Archives Січень 2016

Процес Оцінки Нерухомості

by novobudova Нерухомість

складання програм розрахунку ринкової вартості нерухомості;
оцінка об’єкту нерухомості;
узгодження вартості;
оформлення звіту щодо оцінки об’єкта нерухомості.
Постановка завдання оцінки полягає у визначенні: мети оцінки, виду вартості, ідентифікації об’єкта нерухомості та юридичних прав на неї, дати оцінки, валюти оцінки, цін, в яких виконана оцінка.
Для збору та перевірки інформації щодо оцінюваного об’єкту оцінювач користується двома видами інформації:
документально підтверджена (орендні договори, комунальні платежі, інвентарні картки обліку, документи, що підтверджують права на об’єкт нерухомості).
отримана експертним шляхом (відомості про норму підприємницького прибутку, відсоток знижки на лістинг продаж та ін.)
Складання плану оцінки включає такі складові: визначення вимог до об’єкта оцінки, ідентифікація методології оцінки, оцінка витрат часу та трудовитрат, подання пропозиції щодо умов виконання завдання та вартості оціночних послуг
Збір та перевірка інформації включає: обстеження об’єкта нерухомості та складання акта огляду, а у разі потреби дефектних відомостей; вивчення району розташування, ділянки та прилеглих територій, юридичних та правових документів, що визначають права на об’єкт нерухомості; аналіз проектів та кошторисної документації, а за відсутності складання плану об’єкта та плану ділянки; збір та аналіз економічних показників по об’єкту нерухомості (балансової вартості, орендних платежів, витрат на утримання об’єкта нерухомості та ін.); пошук об’єктів-аналогів на ринку нерухомості
Упорядкування програм розрахунку ринкової вартості нерухомості передбачає створення пакету програм у системі електронних таблиць з розрахунку основних елементів вартості нерухомості.
Оцінка об’єкта нерухомості може проводитися стандартними методами або похідними від них методами, з використанням їх комбінацій та модифікацій відповідно до стандартів оцінки нерухомості та наявності необхідної інформації на ринку нерухомості Республіки Білорусь.
До стандартних методів оцінки відносяться:
витратний метод;
метод порівняння продаж;
метод капіталізації доходу.
До похідних методів належать такі як метод техніки залишку, метод міст, метод інвестиційної групи, метод класифікацій, метод валового мультиплікатора, адаптований метод капіталізації та інші.
При виконанні оцінки оцінювач за завданням замовника може обґрунтувати альтернативне використання нерухомості, що забезпечує максимально продуктивне використання. Процедура виявлення та обґрунтування альтернативного використання власності, що забезпечує максимально продуктивне використання нерухомості, називається аналізом найкращого та найбільш ефективного використання.
Найкраще та найефективніше використання – це ймовірне розумне та законне використання вільної землі чи покращеної власності, яке фізично можливе, юридично обґрунтоване, фінансово здійсненне та призводить до найвищої вартості.
Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання виконується для ділянки землі:
як вільного;

Як Вибрати Агентство нерухомості?

by novobudova Нерухомість

Ринок нерухомості, як відомо, «багатий» шахраями. Не зайве буде дізнатися схеми обману, щоб не потрапити в халепу.
Розглянемо схеми, які використовують при здачі квартири у найм.
Оренда квартири, як правило, у «липових» агентів завжди значно дешевша за ринкову вартість. Підозрительно, але люди трапляються, вирішивши заощадити. Такий «ріелтор» завжди має квартири, які ідеально підійдуть вам.
Трапляються агенти, які ніколи не виїжджають на квартиру, яка здається в оренду. Натомість вони відправляють кур’єра. На той час, коли зрозумієте, що залишилися без знімної квартири, і без грошей, агент і кур’єр стануть недоступними. Додзвонитися до них буде неможливо, як і зустрітися з ними особисто.
Ще один спосіб шахрайства, це коли замість квартир вам запропонують інформацію про квартири, що здаються. Пропозиції, як правило, не існують.
Інший вид обману також трапляється нерідко. Людина винаймає квартиру на дуже короткий термін. Потім, представившись агентом нерухомості, передає схемну квартиру. Найчастіше така людина діє на пару з спільником, який є власником квартири.
Ще один спосіб, коли «липові» агент та власник діють спільно. Ви винаймаєте квартиру, а за кілька днів виявляєте, що замки на двері змінили. Виявляється ще один власник житла, або просто господар знаходить причини, щоб видворити квартиронаймачів.
Якщо вирішили звернутись до приватного ріелтора, уточніть, чому саме він надають послуги з оренди цього житла. Не зайве попросити і договір із власником про надання послуг ріелтора. Можливо, ріелтор виступає від агентства нерухомості. Часом буває, що він уже давно не працює у тій компанії. Тому, якщо викликає недовіру, зателефонуйте до агенції та уточніть, чи є він співробітником агентства.
А як відрізнити професійну агенцію від «липового»? насамперед, професійне агентство пропонує прозору законну угоду. Оформляється договір оренди квартири, який підписується обома сторонами.

На що звертати увагу при виборі агентства нерухомості, якщо ви вирішили купити квартиру або зняти житло?

•    Тривалий досвід.
•    Ліцензія на надання ріелторських послуг
•    Відгук та рекомендації
•    Професійна компетентність агентів
•    Наявність сайту в інтернеті
•    Послуги агенції повинні включати не лише супровід угод з оренди квартир
До кого звернутися по ріелторську послугу, вирішувати вам. Вибрати приватного агента чи компанію. Але лише професійне агентство забезпечить прозорість угод із нерухомістю.

