Archives Січень 2016

На ринку нерухомості існує вираз «чиста покупка». Цей вислів означає, що покупець має у своєму розпорядженні готівку для покупки квартири.

Насамперед для продажу пропонуються квартири, продавці яких уклали ексклюзивний договір з агентством. Основною перевагою є те, що ріелтор вже побував у цих квартирах та підготував документи для угоди. Якщо вам не підійшли ексклюзивні квартири, сучасні агенції запропонують варіанти житла із телефонної бази даних.

Сучасні нерухомі компанії запропонують клієнту квартиру, виставлену на продаж іншим агентством, якщо жоден із варіантів, запропонованих фахівцями, не підійшов.

Після остаточного вибору квартири складається попередній договір, в якому зазначаються вартість та строки придбання квартири, та найважливіші умови угоди. Необхідним компонентом договору є: опис квартири та необхідних для угоди документів.

Основною роботою ріелтора є не лише вибір квартири для покупця та підготовка документів для реєстрації договору, а й юридично грамотний документальний супровід угод. Сучасне агентство несе матеріальну відповідальність за операції, що проводяться.

Часто в агентствах з продажу нерухомості вилучають усі документи, які засвідчують, що людина з ними співпрацювала. У професійній компанії клієнту після оплати послуг надаються три документи: акт виконаних робіт, касовий чек та безпосередньо договір на надання послуг. Вони підтверджують, що компанія є відповідальною за своїх клієнтів. Крім того, справжня компанія завжди допоможе вирішити їм можливі проблеми з отриманим житлом, та надамо, у разі потреби, захист у суді.

Якщо ви збираєтеся найближчим часом придбати квартиру, підійдіть до цього питання докладно, головним чином вибираючи хороше ріелтерське агентство.

Чи можна, не володіючи великим капіталом і використовуючи можливості, доступні зараз багатьом, отримати цілком пристойний дохід на ринку нерухомості? Ось випадок з ріелтерської практики. Клієнтам одного ріелтера здалася привабливою ситуація, що склалася на ринку недорогого житла в Красноярську в кінці 2005, початку 2006 року. Ціни на квартири в спальних районах міста (Черемушки, Енергетики) майже не виросли за попередні роки півтора-два.
У той же час в Москві зростання цін на житлову нерухомість в новобудовах тільки за четвертий квартал 2005 року склав близько 11%. Посилене просування на державному рівні іпотечних програм і зростаюча конкуренція на ринку іпотечного кредитування між банками прямо вказували на майбутнє зростання попиту на недороге житло в Красноярську, а отже і майбутнє підвищення цін. Клієнти не володіли засобами на придбання житла, а використовувати зручний, хоча і досить ризиковий момент дуже хотілося.
Поміркувавши і перебравши можливі варіанти, вирішили спробувати взяти кредит в банку. Звернулися в один з банків і зуміли отримати кредит на придбання нерухомості на досить прийнятних за теперішніх часів умовах. Сукупний дохід сім’ї клієнта був не дуже великий, близько 20 000 рублів на місяць, тому сума кредиту так само виявилася невелика – 410000 рублів, терміном на 10 років, з щомісячними виплатами в розмірі 7500 рублів і ставкою 12% річних. Спочатку розраховували придбати малобюджетне житло – гостинку в районі Черемушки або Енергетиків, ціна квадратного метра на подібне житло в той час (початок 2006 року) становила близько 27000-28000 руб. за квадрат, незважаючи на, як правило, жахливий стан самого житла. У порівнянні з цінами на квадратний метр в однокімнатній квартирі в тому ж районі (20000-22000) різниця суттєва, але якщо виходити із загальної вартості вже готового житла це, мабуть, був найдоступніший варіант за ціною.
Після остаточного вирішення всіх формальних питань була придбана гостинка в Черемушках площею 14 кв. метрів за 390 000 рублів. Так як сума виплат по кредиту була досить велика для сім’ї, чий дохід становив 20000 руб. спочатку, при плануванні покупки передбачалося в подальшому здавати в найм придбану квартиру, що й було зроблено. Попередні господарі гостинки так само здавали житло, квартиранти, звичайно ж, не хотіли переїжджати і уклали договір найму житлового приміщення з новими господарями.
В результаті, при щомісячних виплатах банку в 7500 руб., Що включають погашення основної суми кредиту і виплату відсотків, частина, в розмірі 3800 руб., «Заробляла» сама квартира. Незабаром після здійснення операції почали змінюватися і ціни на ринку нерухомості. Протягом 2006 року та на початку 2007 вартість житла істотно виросла. Ця гостинка коштує тепер близько 700 000 руб., Тобто один квадратний метр даного житла обійдеться покупцеві в 50000 руб., що, якщо вже говорити чесно, не відповідає якості житла, а найбільше така ціна квадратного метра підходить до житла бізнес класу.
Можливо, клієнтам пора задуматися про продаж. До речі в Болгарії, в 30-40 кілометрах від Варни, стільки коштує двоповерховий будинок з ділянкою, а в Латинській Америці на ці гроші можна придбати пару-трійку сотень метрів симпатичного пляжу. Прибуток з урахуванням комісійних ріелтери, сплати прибуткового податку з сум отриманих за оренду за договором найму і оплати комунальних послуг склала б на сьогоднішній день 280000 крб. або близько 70% річних.
Прогнозувати щось на ринку нерухомості стосовно даної ситуації складно: з одного боку будівельний бум, все більша кількість житла вводиться в експлуатацію, а якість наявної в цих клієнтів – інвесторів житла погане. З іншого – більш дешевих пропозицій майже немає, а все збільшується кількість пропозицій іпотечних кредитів повинно забезпечити високий попит на житло подібного плану. Можливе введення податку на майно з ринкової вартості майна робить ситуацію ще більш невизначеною.

