Як вибрати правильний розмір задатку?

Одні із ключових питань при оформленні договору задатку коштує «Скільки?» Яким має бути розмір задатку? Як не дивно, але точного правила ще ніхто не придумав, скільки саме відсотків братиме від суми майбутньої угоди. Обидві сторони можуть бути зацікавлені як у більшому, так і меншому завдатку. Щоб визначитися, давайте розберемося, кого що цікавить. За яких умов продавця чи покупця цікавить малий та великий завдаток?

Продавець може бути зацікавлений у більшому завдатку, коли майбутня угода є особливо вигідною для нього. Наприклад, коли об’єкт йде за максимально можливу ринкову ціну. Варто зазначити, що у разі скасування угоди з боку покупця, у продавця залишається сплачена сума, і він може знизити її розмір ціну свого об’єкта. Якщо завдаток був понад 10%, то, швидше за все, так впавши в ціні, об’єкт продасться дуже швидко.

У меншому завдатку продавець зацікавлений, коли є надія під час підготовки документів, необхідні проведення договору купівлі-продажу, знайти покупця пощедрее, інакше кажучи, тоді, коли майбутня угода не здається йому архивыгодной. У зв’язку з тим, що завдаток доведеться повертати у подвійному розмірі, продавцю необхідно вкласти у нову ціну витрати і на це не дуже приємна дія. Отже, якщо завдаток 1-2%, то зробити це буде не важко.

Покупець, у свою чергу, дає великий завдаток у тому, щоб уникнути ситуації, коли його ціну хтось перебиває. Припустимо, завдаток становив 10%. А, щоб перебити цей завдаток, новий покупець має запропонувати ціну більш як 110% від початкової, т.к. 110% – зовсім не цікавлять продавця, адже він втрачає ці 10% зверху. Насправді, продавець погоджується взяти новий завдаток, коли його вигода становить 2% від суми угоди і більше. Нижче 2% не завжди буває достатньо, щоб умовити продавця змінити свого першого покупця.

У малому завдатку покупець зацікавлений, коли зовсім впевнений у цьому, що майбутня угода відбудеться. Наприклад, якщо він сумнівається у своїй платоспроможності завтра, або коли ринок перегрітий і за всіма ознаками ось-ось настане падіння ринку. Так само покупець може бути не впевненим, що це найкращий варіант і при знаходженні чогось вигіднішого йому простіше відмовитися від вже даного завдатку, якщо той був невеликим.

Виходять такі висновки: що більше розмір задатку, то більше вписувалося ймовірність проведення угоди надалі, то більше вписувалося зацікавленість сторін. Чим менший розмір задатку, тим менша ймовірність проведення майбутньої угоди. Оптимально говорити про завдаток у районі 10%. Можна говорити і про менший завдаток, але якщо будь-яка сторона угоди пропонує провести договір задатку із сумою менше 5%, то варто задуматися і відразу ж почати робити дії щодо пошуку можливої заміни контрагента. Завдаток, що нічого не зобов’язує, на тлі угоди – це завдаток менш ніж у 2%. Таке буває хіба чисто формально, коли договір купівлі-продажу проводиться протягом тижня-півтора від дати задатку.

Зрозуміло, що третя сторона угоди – ріелтор – завжди буде зацікавлена максимально можливому завдатку, оскільки це гарантує проведення угоди. Так само ріелтор часто вимагає частину своєї винагороди після проведення задатку – ще одна з причин не завжди обґрунтовано наполягати на великому задатку.