Агентство нерухомості – Універсал Сервіс

by novobudova Нерухомість

Агентство нерухомості – Універсал Сервіс

‘Універсал-Сервіс’ співпрацює з досвідченими юристами та нотаріусами, надійними страховими компаніями та банками. Своїм Замовникам ми гарантуємо чистоту угоди купівлі-продажу нерухомості, її безпеку та анонімність.

Звернувшись до нашого агентства, Ви зможете підібрати собі варіант житла та за необхідності оформити кредит для його придбання, а також отримати кваліфіковану консультацію.

Загальні послуги агентства нерухомості:

  • Покупка, продаж та оренда нерухомості.
  • Більше 5000 варіантів квартир на продаж та понад 100 варіантів квартир для здачі в оренду у м. Запоріжжі.
  • Будинки, котеджі, дачі, земельні ділянки у м. Запоріжжі та Запорізькій області.
  • Ексклюзивний фотокаталог з багатьма різноманітними фотографіями об’єктів нерухомості.
  • Офіси, приміщення під магазини, бари, кафе у різних районах міста.
  • Безкоштовні юридичні консультації.
  • Повне юридичне оформлення угоди.
  • Послуги перекладача під час оформлення угод з іноземними клієнтами.
  • Експертна оцінка об’єктів нерухомості.
  • Перевірка справжності документів, що засвідчують особу громадян, силами Головного Управління МВС.
  • Укладання ексклюзивних договорів із продавцями.
  • Всі форми розрахунків.

НЕЖИЛИЙ ФОНД

Запорізька товарна біржа «Універсал-97», агентство нерухомості  «Універсал – Сервіс» пропонує послуги з купівлі-продажу, оренди об’єктів комерційної нерухомості:

  • МАГАЗИНИ (торговельні площі, салони, більярдні, перукарні)
  • КАФЕ (закусочні, столові, громадське харчування, ресторани, бари, сауни, готелі, бази відпочинку)
  • ОФІСИ (кабінети, квартири, приміщення)
  • Склади (ангари, бокси, гаражі, підвали)
  • ПРИМІЩЕННЯ ПІД ВИРОБНИЦТВО (харчове, швейне, столярне, зварювальне, будівельне, авторемонт, СТО, автомийки, шиномонтаж тощо)

Нежитлові приміщення розташовані в м. Запоріжжі і є прибутковою комерційною нерухомістю, також у базі даних агентства є об’єкти, розташовані в Криму, Кирилівці, Бердянську, Приморську та ін.

Умови роботи агентства включають різноманітні варіанти, залежно від замовлення:

  • Підбір варіантів оренди нежитлової нерухомості (самостійна робота клієнта по прайсу) складає фіксовану вартість – вісімдесят грн., термін дії такого договору – три місяці.
  • Підбір варіантів на індивідуальне замовлення (робота з агентом) складає 50 % від місячної орендної плати, одноразово, залежно від вартості об’єкта, така послуга включає повну перевірку пакету документів нежитлового приміщення, а також перевірку комунальних заборгованостей.
  • Підбір варіантів купівлі нерухомості (робота з агентом) становить 3 % від реальної вартості об’єкта і також включає повну підготовку, перевірку пакета документів.

База даних агентства має на 2007 рік 5836 об’єктів нежитлової нерухомості у м. Запоріжжі, яка щодня оновлюється. У базі даних існує наступний перелік об’єктів:

  • Оренда житлових, нежитлових квартир (1,2 поверхи, цоколі)
  • Продаж житлових, нежитлових квартир (1 поверхи, цоколі)
  • Оренда нежитлових приміщень (підв.,п/підв.,цоколі,1 поверхи)
  • Продаж нежитлових приміщень (підв.,п/підв.,цоколі,1 поверхи, окремі будівлі)
  • Оренда з викупом, банківський кредит.

Приходьте до нас, і ми підберемо вам найкращий варіант нерухомості. Нерухомість у Запоріжжі – Універсал-сервіс

Які Виникають Ризики При Здачі Квартири В оренду

by novobudova Нерухомість

Всі ми знаємо, що здаючи свою квартиру або будинок в оренду ми наражаємося на деякі ризики. Оренда нерухомості є своєрідним бізнесом, а у бізнесі ніколи не знаєш, де знайдеш, де втратиш.
Давайте розглянемо деякі найпоширеніші ризики, на які наражаються орендодавці.
Перше, що може статися – це фізична шкода, яка може бути завдана квартирі, а також майну в ній. Ставлення деяких знімають до чужих речей: не моє, нема чого й доглядати, і багато орендодавців отримують на «виході» зламані меблі, зіпсовану сантехніку та побутову техніку.
Так чинять, звичайно, не всі орендарі, але ризик звичайно є. Найнеприємніше те, що визначити таких людей спочатку не виходить, багато хто з них виглядає симпатичним і цілком осудними людьми.
Наступне, що хотілося б відзначити – неплатежі
Часто трапляються випадки, що мешканці просять відстрочити оплату на місяць, потім ще на один і в результаті з’їжджають із квартири так нічого і не заплативши.
Неприємності з оточуючими
Орендарі, які живуть без особливого контролю, можуть зіпсувати відносини власника нерухомості із сусідами. Причиною цього можуть бути часті галасливі «вечірки», гучна музика ночами, вода залила квартиру знизу, внаслідок чого орендодавець може отримати позов на певну суму, для виплати якої буде змушений здавати квартиру довгий час фактично безкоштовно.
Одним із найпоширеніших випадків шахрайства є здавання нерухомості в суборенду без відома орендодавця.
Але найнеприємніше, з чим може зіткнутися орендодавець – це, безумовно, проблеми з податковими органами, які вважають, що ті, хто здає квартиру, повинні сплачувати 13% прибуткового податку. Орендодавці намагаються уникнути цього.