Система  теплопостачання особистого котеджу ( система опалення ) – трудомістка інженерна система, що складається з  різних складових елементів, кожна з них характеризується певними значеннями міцності, що визначається встановленим виробником часом експлуатації на відмову або терміном використання. Значними частинами системи теплопостачання є: котел опалення, установка для нагрівання води, система автоматизованого регулювання, циркуляційні установки та запірна арматура. До додаткових частин потрібно віднести розширювальну ємність, трубопроводи, різні фітинги, радіатори, димову трубу, а також датчики безпеки: датчик-газоаналізатор, клапан внутрішнього і зовнішнього температурного режиму.

З книг про автоматизовані пристрої відомо, що експлуатаційна надійність усієї магістралі складається з суми надійності дрібніших частин системи при почерговому включенні, при паралельному ж з’єднанні частин цей показник зменшується. Стосовно систем теплопостачання слід зазначити, що по черзі з’єднань котел, бойлер, циркуляційна установка, автоматика опалювального котла, датчики безпеки, димові труби, запірна арматура, до якої в свою чергу одночасно приєднані радіатори теплопостачання. Трубопроводи та фітинги мають другорядний характер, але це не означає, що їх потрібно застосовувати виключно оригінальні, рекомендовані постачальником опалювального котла. Самі дані частини технічно не хитромудрі і безвідмовність їх експлуатації безпосередньо залежить, від надійності установки, тобто від професіоналізму і досвіду майстра, що здійснює установку. І ось тут, якраз є певний момент, на якому потрібно заощадити. Не потрібно, природно, купувати ці частини на нелегальних торгових точках або з рук. Якісне опалення заміського будинку. Ідеальним варіантом буде довірити цей вибір компанії, яка надає послуги установки. У певних ситуаціях це дає можливість зменшити вартість початкової ціни на ці товари на 10-40 відсотків, що в результаті виходить дуже значна сума.

Також можна заощадити на фірмі, що робить монтаж всього опалення, не потрібно гнатися за гучними назвами на рекламних щитах, можна укласти договір з будь-якою фірмою головне, щоб це все було офіційно.

Вже склалося сучасне поняття такого явища як комерційна нерухомість. Наразі комерційною називають всю нерухомість, призначену для комерційних цілей.

З десятка умовних видів комерційної нерухомості можна виділити близько чотирьох-п’яти найбільш затребуваних сьогодні. Це офісна комерційна нерухомість, торгові площі, виробничі приміщення (бази) та ділянки під склади. Природно, кожен вид комерційної нерухомості має власну специфіку, свої особливості ринку, розвитку попиту тощо.

Наприклад, найбільш стійкий попит зберігається на офісну нерухомість та торгові площі. Оскільки ми завжди покупці (чи харчів, чи одягу, неважливо), ми завжди йдемо в магазини. Якщо товару немає в одному магазині, ми йдемо до іншого. І так далі. Тому торгові точки будуть завжди. Відповідно завжди буде попит на комерційну нерухомість під торговельні ділянки.

У сучасній Росії хоч і повільно, але все ж таки розвивається малий і середній бізнес. Приватним підприємцям (вірніше зараз індивідуальним підприємцям) та організаціям потрібні приміщення під офіс. В результаті вони йдуть та орендують/купують офісну комерційну нерухомість.

Дещо складніше з ділянками та нерухомістю під виробничі підприємства або під склади. тут і обсяг робіт інший, та обсяг необхідних коштів значно вищий.

Загалом, про нерухомість говорити потрібно тільки з фахівцями в цій сфері. Тому звертайтеся лише до надійних агентств нерухомості.

