлю даної квартири або відмови страхової компанії прийняти на страхування цю квартиру, аванс (завдаток) Вам буде повернено у повному обсязі. Для підстрахування, договір краще укладати на місяць. Документи зазвичай можна зібрати за 7-10 днів плюс 10 днів на підготовку угоди – вже 20 днів, і ще 10 днів на різний форс-мажор. Вийде швидше – здорово. Виникнуть проблеми – у Вас є запас часу.
Якщо Ви працюєте з ріелтором, налаштовуйте його на те, щоб він систематично звітував про виконану роботу. Тримайте руку на пульсі. Телефонуйте до банку, уточнюйте ситуацію. З ріелтором спілкуйтеся не рідше 3-4 рази на тиждень. Після підбору квартири дзвоніть у банк не рідше 2 разів на тиждень. Адже це ваша угода, ваша квартира, тому не пускайте все на самоплив.