Щоб уникнути багатьох ризиків при здачі житла, потрібно дуже серйозно підійти до вибору майбутніх мешканців. Можна почати пошук серед знайомих і друзів, але при цьому існує ризик, що вони можуть зловживати вашою довірою. Краще відразу обговорювати всі умови здавання житла та попросити оплату вперед. Частіше приїжджайте і перевіряйте стан житлової площі, що здається, а також кількість проживаючих там людей. Найчастіше наймач житла за короткий термін перетворює житлову площу на неналежний вигляд, після таких наймачів доведеться робити капітальний ремонт.

Стратегічні Кроки Інвестування У Заставну Нерухомість

by novobudova Нерухомість

До вкладення грошей у заставне майно, як і до будь-якої іншої інвестиційної стратегії, треба підходити як до бізнесу. Це означає, що необхідно скомплектувати команду та створити хорошу стратегію. Крім того, необхідно розробити ряд ефективних систем, щоб використовувати максимум вкладені гроші і звести до мінімуму витрати часу і ризик.

Система проведення підготовчих заходів. Складається пам’ятка, до якої входять усі необхідні заходи, перелік інвестиційних критеріїв та звітів, які мають надати вам члени команди. З її допомогою можна контролювати хід робіт та вносити до них необхідні корективи.

Система контролю інвестицій. Вона включає звіти як про хід робіт з інвестування, так і про прибутковість інвестицій. Нині є кілька хороших комп’ютерних програм, які допомагають відстежувати хід інвестування заставне майно, автоматично підраховуючи рентабельність вкладень і попереджаючи про терміни виконання окремих дій. Аукціонна система. Вона охоплює конкретні принципи та процедури, яких повинен дотримуватись член команди, який бере участь в аукціонах.

Процедура вилучення майна за борг. Складіть повний перелік кроків, які повинні робити ваші помічники на різних етапах вступу у право власності та отримання титульних документів. Процедура з продажу нерухомості. Складіть повний перелік кроків, які повинен робити ваш брокер нерухомості під час виставлення на продаж або обмін вашого майна.

Вироблення інвестиційних систем. Вироблення інвестиційних систем. До вкладення грошей у заставне майно, як і до будь-якої іншої інвестиційної стратегії, треба підходити як до бізнесу. Це означає, що необхідно скомплектувати команду та створити хорошу стратегію. Крім того, необхідно розробити ряд ефективних систем, щоб використовувати максимум вкладені гроші і звести до мінімуму витрати часу і ризик.

Система проведення підготовчих заходів. Складається пам’ятка, до якої входять усі необхідні заходи, перелік інвестиційних критеріїв та звітів, які мають надати вам члени команди. З її допомогою можна контролювати хід робіт та вносити до них необхідні корективи.

Система контролю інвестицій. Вона включає звіти як про хід робіт з інвестування, так і про прибутковість інвестицій. Нині є кілька хороших комп’ютерних програм, які допомагають відстежувати хід інвестування заставне майно, автоматично підраховуючи рентабельність вкладень і попереджаючи про терміни виконання окремих дій.

Аукціонна система. Вона охоплює конкретні принципи та процедури, яких повинен дотримуватись член команди, який бере участь в аукціонах. Процедура вилучення майна за борг. Складіть повний перелік кроків, які повинні робити ваші помічники на різних етапах вступу вправо власності та отримання титульних документів.

Процедура продажу нерухомості. Складіть повний перелік кроків, які повинен робити ваш брокер нерухомості під час виставлення на продаж або обмін вашого майна.

Ви познайомилися з інвестуванням у заставне майно, яке є вигідним вкладенням грошей на ринку нерухомості. У вас є стратегія, переліки конкретних заходів та пам’яток. Який би напрямок роботи з нерухомістю ви не обрали, він повинен відповідати вашим цілям і приносити задоволення. Вже один цей фактор значно підвищує ваші шанси на успіх.