З упевненістю треба констатувати, що в успіху абсолютно будь-якої угоди, а точніше в її прибутковості величезне значення, сто відсотків має певна обов’язкова інформація. Саме це стосується купівлі або продажу земельних ділянок і різних об’єктів будь-якої нерухомості. Так враховуючи, що продати або купити, наприклад якісь земельні ділянки в Ленінградській області, власними силами має можливість зовсім не кожна компанія або рядовий громадянин, оскільки на такий випадок потрібні не тільки відповідні реальні знання, але також і досвід у подібних угодах, то з повною відповідальністю можна заявити, що знадобиться деяка інформація про агентства нерухомості. У той же час вся інформація такого плану допоможе зробити підходящий вибір на користь якогось агентства, загалом власне якому можна довірити всі належні дії. За умови якщо було прийнято рішення самостійно вибирати потрібний об’єкт нерухомості, то обов’язково знадобиться інформація про всі актуальні пропозиції. На додаток до цього, особливе значення буде також мати аналітична затребувана інформація, тому що саме вона може сказати чи справді це виграшна пропозиція, якщо йдеться про вибір об’єкта нерухомості, або зможе порадити яку ціну з розрахунком всіх факторів можна встановити на об’єкт, що продається, яким може бути земля у Ленінградській області.

Зважаючи на перелічені чинники значущості певного роду довідкової інформації у справі здійснення угод купівлі-продажу різних об’єктів будь-якої нерухомості, залишається згадати те місце, де не складно підібрати додаткову інформацію. Таким місцем по суті залишається мережа інтернет загалом і спеціалізований портал зокрема. Саме зайшовши на такий веб-портал доступно побачити в принципі будь-яку потрібну довідкову інформацію щодо купівлі або продажу різних об’єктів нерухомої власності. Відверто кажучи, окремо варто згадати переваги, які надає саме цей інтернет-сайт щодо розшуку корисної інформації. Спочатку перевага порталу полягає в тому, що вся довідкова інформація розсортована за необхідними розділами. Скажімо, особливо, якщо зацікавили земельні ділянки в Ленінградській області, повністю незалежно від того для чого саме важливо вибрати, припустимо, під будівництво будь-якого промислового об’єкта або особняка, не викличе труднощів, зайшовши у відповідний розділ веб-порталу, ознайомитися з будь-якими існуючими на на даний момент часу пропозиціями. У свою чергу, також можна розглянути розміщення ділянок безпосередньо на карті Ленінградської області. До того ж, якщо буде потрібна кваліфікована допомога консалтинг-компанії, яка має солідний досвід і стаж роботи на ринку нерухомості Ленінградської області, достатньо скористатися контактною інформацією, розміщеною на порталі. Користуючись такою контактною інформацією можна задати будь-які питання, що цікавлять професійним працівникам фірми або зробити потрібну заявку на надання, якихось послуг у справі купівлі/продажу абсолютно будь-яких об’єктів будь-якої нерухомості.

Ми вже говорили раніше про те, що купуючи ділянку необхідно ретельно перевіряти документи на неї. Крім цього, необхідно важливо звертати увагу на такі фактори:

 

• розташування ділянки

а. Оцініть відстань від ділянки, де в майбутньому буде ваш будинок, до роботи, місця навчання, ітд, тобто місць, де ви поза домом часто проводите час і куди вам доведеться постійно добиратися.

б. Оцініть наявність об’єктів інфраструктури (аптеки, супермаркети, пожежна, лікарня та інші). Важливо, щоб окрім лісу, озера та нового будинку поряд були ще й перераховані вище об’єкти. Багато потенційних покупців з відкритим ротом дивляться на ділянки (будинки) у хвалених котеджних містечках. Але містечко містечку різне, і іноді краще жити серед якогось села і щоранку вдихати аромат природного сільського життя, ніж жити далеко від всесвіту, серед лісу, де до найближчого кіоску треба йти три дні цим же лісом.

в. Оцініть дорогу та напрямок до Вашої ділянки. Якщо об’єкт начебто поруч, але добираючись треба стояти в пробці пару годин, то варто купити ділянку далі, але з кращою можливістю доїжджати. Те саме стосується й покриття дороги. Розмірковуючи про напрям, вивчіть інформацію про можливі перспективи розвитку того чи іншого напряму, недооцінність напряму на ринку через наявність інших напрямів, які цікаві вже й зараз.

• розмір ділянки

Як говориться у відомій рекламі, розмір справді має значення. Але все залежить від вас самих і ваших особистих переваг і стилю життя. У практичному житті, середній власник індивідуальної садиби, вдома хіба спить або, максимум, відпочиває у вихідні. Тому, гігантоманія в плані розміру ділянки як мінімум не виправдовує багато фантазії, мрій та очікувань власника, а як максимум, ще й позначається на гаманці господаря.

І все ж існують рамки розумного мінімалізму. Якщо ви хочете мати свій будинок, без загальних стінок і дахів з будь-ким, то вам необхідна ділянка площею як мінімум у 3,5-4 соток. За умови, що у вас 1-2 автомобілі і вам потрібен гараж-сарай, то бажано хоча б 4,5-5 соток землі. Причому багато чого ще залежить і від форми ділянки, але про це в наступному пункті.

