Як купують ріелтори для себе?

Як купують ріелтори для себе?

На запитання відповідав Едуард Граблевський, генеральний директор AlteraDom:

1. Чи маєте ви нерухомість за кордоном? Якщо так, то як ви вважаєте, наскільки вигідною була ситуація на ринку в той момент, коли ви її купували? Розкажіть про епізод угоди, що сам запам’ятався.

Я купував нерухомість у Ніцці – будинок у новому комплексі у 2004 році. Це був добрий момент для покупки з використанням іпотечного кредиту. На той час ставки за кредитами були історично малими та становили 3% при ставці EURIBOR близько 2%. Навіть зараз, коли ставка рефінансування Європейського центрального банку становить 1%, отримати іпотечний кредит у Франції під менше ніж 4% буде майже нереально.
У 2004 році бум на ринку нерухомості вже спостерігався, і тоді мені думалося, що я переплачую за будинок. Через три роки, коли я вирішив продати віллу, ціни, за якими я купував, вже пішли в історію. Я виставив свою віллу на продаж майже за подвійну ціну, і що було на 20% дорожче, ніж рекомендували агенти. Фахівці тоді передбачали, що мені потрібно чекати кілька місяців, що стандартний час для Франції і що ринок насичений нерухомістю. Це сталося у п’ятницю. Незважаючи на це агент зв’язався зі мною в понеділок і повідомив, що вже є пропозиція від покупця за ціною, яку я назвав. Я прийняв пропозицію і продав віллу того ж дня. Для Росії це, напевно, не дивно, але для Франції це скоріше виняток, ніж правило. Це і був момент, що запам’ятався в угоді.

2. Якби ви найближчим часом планували купити нерухомість в іншій країні, то коли і як саме ви зробили угоду? Де б ви придбали нерухомість: на первинному ринку, на вторинному, об’єкт з-під застави, якусь ще?

З покупкою можна почекати приблизно півроку, але шукати потрібно починати зараз, поки ринок надає широкий вибір об’єктів нерухомості за низькими цінами. Думаю, що світова криза, або, назвемо це простіше, корекція, практично добігає кінця, і незабаром почнеться підйом.
Погляньте на фондовий ринок Заходу. З початку року західні індекси зросли загалом на 15%, а регіонах BRIC на 50%. Ні для кого не секрет, фондовий ринок завжди був провідним випереджаючим економічним індикатором. В англійській це звучить як leading indicator. Простіше кажучи, фондовий ринок показує, що відбуватиметься в економіці через 6-8 місяців. Це свого роду провісник змін тенденцій ринку. Як можна бачити, ситуація на фондовому ринку покращується, з чого напряму випливає, що період перебудови закінчено, і вихід із кризи не за горами.
Ставка рефінансування Європейського банку зараз становить 1% і навряд чи опуститься нижче за цю позначку. З цього погляду отримання іпотечного кредиту видається зараз досить привабливим. Тепер про питання, яку нерухомість купувати. Якщо дивитися суто з економічної точки зору, то зараз добре купувати нерухомість на первинному ринку. Як я вже згадував вище, ми скоро вийдемо з кризи, і багато продавців на вторинному ринку нерухомості, ті, хто вистояв у кризу, залишаться на плаву і тепер. Первинний ринок гнучкіший і він дає більше можливостей для угод.
І я говорю не тільки про пряме зниження цін за нерухомість. Девелопери охоче йдуть на різні поступки, як, наприклад, замість одного підземного гаража пропонують відразу два. Або замість однієї квартири на нижньому поверсі пропонують вам таку саму, але на верхніх поверхах за тією ж вартістю. Або пропонують встановити кухню безкоштовно.
Звичайно, якщо вам головним критерієм вибору нерухомості є естетичний, то вторинний ринок запропонує вам набагато більше. Якщо вам потрібна вілла, на Кап-Ферра в 100 метрах від моря або в історичному центрі, де будувати нові об’єкти неможливо, тоді у вас просто немає альтернативи крім вторинного ринку.

3. Прокоментуйте, будь ласка, новий тренд – продаж об’єктів з-під застави.

У Штатах продаж заставних об’єктів – явище зовсім не нове. Там це, скажімо, розвинений стабільний ринок, який існує давно. Крім того, що банки самостійно продають заставні об’єкти безпосередньо, є посередницькі компанії, які за незначну плату $500 нададуть вам інформацію щодо заставних об’єктів, які є у продажу.
У Франції ринку продажу заставної нерухомості, що сформувався. Продаж нерухомості у Франції з-під застави відбувається так: зацікавлені люди самостійно продають заставну нерухомість через спеціалізовані агенції або безпосередньо, в індивідуальному порядку публікують оголошення в Інтернеті. Або банки, у яких було взято кредит, самі продають нерухомість з-під застави через афілійовані агентства нерухомості.
У Франції відсутня офіційна статистика із продажу заставної нерухомості. Відомо лише, що у 2008 році було подано близько 30 тисяч заяв на credit relais. Це цільовий кредит, який надається лише за умови продажу наявної нерухомості з наданням паперів, що підтверджують, що нерухомість справді надійшла у продаж. Розмір кредиту визначається різницею між ймовірною продажною ціною та розміром боргу. Наприклад, якщо борг банку склав €700 тисяч, а нерухомість продається за €1 мільйон, максимум, скільки банк позичить, це €300 тисяч. При цьому кредитні гроші ви не отримуєте. Ви просто перестаєте сплачувати кредит, і банк використовує виділений кредит для сплати ваших місячних кредитних внесків. Credit relais надається терміном до двох років. Найчастіше, за цей час продавець встигає продати нерухомість і може віддати борг банку.

4. Багато учасників ринку відзначають, що сьогодні покупці витрачають куди більше часу на вибір об’єкта нерухомості, ніж витрачали раніше. Як ви вважаєте, чим це пояснюється?

На мою думку, головна причина є очевидною і пов’язана з перевагою пропозиції над попитом. Раніше ситуація була зворотною, попит був більшим, і тому покупець поспішав купити нерухомість, усвідомлюючи, що завтра вона буде дорожчою або її купить вже хтось інший. Сьогодні ситуація абсолютно змінилася.
Пропозиція зросла, а попит упав. Баланс попиту та пропозиції, як відомо, регулює ціна. Тому ті, хто продають, повинні опускати ціни, щоб залучити покупців, а покупці не поспішають купувати, побоюючись, що ціни можуть впасти ще нижче. Це – про тих, що купують будинок, скажімо так, «для душі».
Зараз на ринку нерухомості ми спостерігаємо все більшу кількість покупців-інвесторів, які шукають недооцінену нерухомість, роблячи вибір із величезної кількості пропозицій. Це вимагає час, його поки що є удосталь, поспішати не варто.