Торгова Нерухомість у місті Суми

by novobudova Нерухомість

Ринок комерційної нерухомості Сум, зокрема – торгової, продовжує перебувати у стадії зростання, хоча, протягом уже кількох років спостерігається дефіцит торгових площ, вартість оренди та купівлі торгової нерухомості продовжує зростати. Більшість торгових площ це реконструйовані старі об’єкти. Бізнесмени переробляють під торгівлю більш-менш відповідні приміщення. Для цього в основному використовуються перші поверхи житлових будинків та різних установ. Більшість старих радянських універсамів відреставровано та перепрофільовано до супермаркетів. При виборі приміщення під магазин підприємець відштовхується від спеціалізації його торгової точки, але ширина фасаду та наявність не менше двох фасадних вітринних вікон є необхідними умовами. Найбільш популярними є приміщення з площами близько 60-250 кв. м. Для магазинів одягу, косметики або ювелірних прикрас, краще приміщення ближче до центру міста – на вулицях Кооперативна, Червона Площа, Соборна, Воскресенська, Театральна Площа. Зокрема, для приміщень під магазини одягу характерні такі параметри 3-4 вітринних вікна, широкий видовий простір, можливість розміщення вивіски, паркування на кілька автомобілів. Приміщення, в яких планується розміщення супермаркету, магазину будматеріалів, побутової електроніки, критичним параметром стає наявність під’їзних шляхів та транспортних розв’язок, а також паркування, здатне вмістити велику кількість автомобілів, що може безпосередньо вплинути на кількість відвідувачів. На ціні об’єкта в основному позначається його місцезнаходження, інфраструктура, планування та стан ремонту і, знову ж таки, можливість паркування. Великі торгові центри вигідно розміщувати в “спальних районах”, хоча деякі підприємці вважають, що за грамотної рекламної компанії, розміщення не відіграє ключову роль. За інформацією, яку надало Агентство комерційної нерухомості Terra Суми, у центрі міста Суми один квадратний метр торгових площ коштує в середньому від 1500 тис. у. е. до 3 тис. у. е. Хоча на центральних вулицях ціна може доходити і до 5-7 тис. у. е. У “спальних” районах також присутні вулиці насичені торговими площами. Наприклад, це Курський проспект, Хіммістечко, 9-12 мікрорайони. Вартість цих районах варіюються в середньому від 1 до 2,5 тис. грн.
Не менш активно бізнесмени Сум беруть нерухомість в оренду. В останні роки у місті спостерігається не просто зростання обсягів будівництва, але розпочато будівництво сучасних та якісних торгових та офісних об’єктів. У Сумах, так само, як і в інших містах, цілі вулиці, фасадні приміщення яких зайняті магазинами: будматеріали, побутова техніка та ін. стереотип. Заходячи на ринок нові оператори, відкривають не одну торгову точку, а цілу мережу. В основному мережеві оператори спочатку орендують приміщення, поки не зміцнять позиції на регіональному ринку. А потім купують торгову нерухомість у власність. У новозбудованих торгових центрах продаж торгових площ, як правило, не можливий, можлива лише оренда. У Сумах торгові центри розташовані на вулицях Кооперативна (“Київ”, “Старі різниці”), Петропавлівська (ЦУМ), на фінальній стадії знаходиться будівництво ТРЦ “Лавіна” на проспекті Лушпи, та розроблено проект ТРЦ “Мануфактура” на вул. Харківська. А ось для розміщення гіпермаркетів потрібні значно більші земельні ділянки, тому гігантські магазини розташовані на околицях міста, наприклад, гіпермаркет будівельних матеріалів “Рона” на Тополянській. Наповненість Сумських торгових центрів наближається до критичної позначки – так у ще не зданому в експлуатацію ТРЦ “Лавіна” вже не розглядають звернення потенційних орендарів усі місця вже зайняті.
Зведення сучасних ТЦ та ТРЦ, поки не внесло коректив – вільних торгових площ у місті практично немає і потреба у торгових приміщеннях нашого міста буде задоволена не раніше, ніж через п’ять років.

5 кроків успішної реклами нерухомості

by novobudova Нерухомість

Протягом останніх років попит на ринку нерухомості неухильно зростає і ціни постійно підвищуються в середньому на 30% щорічно. Хтось купує квартири для себе та своїх близьких, а хтось, вважаючи можливий дохід, вирішує вкладати гроші в нерухомість з метою подальшого перепродажу. Попит диктує пропозицію, і очевидно, що в таких умовах легко продаються навіть однокімнатні хрущовки? у віддалених районах.
У цьому питанні постає питання про роль реклами? Який бюджет варто витрачати на неї і чи варто взагалі?

Для того, щоб розібратися в цій ситуації уявімо собі, що ви – фахівець з реклами, якого щойно прийняли на роботу в будівельну або ріелторську компанію.

Крок 1. Навіщо потрібна реклама?
Думки з цього приводу рекламодавці і рекламісти часто розходяться. Найпоширеніша відповідь, яку, можливо, ви чуєте від свого керівника – “реклама потрібна для того, щоб продавати”. Реклама може продавати тільки у разі успішної реалізації єдиної маркетингової стратегії, яка включає комплекс заходів щодо просування, ціноутворення та обслуговування.
Завданням реклами є інформування потенційних споживачів про нові сучасні об’єкти, про вигідні умови купівлі та інші переваги саме вашої компанії чи об’єкта. Вся реклама має бути реалізована в рамках єдиної рекламної концепції, яка має на увазі відповідність всіх рекламних заходів, що проводяться, спільної мети, а всіх рекламних матеріалів – єдиного фірмового стилю.
Розносортні рекламні оголошення різних рекламних носіях хоч і виконують інформуючу роль, але з асоціюються у свідомості споживачів із конкретною компанією, отже, не формують імідж компанії.
Як відомо, психологія будь-якої людини влаштована так, що з сотні забудовників і ріелторів він вибере тих, про яких частіше чув чи читав, незнайомці? нехай і з фантастичними обіцянками щодо знижок та розстрочок платежів його мало цікавлять.
Бездоганна репутація та високий авторитет заробляються роками, і весь цей час компанія має враховувати інтереси та потреби своїх клієнтів та нести перед ними відповідальність. Згодом послуги компанії можуть змінюватись, але репутація залишається незмінною.