Якщо ж у вас позаду вже побудована кар’єра або є садівник (потенційний), то звичайно найкраще шукати площу ділянки в 10-12 соток. Є серед моїх клієнтів і такі, для яких і 20 соток не межа. Якщо можливості і бажання збігаються, то звичайно, якість життя на ділянці розміром побільше, теж краще. Адже багато хто тікає від тісноти і затиснення великого міста не для того, щоб дивитися як сусіди праворуч і сусіди ліворуч дивляться на один на одного і на вас самих. Тому, у такому разі, не соромте себе і давайте волю фантазіям, але пам’ятайте, що за великою територією потрібен «великий» догляд.

• форма ділянки

Вважаю не зайвим сказати про форму ділянки під будівництво житлового будинку. Якщо ви на деякий час перетворилися на захопленого скаута і тиняєтеся по джунглях Інтернету та друкованих видань у пошуках втілення своєї мрії, то дозволю собі дати вам низку корисних порад, які, як я думаю, допоможуть вам заощадити ваш час на переглядах ділянок. Дуже часто буває, що потенційний покупець знаходить ціну, яка на порядок нижча від середньоринкової, і, забувши все, спрямовується на перегляд. Не забудьте, що дешевий сир у мишоловці.

Ділянка вузької форми («локшина») відразу обумовлює певний тип проекту, який потрібно буде підбирати під нього. Якщо ви і посадите на нього будинок, не забудьте накинути ще хоча б по метру з обох боків на вимощення, і подивіться, що у вас залишається.

Ділянка кутова пропонує господареві свободу в розташуванні будинку, у плані під’їздів, заїздів та інше. Але свій мінус полягає в тому, як мінімум дві сторони ділянки межуватимуть з вулицею, відповідно, більше шуму і більше грошей на «гарний» паркан.
 

 

Комунікації

Дедалі важливішим для забудовників стає питання комунікацій. Для будинку необхідне світло, газ, вода, каналізація, телефон/інтернет. Часто буває так, що покупці в гонитві за низькою ціною забувають, що проведення комунікацій може коштувати їм набагато більше, ніж заощадить. І якщо питання каналізації і води ще якось вирішується (септики, автономні каналізаційні системи, водяні свердловини), то наявність світла і газу хоча б неподалік — момент суттєвий.

Зважуючись на важливий крок, пам’ятайте: розчарування поганої якості триває довше, ніж радість від хорошої ціни.

Нині багато громадян покращують свої житлові умови хтось продає, що би доповісти і купити більше хтось купує, що може, оскільки на більше коштів просто не вистачить. І так квартирне питання ніколи не втрачало своєї актуальності, а зараз стало ще й величезним головним болем, як продавців, так і покупців!

Адже в обох випадках кожен турбується, а раптом він має справу з шахраями! Звичайно у продавця в даному випадку є певна перевага адже укладаючи договір купівлі-продажу житлового приміщення відразу обумовлюється спосіб оплати, як правило згідно з умовою договору покупець зобов’язаний віддати гроші продавцеві в день подачі документів для реєстрації, яка проводиться протягом десяти робочих днів і будь-якої миті угоду можна призупинити якщо продавець не отримає свою винагороду. У цьому випадку є хоч якась гарантія.

А що ж відбувається у покупця? І так небезпека набагато більше оскільки квартира чи будинок можуть бути м’яко кажучи не зовсім ліквідні для продажу, але і це ще пів біди, де гарантія що квартира не перебуває в заставі або під арештом, звичайно більш менш грамотний покупець обов’язково замовить виписку з ЄГРП і упевниться, що все в порядку. Проте виписку замовляють за пару днів до передбачуваної угоди та в день подачі документів у ній відомості на то число якого було подано запит, а заставу або арешт могли прийти пізніше або навіть вже після подачі документів, вже коли гроші сплачені і щасливий покупець чекає свідоцтво про  реєстрації права і яке його розчарування коли він дізнається, що угоду призупинено або в реєстрації взагалі відмовлено і найприкріше зробити, щось звичайно можна, але це суди, кримінальні справи і так далі то гроші можна повернути, але не відразу, а ціни на житло зростають і коли їх вернуть купити можливо вже нічого не можна буде. Ось така проста закономірність.

