Ділянка Землі – Початок Вашого Успіху
Ділянка землі – початок вашого успіху.
Інвестування в земельні ділянки – один із найбільш популярних та вигідних видів капіталовкладень. Це не недавня ринкова інновація, так було завжди. Споконвіку люди ясно розуміли безумовну цінність нерухомості, а більш «нерухомої нерухомості», ніж власне земля, не можна й уявити. У різний час можливість володіння землею була обмежена — традиціями успадкування та влади, державними режимами (парадоксально, але тут об’єднуються такі непримиренні противники, як монархія та розвинений соціалізм: в обох випадках приватному власнику складно одноосібно володіти землею).
Проте сьогодні купівля землі та продаж землі в нашій країні дозволена і, як наслідок, користується величезним попитом. Тим більше, що це актуально в південних регіонах, зокрема в Одеській області: близькість моря та лиманів, розвинена культура садівництва та виноградарства, теплий клімат і відносно рівний ландшафт роблять землю в цій місцевості по-справжньому привабливим товаром.
Щоб розібратися в ситуації, що склалася на цьому ринку, слід прояснити такі питання:
— Із чого складається вартість землі?
— Які чинники роблять об’єкт привабливим чи навпаки непривабливим, незважаючи на його ціну?
— У яких секторах регіону землі продається більше, де вона дешевша, а де дорожча?
Почнемо з основного: із чого складається вартість землі?
Уявіть собі звичайну земельну ділянку. Це просто кілька соток, більше або менше. Тут немає будов, не можна відкрити кран, з якого потекла б вода, неможливо повернути вентиль, щоб пішов газ, не можна запалити лампочку – нічого цього немає. Новий господар може зробити так, щоб усе це з’явилося: простіше кажучи, завести сюди комунікації. Звичайно, це коштує грошей, але головне — сил і часу. Тому люди, які купують ділянку землі для себе, воліють брати її вже з комунікаціями або, принаймні, так, що водопровід і газопровід знаходяться максимально близько. Має значення наявність асфальтованого під’їзду, можливість чи неможливість згодом поділити ділянку, наявність виду на лиман чи море (у разі ціна землі різко зростає).
Багато хто думає, що цим і вичерпується проблематика купівлі-продажу землі. Вимушені вас розчарувати: просто купити землю і робити на ній все, що спаде на думку — сіяти і орати, вирощувати виноград, будувати будинок чи готель — за законом не можна. Згідно з чинним законодавством робота на ділянці регламентується спеціальними державними актами. Такі акти визначають призначення землі, відповідно до якої здійснюється її використання під забудову (держакт на будівництво), розведення плодових культур (держакт на садівництво), ведення індивідуального сільського господарства (або «особливого сільського господарства» — ОСГ). Змінити цільове призначення ділянки вкрай складно та дорого. Допомогти цьому до певної міри можуть професіонали девелоперської сфери. Але, як правило, краще купувати ділянку землі з готовим держактом відповідного профілю. І саме подібні обставини часто роблять гарну у всіх відносинах землю непривабливою для покупця. Людина хоче будуватися, але держакт тут є лише під садівництво. Тож чи не простіше пошукати іншу ділянку?
Однак серйозні інвестиційні компанії, що мають великий арсенал навичок та коштів, можуть собі дозволити купувати такі «проблемні» ділянки, щоб, вклавши в перетворення цільового призначення землі кошти та сили, продати їх за вищою ціною. До речі, приватним покупцям купувати землю у таких гравців ринку логічніше: без потрібного досвіду та налагодженої системи роботи на відповідні перетворення, та й просто на підведення до ділянки комунікацій піде невиправдано багато часу та грошей.
На сьогоднішній день в Одеській області основними джерелами землі на ринку є Білгород-Дністровський напрям, куди входять Кароліно-Бугдове, Єгорівка та Єреміївка, а також інші селища в районі Київської траси, напрямок Миколаївською трасою.
За підсумками моніторингу пропозицій, найдорожчою на сьогоднішній день є земля в «Совіньйоні» та у напрямку Кароліно-Бугаза: наявність необхідних держактів, комунікацій, курортна зона та близькість моря зробили свою справу в галузі ціноутворення. Середня ціна тут варіюється від 15 до 20 тис. дол. за сотку; у Прилиманському та Червоному хуторі земля коштує дещо дешевше — від 8 до 12 тис. дол. за сотку.
Фонтанка і Ліски давно є у своїй котеджними селищами, знайти тут ділянку під садівництво і виноградарство складно, а вартість землі (сотка) не нижче 10 000 дол.
Найбільш перспективним напрямком на сьогоднішній день можна назвати Хаджибейський лиман. І це не дивно. Традиції котеджного будівництва, а відповідно і підведення комунікацій розвиваються там із радянських часів. До околиць Хаджибея легко під’їхати, поблизу знаходиться Київська траса, навколо самого лиману добре розвинена інфраструктура сфери послуг. «Фішкою» Хаджибея здавна є риболовля: сьогодні там плодиться кефаль. Місцева система котеджних селищ та таун-хаусів, як і індивідуальних ферм, лише розвивається: тут покупець поки що не доплачує за “бренд”, як, наприклад, на Кароліно-Бугазі або в Совіньйоні. В околицях Хаджибейського лиману сьогодні реально купити ділянку 6 соток за 12 тис. дол., тобто, сплативши 2 тис. дол. за сотку. А середня ціна землі, яка була впорядкована, рідко перевищує 3–5 тис. дол. за сотку.
Хочеться вірити, що викладені у статті міркування допоможуть багатьом охочим зорієнтуватися у тонкощах земельного ринку. Адже земля це та основа, що дає початок усьому. А за грамотного підходу, уважного аналізу та взаємодії з фахівцями земля може дати початок і Вашому особистому успіху.