Крок 2. Чого чекає від реклами покупець?
До цього ми розглядали рекламу з погляду рекламодавця, подивимося, чого чекають від неї покупці.
Оскільки реклама орієнтується на потреби аудиторії, то багато залежить від соціального рівня потенційних покупців об’єктів нерухомості, що просуваються. Покупців житлових будинків економ-класу в першу чергу цікавить вартість квадратного метра та розташування будинку. Для них розробляється реклама, що містить зображення будинку (комп’ютерна модель або реальне фото) та коротку інформацію про нього.
Для потенційного покупця елітного житла найбільш важливими є емоційні характеристики, такі як строгість, стриманість, стиль. Купуючи пентхаус, людина реалізує свою мрію, знаходить новий стиль життя, піднімається на сходинку вгору сходами соціального статусу. Відповідно реклама для цієї аудиторії повинна відображати філософію елітного життя, створювати привабливий образ, легенду, при цьому рекламне повідомлення не повинно бути надто “крикливим”, епатажним.
Після того, як споживач обрав кілька відповідних пропозицій, він починає обирати компанії. Визначальним фактором у такій ситуації стає іміджева реклама – які компанії заявляють про себе, які обіцянки дають, яка у них репутація. Всі ці питання опрацьовуються засобами реклами та PR.

Крок 3. Де розміщуватись?
Після розробки рекламної концепції та визначення інтересів цільової аудиторії визначимо засоби поширення інформації, оптимальні за вартістю.
Зовнішня реклама
Цей вид реклами можна назвати одним із найзручніших та найефективніших для ринку нерухомості. Рекламні щити, розтяжки, брендмауери або інші зовнішні носії можна встановити на об’єкті, що будується, і поблизу нього. Така реклама буде працювати з початку будівництва до моменту продажу останньої квартири чи офісу. При замовленні виготовлення? наружки? обов’язково звертайте увагу на якість продукції, оскільки носій повинен бути довгий термін, при цьому зберігати початкову якість, незважаючи на погодні умови. Дорого не завжди означає якісно. Часто широкоформатний друк вигідніше замовляти в рекламних агентствах, які мають власне виробництво та друкують більші обсяги, ніж у власників рекламних носіїв.
Єдиним недоліком розміщення зовнішньої реклами є довгострокове планування. Це пов’язано з тим, що кількість охочих розміститися в добрих місцях у жвавих частинах міста перевищує фактичну кількість рекламних носіїв, а отже, утворюється черга. Більше того, власники продають пакети, що включають одразу по 5-6 сторін у різних точках. У цьому випадку має сенс звернутися до рекламного агентства, яке має можливість продавати сторони різних власників у будь-якій кількості (навіть по 1-2 сторони, оскільки «залишилися» площі з пакета продаються іншим клієнтам). Крім того, рекламна агенція здатна скласти адресну програму зі сторін кількох власників, на відміну від останніх, які продають лише свої рекламні площі.
Реклама у пресі
Залежно від профілю та аудиторії пресу можна розділити на спеціалізовану та ділову. До спеціалізованих видань належать щотижневі газети та журнали оголошень про об’єкти нерухомості, які публікуються кілька разів на тиждень зі свіжою інформацією.
Ділові видання спрямовані на кінцевих споживачів цього ринку – керівників, топ-менеджерів та інших фахівців, які використовують нерухомість як один із інструментів для ведення свого бізнесу. У таких виданнях, крім звичайних модулів, звернути на себе увагу можна за допомогою коментарів у темі номера, публікації новин, інтерв’ю.

Реклама в Інтернеті
У зв’язку із зростанням числа користувачів у мережі реклами нерухомості в Інтернеті варто приділити особливу увагу.
Будь-яка реклама в Інтернеті починається з сайту: сайт можна розробляти для кожного об’єкта, що будується, а можна в рамках сайту компанії-забудовника або ріелтора додавати сторінки з даними про нові будинки. Сучасні системи керування контентом дозволяють оперативно змінювати структуру сайту: додавати або видаляти необмежену кількість вкладених веб-сторінок. Зручний дизайн та інтуїтивно зрозуміла навігація допоможе відвідувачам швидше знайти потрібну інформацію. По оформленню та представленій на сайті інформації потенційні клієнти відчувають ставлення до себе.
Досить часто користувач звертається до мережі за конкретною інформацією по квартирі чи офісі з певними параметрами. Для того, щоб цей користувач зміг швидше знайти пропозицію саме від вашої компанії, необхідна контекстна реклама в пошукових системах. Також ефективно буде розміщення інформації у базах даних сайтів з нерухомості та публікації прес-релізів та новин на тематичних порталах.
Новим засобом просування є так звана медійна реклама в Інтернеті, яка має на увазі розміщення на тематичних порталах нерухомості.

Шаг 4. Как оценить эффективность?
После проведения всех запланированных маркетинговых и рекламных мероприятий возникает вопрос об оценке эффективности.
Эффективность можно оценивать ?механическим? способом и при помощи исследований. Первый вариант подразумевает отслеживание числа обращений после размещения рекламы, данные по продажам, проведение анкетирования. Удобным инструментом в плане отслеживания откликов является Интернет-реклама, поскольку дает точную информацию о каждом посещении сайта и баннерном клике.
Маркетинговые исследования по оценке эффективности обычно включают в себя проведение фокус-групп и телефонных опросов. Этот метод дает информацию о социально-демографических характеристиках аудитории и позволяет более подробно выяснить реакцию целевых групп на рекламу, позицию компании относительно конкурентов.
Маркетинг подій
Серед інструментів просування варто відзначити участь у спеціалізованих виставках, організацію та проведення конференцій, прес-турів на об’єкти. Заходи проходять успішно при хорошій підготовці та грамотному плануванні. Обов’язковими атрибутами презентації є виставковий стенд, а також рекламні матеріали з повною інформацією про об’єкти та компанії.
Ефективним PR-ходом для зміцнення іміджу компанії буде участь у соціальних та загальноміських акціях. Такі події завжди приваблюють велику кількість учасників та активно висвітлюються пресою та телебаченням, що можна використовувати для поширення прес-релізів та буклетів.
Крок 5. Які можливі помилки?
Як у будь-якій сфері діяльності в рекламі є своє підводне каміння. Серед основних помилок зазначу такі:

  • Помилки медіапланування.
    Основне завдання медіапланування – створення такого плану рекламної кампанії, за якого цільова аудиторія буде максимально охоплена за мінімальної вартості. Сучасні інструменти медіапланування дозволяють заздалегідь прорахувати число контактів, охоплення і вартість. Такий підхід дає змогу виключати зайві витрати. Також значно заощадити дозволяють усілякі знижки, які може надати ЗМІ. Навіть у випадках невеликих обсягів публікацій, можна отримати знижку, звернувшись до медіабаїнгової агенції, що спеціалізується на закупівлі рекламних площ у певних ЗМІ.
  • Взаємовідносини з клієнтом.
    Як і в будь-якому іншому бізнесі на ринку нерухомості потрібно відчувати свого клієнта, його потреби та мотиви. Рішення про купівлю квартири людина приймає усвідомлено, і це рішення залежить від багатьох параметрів, навряд чи це може вплинути на розіграш ?круїзу? або “побутової техніки”. Такі ?бонуси? швидше за все можуть навести думку про те, що вартість квартири завищена.
  • Низька якість рекламних матеріалів.
    На жаль, сьогодні дуже багато виробників економлять на якості рекламних матеріалів, що виготовляються, наприклад, друкують макети нижчого дозволу або на тканини меншої щільності. Непрофесійним поглядом різницю можна і не побачити, але надалі такі дрібниці? будуть працювати проти вас.

Професійне Управління Нерухомістю Дозволяє Збільшити Дохід

by novobudova Нерухомість

Нерухомість сьогодні може бути постійним джерелом доходу, а може й стати проблемою, якщо не вживати спеціальних заходів щодо її обслуговування та позиціонування на ринку.

Керування нерухомістю: поняття, цілі та завдання

Управління нерухомістю – це комплекс заходів, орієнтованих (з урахуванням цілей і завдань власника) ефективне використання об’єкта нерухомості, що передбачає зрештою отримання прибуток від його використання. Управління нерухомістю включає чотири поняття (відповідно до західної класифікації):

– Facility management;

– Property management;

– Building management;

– Asset management.

Зупинимося докладніше кожному з них.

Facility management має на увазі під собою заходи, спрямовані на ефективне обслуговування об’єкта нерухомості та збільшення терміну його життєвого циклу:

  • контроль стану комунікацій та вузлів;
  • планування та проведення ремонтних робіт;
  • забезпечення безперебійної роботи комунікацій (тепло-, енерго- та водопостачання, телефон, інтернет, телекомунікації тощо);
  • організація прибирання в приміщеннях та прилеглій території;
  • охорона об’єкта

і багато іншого.

Property management – це послуги з підбору орендарів, ведення необхідної технічної, фінансової та юридичної документації, пов’язаної з роботою об’єкту нерухомості. Цей вид управління нерухомості включає:

  • складання та ведення договорів, актів приймання та здавання;
  • ведення бухгалтерської документації по об’єкту (розрахунки з орендарями та обслуговуючими організаціями, рахунки на оплату, платіжні доручення тощо);
  • розрахунок витрат на утримання об’єкта та їх оптимізація;
  • розрахунок фінансових показників, що характеризують стан об’єкта

і т.д.

Building management включає:

  • управління проектуванням об’єкта нерухомості (складання календарних планів та бюджетів реалізації проекту, розробка технічних завдань на проектування об’єкта нерухомості);
  • управління будівництвом (включаючи технічний нагляд за будівельно-монтажними роботами);
  • розробка загальної системи технічної експлуатації в рамках управління нерухомістю.

Asset management – це керування фінансовими потоками власника нерухомості. На заході Asset management набув широкого поширення, в Україні поки що, через певні причини, ця сторона управління нерухомістю тільки розвивається.

Керування нерухомістю: самі з вусами?

Сьогодні в Україні багато власників нерухомості намагаються забезпечити самостійне керування об’єктом. На жаль, це шлях, який не може бути оптимальним. В основі рішень власників, які віддають перевагу цьому варіанту, лежить природне бажання отримати максимальний прибуток, заощадивши на послугах кваліфікованих фахівців. Багато власників використовують із метою управління персонал своєї компанії (бухгалтерів, юристів) чи створюють додаткові структури, куди набирають персонал. Але управління нерухомістю – це багатофакторне завдання, складовими якого є проблеми оптимізації витрат та збільшення доходів, інженерні розрахунки, юридичні питання та багато іншого. Хіба може людина, яка не має достатнього досвіду роботи, оцінити перспективи розвитку та експлуатації об’єкта, змоделювати та спрогнозувати ситуацію, вирішити інженерно-технічні, юридичні завдання тощо. Навряд чи власник найматиме окремо бухгалтера, юриста, менеджера, інженера тощо. обслуговування об’єкта. Швидше за все одна людина поєднуватиме кілька посад або штат складатиметься із сумісників.