Звичайно, є деякі виходи, точніше обходи подібних ситуацій, але не кожен може собі дозволити купити житло від забудовника, та й тут не завжди є стовідсоткова впевненість, що все пройде гладко. У таких випадках експерти радять як слід перевірити забудовника переконатися в його репутації на ринку нерухомості і так далі. І найголовніше, якщо все-таки покупець має у своєму розпорядженні кошти на нове житло, не варто купувати квартиру в будинку ще не введеному в експлуатацію, оскільки це може затягнутися не тільки на місяці, але і на роки. Є ще один варіант якому громадяни не схильні довіряти, але він дуже ефективний, зверніться до агентства нерухомості вони дуже грамотно перевіряють об’єкти так як їх винагорода залежить від того, пройшла угода реєстрацію чи ні. Можливості агентств, як правило, більш великі, що дозволяє їм забезпечити і покупця і себе від горе продавців. Послуги агентств на ринку нерухомості в останні роки стали досить кваліфікованими, оскільки занадто велика конкуренція не залишають іншого виходу. Звичайно, вибір завжди залишається за покупцем, однак слід зазначити, що ризик звичайно справа благородна, але не завжди виправдана!

Існує така думка, що чим більше відправити на сайт те саме оголошення — то буде більше шансів продати (здати) нерухомість. Але є одне але”. Як правило, майбутні клієнти дуже насторожено ставляться до таких дошок оголошень, сприймаючи як спам. Окрім цього працює звичайнісінька психологія — якщо не знайшли з брокером спільних тем для співпраці, то дуже не хочеться весь час потрапляти на одну й ту саму людину, та й телефонні розмови коштують грошей — навіщо їх марнувати? Зовсім інша справа – повторювати оголошення щодня. Чим довше викладено одне й те саме оголошення, тим менш воно актуальне – вигідніше дзвонити по свіженьких. Хоча останнім часом відстежується дивна тенденція на ринку нерухомості, коли оголошення актуальні по півроку, а по будинках і великих квартирах ще більше. Зараз метод щохвилинного повторення не працює, так як фотооголошення стали правилом, а не платним винятком, і змінюйте ви скільки завгодно своє ім’я, текст оголошення, номер іншого мобільного оператора, а на фотографії видно вашу квартиру. Дуже важливо, щоб оголошення було доступне розуміння. Особливо якщо стосується чисел (наприклад, метраж квартири). Пропущені знаки пунктуації не тільки заплутують, а й можуть давати недостовірну інформацію. Та й, якщо чесно, набагато простіше пропустити незрозуміле оголошення, ніж займатися з’ясуванням, що саме мав на увазі автор — все з тих самих фінансових міркувань, що описані вище. Відповідно, потрібно дуже уважно вносити інформацію. Дуже привертають увагу лаконічні, але при цьому докладні та приємні оголошення. Якось бачила оголошення «Продам будинок у духовному місці». Ліс, озеро… дійсно хочеться сказати Богу спасибі за таку красу. Як працює пошук на сайтах? Одні бачать тільки інформацію, внесену в стандартну форму (найчастіше ті пункти, які обов’язкові для внесення), інші більше звертають увагу більш докладну інформацію. Чим більше інформації внесено в «Додатково» та в табличні рядки, навіть якщо це одне й те саме, пошук у будь-якому випадку знайде ваше оголошення. Важливо, щоб в оголошеннях були використані популярні теги, такі як «Продам будинок у Горенці», «Продам ділянку біля лісу».

Перед тим, як приступити до вибору іпотечного кредиту, важливо визначити хоча б приблизну суму, яку банк зможе вам запропонувати. Вона буде залежати від багатьох факторів, найбільш популярними з яких є сума сімейного доходу, ставка кредиту, планований період погашення кредиту. Обчислити приблизну суму, яку Вам може видати банк, Ви можете самі. Виходити варто від того факту, що майже всі банки дотримуються наступного: щомісячний внесок по іпотеці, включаючи відсотки, не буде перевищувати п’ятдесяти відсотків загального заробітку сім’ї. Але, цей підрахунок буде неточним, оскільки у кожного банку буде безліч інших вимог і правил, які можуть вплинути на максимальну суму іпотечного кредиту, який вам можуть дати. Наприклад, при обчисленні кредиту, некоторией банки враховують не тільки заробіток сім’ї, а й особистий дохід позичальника, обмежуючи розмір щомісячного внеску по кредиту 70 відсотками доходу позичальника.

Тим, хто не може самостійно розрахувати іпотеку, можуть допомогти різноманітні іпотечні калькулятори. Вони зазвичай беруть до уваги всі вимоги банків і допомагають більш точно визначити максимально можливу суму іпотечногокредіта і розмір виплат по кредиту при потрібної суми. Розрахувати кредит на іпотечному калькуляторі довольнопросто – знадобиться знати доходи членів сім’ї, орієнтовну суму іпотечного кредиту, термін погашення. Десь необхідно вказати риночнуюцену нерухомості, що купується. Проте, такий варіант підбору підходящої програми можна віднести до розряду трудомістких. По-перше, далеко не всі банки надають калькулятори іпотеки. По-друге, подібний калькулятор не може враховувати всіх нюансів, таких як ймовірні штрафні санкції, методиі терміни погашення кредитів. Тому ми радимо використовувати кредитний калькулятор іпотеки тільки для визначення загальних моментів, таких як суми можливого кредиту при різних термінах погашення.

