Інвестиційна математика

Інвестування капіталу в нерухомість – одне з найменш ризикованих фінансових вкладень, тим більше якщо ця нерухомість європейська. Чи не відкрию великого секрету, якщо скажу, що більшість пенсійних фондів Німеччини вкладають до половини свого капіталу в нерухомість. Законодавства країн Євросоюзу та відповідні державні органи є гарантами юридичної чистоти угод щодо придбання та переоформлення нерухомості у власність, зводячи ризик учасників ринку практично до нуля.

Інвестування коштів у нерухомість є дуже поширеною та перевіреною часом практикою примноження капіталу в довгостроковій перспективі та збереження коштів. Завидна стабільність ринку європейської нерухомості переконує інвестора в тому, що його капітал вкладено надійно і перспектива отримання прибутку з подальшого перепродажу нерухомості цілком реальна та відчутна.

Що ж обіцяє інвестору володіння нерухомістю в Європі? Розглянемо це питання крізь призму цифр і відсотків. Отже, динаміка зростання цін на нову елітну, житлову нерухомість у країнах Євросоюзу становить у середньому 10% від її вартості щорічно. Переведемо ці відсотки на конкретні кошти. Маючи нерухомість, вартість якої, наприклад, 1000000 євро, отримуємо щорічний приріст вкладеного капіталу в розмірі 100000 євро. Погодьтеся, це не так уже й погано. Скажімо, якщо через п’ять років інвестор вирішить продати свою власність, то його прибуток складе близько 500000 євро. Звичайно, за п’ять років така динаміка капіталізації не є надприбутковою, але зауважимо, що ризику втрати коштів інвестора в даній ситуації практично немає.

Поки придбана інвестором нерухомість, не поспішаючи, додає в ціні, є ще одна можливість примноження капіталу – це здавання нерухомості в оренду. Підрахуємо зиск. Здача нової елітної, житлової нерухомості в оренду принесе власнику до 8% її вартості щорічно. Якщо вартість нерухомості 1000000 євро, річний дохід від здачі її в оренду складе близько 80000. Через п’ять років, цей дохід складе близько 400000 євро.

Отже, підбиваючи п’ятирічні інвестиційні підсумки, сукупний дохід власника європейської нерухомості у разі її перепродажу та здачі в оренду складе близько 900000 євро, а за вирахуванням можливих податків, дохід складе приблизно 890000 євро.

Що ще може зробити інвестор для отримання додаткового прибутку? Припустимо, інвестор здає нерухомість до шкідника і отримує дохід близько 80000 євро на рік. Ці гроші можна досить вигідно пустити в обіг. Як правило, плата за оренду може здійснюватись помісячно, поквартально, раз на півроку тощо. Ці умови оплати обумовлюються у договорі оренди. Візьмемо для прикладу поквартальну виплату, у нашому випадку вона становитиме 20000 євро. Цю суму можна вкласти до Пайового Інвестиційного Фонду з прибутковістю, скажімо, 50% річних та можливістю капіталізації вкладу кожен квартал (тобто інвестор, вперше вклавши кошти, кожен наступний квартал додає до суми вкладу певний грошовий додаток, наприклад, одержувану їм плату за оренду нерухомості у розмірі все тих же 20 000 євро). Таким чином, за п’ять років таких вкладень, тільки від здачі нерухомості в оренду та використання ПІФ, інвестор отримує 1527215 євро. Вражає? На мою думку, цілком! Не забудьте, що за цей час і нерухомість підросла в ціні, принісши її власнику дохід близько 500000 євро, і тепер її продажна вартість коливається близько 1500000. Експлуатуючи таким чином нерухомість протягом п’яти років (оренда + ПІФ = 1527215 євро), а потім продавши її (продажна ціна близько 1500000), інвестор отримує 3027215 євро (1527215 + 1500000), округлимо цю суму до 3000000 євро (віднімемо податки, витрати та інші платежі). Виходить, що, інвестуючи кошти в нерухомість вартістю 1000000 євро, цілком реально за п’ять років практично потроїти капітал, тобто в результаті інвестицій та подальшого перепродажу нерухомості, отримати 3000000 євро. Звичайно, розрахунки зроблені для «ідеальних» умов, але сума трохи менша ніж 3000000, теж заслуговує на увагу.