Така ситуація часто виникає через відсутність розвиненого ринку управління нерухомості, недовіру власника до керуючих компаній, відсутність стратегічного мислення у власників нерухомості (часто переважає стереотип “урвати, а далі хоч потоп”) тощо.

Але, як показує практика західних компаній, а також українських компаній з управління нерухомістю, найбільшого ефекту (прибуток, інвестиції тощо) досягається, коли за справу беруться професійно підготовлені досвідчені фахівці.

І краще залучати їх від початку, коли тільки планується побудувати комерційний об’єкт нерухомості. Це дозволить змоделювати ситуацію будівництва та подальшого розвитку об’єкта, прорахувати економічний ефект, очікувані ризики, витрати на рекламу та маркетинг та багато іншого. Такий комплексний підхід, що включає аналіз з початкових етапів до моменту введення об’єкта в експлуатацію і надалі роботу над ефективним використанням об’єкта – найкращий варіант.

Переваги керуючих компаній

Компанії, що спеціалізуються на управлінні нерухомістю, мають 3 переваги:

  • персонал (керівники, інженери, юристи, бухгалтери тощо);
  • зв’язки (наявність налагоджених зв’язків як у середовищі проектувальників, так і серед експлутаційних організацій, а також у державних органах: БТІ, нотаріус, податкова тощо);
  • досвід.

Таку потужну команду фахівців, які б цілеспрямовано працювали над управлінням об’єкта нерухомості, зібрати складно, і такі команди формуються роками. Погодьтеся, що вирішувати питання краще довіряти досвідченим співробітникам, які мають гарні зв’язки та спеціалізовану освіту.

Окрім наявності цих трьох факторів, велике значення має методологія, яка використовується в роботі компаній з управління нерухомістю, а також можливість моделювання перспектив розвитку об’єкта, оцінки майбутніх доходів та ризиків.

Можливість вирішувати технічні та юридичні питання з можливістю достовірного прогнозу та аналізу прибутковості об’єкта, можливих ризиків забезпечують найбільш ефективну експлуатацію об’єкта як з погляду фінансових складових (зростання прибутку, зменшення витрат тощо), так і з метою забезпечення більшого життєвого циклу об’єкт.


Вартість управління нерухомістю

Одним із чинників, які зупиняють власників комерційної нерухомості, є бажання заощадити. Похвальне бажання, особливо в ринкових умовах, але в такій галузі, як управління нерухомістю, де працює величезна кількість різних факторів, такий підхід у більшості випадків менш ефективний.

Якщо підрахувати витрати на проектування, експлуатацію об’єкта нерухомості, то виявиться, що витрати виявляться нижчими на 25-30%, якщо управління здійснюватиме керуюча компанія. І це навіть з урахуванням винагород компанії за послуги. Такі дані наводяться організацією IREM (Institute of Real Estate Management, США), яка займається підготовкою сертифікованих фахівців з управління нерухомістю в Україні.

Керівна компанія завжди зацікавлена в тому, щоб об’єкт нерухомості приносив максимальний дохід упродовж тривалого часу. Схема проста: 5-10% від валового доходу щомісячного, як правило, отримує компанія, що управляє. Звичайно, це стимулюватиме керуючу компанію до забезпечення вищого доходу.

Якщо ж об’єкт тільки проектується або будується, винагорода компанії, що управляє, складається з фіксованої суми, яка визначається на основі ступеня участі компанії в процесі проектування або будівництва об’єкта нерухомості. Але, у будь-якому разі, ця сума завжди прийнятна, а якщо й порівняти з іншими варіантами, то й найкраща.

Процес Оцінки Нерухомості

by novobudova Нерухомість

Процес оцінки нерухомості є особливою послідовністю дій, яка забезпечує процес збору та аналізу даних, проведення вартісної оцінки майна та оформлення результатів оцінки у відповідний звіт. Якщо висловитися коротше, то процес оцінки повинен зрештою відповісти на головне питання: скільки коштує нерухомість?

Як і будь-який розумний вид діяльності, процес оцінки нерухомості починається із постановки завдання (визначення проблеми). На цьому етапі відбувається ідентифікація об’єкта та виявлення безпосереднього предмета майбутньої оцінки. Визначившись у тому, що оцінюватиметься, встановлюються цілі, функції та дата оцінки. Фіксується вид оціночної вартості та складаються обмежувальні умови та відбувається ознайомлення з ними замовника.

На другому етапі складається план і укладається договір на оцінку нерухомості. У межах цього етапу складається графік роботи з оцінці, вибирається оцінна методологія, визначається склад групи експертів оцінювачів. Потім, як правило, обговорюється грошова винагорода за послуги з оцінки та закінчується цей етап підготовкою та підписанням договору на проведення оцінки.

Наступним кроком є збір та аналіз даних. Цей етап пов’язані з безпосереднім оглядом об’єкта оцінки. Оцінювач проводить збір загальних та спеціальних даних, перевіряє повноту та достовірність даних, здійснює аналіз та обробку отриманих даних.

Четвертий етап полягає в аналізі найкращого та найефективнішого використання. Оцінювач доводить у правовому плані обраний варіант використання ділянки чи об’єкта нерухомості з урахуванням фізичних повноважень, економічної здійсненності та максимальної продуктивності.