Сьогодні існує ще один варіант вибору найбільш прийнятного варіанту іпотеки в Санкт-Петербурзі. Таким способом є послуги іпотечного брокера. Іпотечні брокери прекрасно володіють нюансами іпотечних програм банків Петербурга, в змозі відшукати кілька варіантів іпотечного кредитування в різних банках, вказати на підводні камені, які можуть міститися в кредитних угодах, взяти на себе турботу про підготовку документів, необхідних для отримання іпотечного кредиту.

Оренда державного та комунального майна: вимоги

Минулого літа законодавці “оновили” окремі норми Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.92 р. № 2269-XII, у редакції Закону України від 14.03.95 р. № 98/95-ВР (далі — Закон про оренді). Найбільш актуальні питання, пов’язані з орендою майна державної та комунальної власності, з урахуванням останніх змін у законодавстві, розглядаються у цій консультації.

МОЖУТЬ БУТИ ОБ’ЄКТАМИ ОРЕНДИ

Перелік об’єктів державної та комунальної власності, які можуть бути надані в оренду, визначено частиною першою статті 4 Закону про оренду. Цю норму Закону про оренду не змінено.

Нагадаємо, що об’єктами оренди для цілей зазначеного Закону можуть бути:

– Цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок);

– кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості, надані орендодавцем орендарю на умовах кредиту за ставкою рефінансування НБУ;

– нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), а також інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

– майно, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації.

НЕ МОЖУТЬ БУТИ ОБ’ЄКТАМИ ОРЕНДИ

Відповідно до частини другої статті 4 Закону про оренду не можуть бути передані в оренду:

– цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок), включаючи цілісні майнові комплекси структурних підрозділів казенних підприємств, які провадять діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України “Про підприємництво” від 07.02.91 р. № 698- ХII* (діяльність, пов’язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів та прекурсорів);

– Цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Законом України “Про внесення змін до Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 29.06.2004 р. № 1905-IV (далі — Закон № 1905) частину другу статті 4 Закону про оренду доповнено абзацом п’ятим, згідно з яким також не можуть бути об’єктами оренди такі об’єкти:

– державної власності, які мають загальнодержавне значення та не підлягають приватизації відповідно до частини другої статті 5 Закону України “Про приватизацію державного майна” від 04.03.92 р. № 2163-XII, у редакції Закону України від 19.02.97 р. 89/97 -ВР (майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, основним видом діяльності яких є виробництво товарів (робіт, послуг), що мають загальнодержавне значення, перелік яких визначено ч. 2 ст. 5 цього Закону);

– включені до переліку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затверджений Законом України “Про перелік об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації” від 07.07.99 р. № 847-XIV, що випускають підакцизну продукцію.

ОРЕНДОДАВЦІ

Відповідно до статті 5 Закону про оренду орендодавцями щодо певного виду майна є:

Цілісні майнові комплекси підприємств, а також їх структурні підрозділи та нерухоме майно.

Майно державної форми власності, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук;

Цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи та нерухоме майно, що належать Автономній Республіці Крим;

Цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи та нерухоме майно, що перебуває у комунальній власності;

Структурні підрозділи підприємств (філій, цехів, ділянок) та нерухоме майно, загальна площа яких перевищує 200 кв. м;

Окремо індивідуально визначене майно, площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство.

З наведеної вище інформації випливає, що фактично будь-яке майно, яке є державною власністю, може бути передано в оренду ФДМУ, його регіональними відділеннями та представництвами або з його дозволу, а комунальної власності — органами місцевого самоврядування або з їхнього дозволу.

Відповідно до нових правил, визначених Законом № 1905, підприємство державної чи комунальної власності має право самостійно передати в оренду нерухоме майно, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство.

Слід зазначити, що зазначене уточнення суттєво обмежує право підприємств самостійно приймати рішення про надання в оренду своїх приміщень, площа яких перевищує 200 кв. м. Особливо це стосується державних підприємств пострадянської гігантоманії, змушених здавати в оренду великі площі, що не використовуються.

Відповідно до абзацу четвертого статті 5 Закону про оренду у попередній редакції орендодавець мав можливість без погодження з відповідними органами надати в оренду приміщення, площа яких не перевищувала встановленої норми, кільком орендарям.

ОРЕНДАТОРИ

Заслуговує на увагу нова редакція абзацу другого частини першої статті 6 Закону про оренду (“Орендатори”). Тепер фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до укладення договору зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності лише у разі його оренди з метою використання для підприємницької діяльності.