Нарешті, на етапі проводиться оцінка вартості об’єкта з урахуванням трьох загальноприйнятих підходів: ринкового, витратного і доходного.

Завершується процес оцінки нерухомості узгодженням результатів, одержаних за допомогою різних підходів. Цей етап включає всі необхідні перевірки: перевірку даних, припущень та висновків, математичних розрахунків та формулюється остаточний висновок про оцінну вартість (синтез оціночних цін, отриманих з використанням трьох підходів, до єдиного остаточного висновку про оцінну вартість).

Що таке іпотека?

by novobudova Нерухомість

Іпотека в останні 6-7 років стала дуже популярною і міцно увійшла в наше життя. Банки навперебій пропонують іпотечні кредитні продукти. Уряд створює і розвиває державні програми розвитку іпотеки в країні. Але що ж це таке? Незрозуміле слово, за яким ховаються гроші, люди, банки, зобов’язання, борги, житло …

Якщо лізти в нетрі історії, то іпотекою в стародавній Греції називався дерев’яний кілок або стовп, який вбивався на межі земельної ділянки і позначав, що господар цієї ділянки взяв гроші в борг, а в якості застави залишив цю земельну ділянку. Іпотека і перекладається, як заставу.

Багато води утекло з тих пір. І система застав, і банківська система змінилися, а термін залишився. В даний час іпотекою називається заставу нерухомого майна, що є забезпеченням за кредитними зобов’язаннями. Іншими словами, якщо Ви берете в банку кредит, а в якості забезпечення, закладаєте нерухомість, то це і буде іпотекою, а кредит буде іпотечним.

В даний час більшість населення, включаючи і багатьох професійних учасників ринку нерухомості, вважають іпотекою або іпотечними кредитами, тільки ті які спрямовані на придбання квартир з використанням банківського кредиту. Це не зовсім так.

Ось перелік кредитних продуктів пропонованих банками:

Придбання квартир на вторинному ринку;

Придбання квартир на первинному ринку;

Застава нерухомості на цілі ремонту або благоустрою житла;

Застава нерухомості на цілі придбання іншої нерухомості;

Застава нерухомості та отримання грошей на будь-які цілі;

Придбання індивідуальних житлових будинків;

Придбання земельних ділянок;

Будівництво індивідуальних житлових будинків;

Придбання комерційної нерухомості;

Заставу комерційної нерухомості.

Так ось, все це іпотека. І всі ці кредити відносяться до іпотечних, тому що в якості застави (забезпечення) виступає нерухомість, що купується або вже знаходиться у власності.

Навіщо потрібна іпотека? Які її переваги і недоліки.

Основною перевагою є те, що житлове питання можна вирішити вже зараз і досить оперативно. Уявляєте скільки років необхідно збирати гроші для того, щоб купити житло?

Пропоную один приклад.

Молода пара, будемо вважати, що їм по 24 роки, вирішили створити свою сім’ю. Відповідно постає питання – де жити? З батьками? Не дуже. Хочеться самостійності і незалежності. Та й умови в рідній домівці не завжди дозволяють. Знімати житло? Це жити в чужому домі з постійною оглядкою, а не попросять мене завтра з’їхати, та й значна частина бюджету буде йти в кишеню чужому дядькові.

Так от припустимо, що наша молода пара заробляє 20 000 на місяць. Скільки вони зможуть відкладати, щоб накопичити на житло. Думаю, що не більше ніж 10 000 на місяць. Якщо взяти до уваги, що однокімнатна квартира коштує 700 000, то їм збирати доведеться близько 3 роки. І це при найкращому розкладі. А якщо враховувати постійне зростання цін на житло, то період накопичення може розтягнутися до 15-20 років. І знову не факт, що це вийде. Адже є ще життя. І дітей треба народити, і поставити на ноги, і взутися-одягнутися, і у відпустку з’їздити, і машину хочеться і т.п. А витратити всю молодість на накопичення і повна відмова від всіх благ в гонитві за примарною мрією про власне житло шкода.

Ось іпотека і дає такий шанс. При доході в 20 000, можна розраховувати на кредит, достатній для придбання однокімнатної квартири. Причому ціна буде вже зафіксована, адже вони її вже купили і вже в ній живуть. Звичайно, доведеться щомісяця платити по кредиту. І повертати не тільки основний борг, а й відсотки, але зате вже є своє житло.

А до недоліків можна віднести, те, що платити доведеться щомісяця. Причому незалежно ні від чого. Ви не можете забути, відкласти або перенести платіж. Ви не зможете внести частину платежу. Другий мінус – це переплата по кредиту. Переплата складається з відсотків, які нараховуються за час користування кредитом. Залежно від терміну кредиту і процентної ставки, переплата може досягати 150% від суми взятого кредиту і навіть більше.

Також до мінусів іпотеки можна віднести досить серйозні вимоги банків до позичальників.

Сюди відносяться вимоги до стажу, віку, сімейним станом, працевлаштування, доходам, громадянства, кредитної історії, а також певні вимоги до купується або закладають майну.

Компроміс між умовами та вимогами Вам напевно доведеться шукати самостійно. Зараз десятки банків пропонують різні кредитні програми. Якщо підсумувати всі іпотечні кредитні продукти банків, то список розтягнеться не на одну сотню. Вибирати є з чого.

Звичайно, Ви можете звернутися до професійних учасників ринку, щоб вони Вам підібрали програму. Але в будь-якому випадку вибір за Вами.

Успіхів!