У частині першій статті 2 Закону про оренду оренда визначена як строкове платне користування майном, необхідним для орендаря для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Зі сказаного випливає, що фізична особа не зобов’язана реєструватися як суб’єкт підприємницької діяльності, якщо державне майно використовується ним не з метою отримання доходів (підприємницької діяльності), а, наприклад, для безоплатного надання послуг, благодійної, громадської та іншої діяльності. Раніше було передбачено необхідність реєстрації незалежно від цілей отримання в оренду майна державної власності.

ДОЗВІЛ НА ОРЕНДУ

Необхідно звернути увагу на те, що відповідно до статей 5 і 9 Закону про оренду обов’язково має бути дозвіл на оренду від органу управління відповідним державним майном, тобто. дозвіл Мінпромполітики України. Для отримання дозволу на оренду державного майна юридичні та фізичні особи повинні подати до органу, уповноваженого ним керувати, документи, визначені у Переліку документів № 649. Після розгляду поданих документів уповноважений орган надсилає орендодавцю висновки про умови договору оренди або про відмову у укладенні договору оренди.

Процедуру та умови надання Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами дозволів державним підприємствам, організаціям на передачу в оренду цілісних майнових комплексів їх структурних підрозділів та нерухомого майна встановлено у Порядку № 935.

Відповідно до пункту 2 зазначеного Порядку державне підприємство зобов’язане звернутися до ФДМУ або його регіонального відділення із заявою про надання підприємству права на передачу в оренду цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу (філії, цеху, ділянки) або нерухомого майна (будівлі, приміщення) певної площі, що знаходиться на балансі підприємства.

До заяви додаються такі документи:

– проект договору оренди об’єкта, завізований сторонами договору (або укладений договір оренди);

– Дозвіл на передачу в оренду державного майна від органу, уповноваженого управляти майном підприємства;

– розрахунок орендної плати за перший місяць оренди, виконаний відповідно до вимог Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 № 786, керівником та головним бухгалтером підприємства (у 4-х примірниках).

Крім вищезгаданих документів, у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу додаються:

– акт оцінки його вартості із зазначенням залишкової вартості основних засобів, затверджений органом, уповноваженим керувати цим майном;

– протокол про результати інвентаризації;

– Розподільний баланс;

– Звіти про експертну оцінку вартості майна.

При оренді нерухомого майна:

– звіт про експертну оцінку вартості об’єкта оренди;

– інформація про загальну та корисну площу об’єкта оренди.

У такому самому порядку ФДМУ або його регіональним підрозділам надаються документи для отримання дозволу на надання в оренду нерухомого майна, площа якого перевищує 200 кв. м.

ІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Частина перша статті 10 Закону про оренду, яка визначає суттєві умови оренди, доповнена двома новими суттєвими умовами (абзаци восьмий та дев’ятий):

– Забезпечення виконання зобов’язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо);

– Порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди.

Укладений сторонами договір оренди в частині суттєвих умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна, розробленому та затвердженому ФДМУ або ЗС Автономної Республіки Крим у разі укладання договору оренди майна Автономної Республіки Крим. Типові договори оренди майна чи комунальної власності розробляються органами місцевого самоврядування.

Під час укладання договорів оренди цілісних майнових комплексів та їх структурних підрозділів, а також індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна застосовуються типові договори, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774. Зазначені типові документи повинні прийматися за основу регіональним відділенням ФДМУ та Фонду майна Автономної Республіки Крим при підготовці договорів оренди.

ПЕРЕДАЧА ОБ’ЄКТІВ ОРЕНДИ

І НАЧИСЛЕННЯ АМОРТИЗАЦІЇ

Орендоване майно державної та комунальної форми власності, крім нерухомого майна у вигляді приміщень, частин будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально визначеного майна, включається до балансу орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства або господарського товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передано в оренду, та враховується на позабалансовому рахунку орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Оскільки орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, будівлі та споруди включаються до балансу орендаря, то й амортизаційні відрахування на ці об’єкти зобов’язаний нараховувати та залишати у своєму розпорядженні орендар (ст. 23 Закону про оренду). Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель та споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, на балансі якого знаходиться це майно, орендодавець.

Звісно, у разі оренди будівель, споруд чи цілісного майнового комплексу виникне питання, як ув’язати норми статті 23 Закону про оренду щодо таких об’єктів та норми статті 8 Закону про прибуток.

Відповідно до пункту 8.5 статті 8 Закону про прибуток балансова вартість відповідної групи основних фондів не зменшується на вартість основних фондів, переданих платником податків до оперативного лізингу (оренди) незалежно від того, чи передається будівля (споруда), чи її частина. Балансова вартість відповідної групи основних фондів зменшується на вартість основних фондів у разі передачі їх лізингодавцем (орендодавцем) у фінансовий лізинг (оренду) у порядку, передбаченому для продажу основних фондів. При цьому у лізингоодержувача (орендаря) збільшується балансова вартість відповідної групи основних фондів у порядку, передбаченому для придбання основних фондів. Крім того, згідно з підпунктом 8.1.2 пункту 8.1 статті 8 Закону про прибуток амортизації підлягають витрати платника податків на придбання основних фондів. У разі оперативної оренди майна державної та комунальної форм власності витрати на їх придбання не виникають.

З цього питання у своєму листі від 21.05.2004 р. № 4058/6/15-1116 ДПАУ, посилаючись на частину 3 статті 23 Закону про оренду, роз’яснила, що “… амортизаційні відрахування на основні фонди у складі орендованих цілісних майн” підприємств, їх структурних підрозділів нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар, який використовується ним на відновлення орендованих основних фондів”.

Вказаним пунктом також встановлено, що право власності на майно, набуте орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна (державі), якщо інше не передбачено договором оренди.

Отже, амортизація основних фондів та нематеріальних активів у складі орендованого цілісного майнового комплексу ТОВ ідентична амортизації власних основних фондів, тому суми амортизаційних відрахувань цим основним фондам та нематеріальним активам повинні нараховуватися відповідно до норм пункту 8.3 Закону про прибуток та відображатися у рядку на прибуток підприємства та у додатку К1 до неї.

Вочевидь, що це роз’яснення стосується і термінів ” будівлі ” і ” споруди ” , якими частину 3 статті 23 Закону про оренду доповнено Законом № 1905, тобто. після опублікування роз’яснення ДПАУ. Проте слід зазначити, що лист ДПАУ не є узагальнюючим податковим роз’ясненням. Тому щодо нарахування амортизації на орендовану будівлю чи споруду державної чи комунальної форми власності доцільно направити запит до податкового органу.

ОРЕНДНА ПЛАТА

Слід зазначити, що законодавцями внесено суттєві зміни щодо орендної плати. Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем та балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються:

– для об’єктів, що перебувають у державній власності, – Кабінетом Міністрів України;

– для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим – органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим;

– для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, – органами місцевого самоврядування.

Таким чином, спеціальний Закон про оренду наголосив на тому, що пропорції розподілу орендної плати за державне майно між бюджетом та підприємством встановлюються виключно Кабінетом Міністрів України (нині вони визначені у Методиці № 786), і їх необхідно дотримуватися під час укладання договорів оренди.

ФДМУ, його регіональні відділення та представництва використовують отриману відповідно до законодавства частину орендної плати для виконання організаційних функцій орендодавця.

Щодо майна комунальної власності, то порядок розрахунку, розподілу та використання орендної плати за нього визначається органами місцевого самоврядування.

Розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї зі сторін, тільки у разі, якщо за обставинами, що не залежать від них, істотно змінилося стан об’єкта оренди. Раніше відповідно до частини другої статті 21 Закону про оренду розмір орендної плати міг бути змінений на вимогу однієї із сторін при зміні цін та тарифів.

СУБАРЕНДА

Порядок використання плати за суборенду нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна (окремих верстатів, обладнання, транспортних засобів, нежитлових приміщень тощо) визначається у тому самому порядку, що при використанні орендної плати за таке майно.

КОНТРОЛЬ ЗА ВИКОРИСТАННЯМ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА

Закон про оренду доповнено новою статтею 32, згідно з якою контроль за використанням орендованого майна державної та комунальної форм власності покладається на такі органи:

– орендованого майна, крім іншого окремого індивідуально визначеного, – на органи, які здійснюють державну політику у сфері оренди;

– іншого орендованого окремого індивідуально визначеного майна – на органи, уповноважені керувати підприємством, яке є орендодавцем цього майна.

Органи, що визначають державну політику у сфері оренди, зазначені у частині 2 статті 2 Закону про прибуток. До них відносяться:

– Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва щодо державного майна;

– органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, щодо майна, що належить Автономній Республіці Крим;

– органи місцевого самоврядування – щодо майна, що перебуває у комунальній власності.

ВІДОБРАЖЕННЯ В БУХГАЛТЕРСЬКОМУ ОБЛІКУ

Дотримуючись усіх вимог Закону про оренду щодо оформлення договорів оренди державного та комунального майна, а також здійснення орендних операцій, не слід забувати, що ці операції мають специфічний характер та їх необхідно правильно відображати у бухгалтерському та податковому обліку. Розглянемо на прикладах порядок відображення таких операцій у бухгалтерському та податковому обліку.

приклад

Професійно-технічне училище (бюджетна установа) з дозволу регіонального відділення ФДМУ з 1 вересня 2004 року передало госпрозрахунковому підприємству в оренду будівлі майстерні, приміщення для здійснення підприємницької діяльності та верстат шліфувальний.

Орендодавець та орендар є платниками ПДВ. Орендна плата сплачується щомісяця. Згідно з договором частину орендної плати до бюджету сплачує орендар.

Головний Контролер-Ревізор КРО м. Сімферополя та Сімферопольського району: Семиняко Я.В.