Прибутковий спосіб оцінювання нерухомості

Головна перевага прибуткового методу, коли здійснюється оцінка бізнесу, оцінка котеджів, оцінка квартир, оцінка цінних паперів та оцінка всіх видів нерухомості, загалом якісна оцінка будь-якого призначення по відношенню до ринкових або витратних полягає в тому, що цей метод головним чином відображає думку покупця про Проект як про статтю доходу, інакше кажучи, ця властивість об’єкта оцінюється як головний фактор ціни. Цей спосіб оцінювання має зв’язок із ринковим, а також витратним варіантами. Наприклад, ставки доходу, які застосовуються у нашому методі, зазвичай беруть початок із зважування порівнянних вкладень; витрати на відновлення беруться під час розрахунку фінансового потоку як додаткові інвестиції; Методи капіталізації застосовуються під час аналізу відмінностей витратного та ринкового методів. Найголовнішим недоліком такого способу завжди буде те, що він, на відміну від інших технологій незалежної оцінки, заснований на ймовірних відомостях.
Складові прибуткового способу
У першу чергу при використанні такого способу складається припущення про величину наступних прибутків від передачі об’єктів нерухомості, що розглядаються, в оренду за деякий проміжок часу, тобто за час, протягом якого інвестор планує зберігати своє право особистої власності на майно. Орендні платежі обчислюють незалежно від усіх податкових і комунальних регулярних капіталовкладень, необхідних з метою підтримки майна у певному ліквідному вигляді та для управління ним, після чого обчислюється капіталізація об’єкта наприкінці періоду власності в абсолютному щодо первісної вартості значенні – визначається як сума реверсії. На останньому етапі імовірна реверсія, доходи перераховуються в поточну ціну з використанням методики дисконтованого грошового потоку. Підбір варіанта капіталізації слід за характером та якістю майбутніх прибутків. За тим же принципом відбувається
практична оцінка акцій будь-яких видів.
Така капіталізація використовується, якщо передбачають стабільні або несуттєво змінюються з невеликим темпом прибутку. Якщо динаміка корекції прибутку значна чи такі мінімуми і максимуми мають імовірнісний характер, використовують дисконтування грошового потоку.
Саме з цієї причини, коли проводиться професійна оцінка нерухомого майна сучасними способами передбачуваного офісного центру, що розвивається, в до кінця побудованому центрі величезного міста, бюро оцінок легко може з упевненістю зробити висновок, що доходи від здачі в оренду за конкретний відрізок часу не стануть значно змінюватись. Але, припустимо, істотну нестабільність доходів логічно припустити, наприклад, при оцінці недобудованого, але близького до здачі котеджного населеного пункту в непопулярному районі, що обживається, який ще не зміг заслужити певного визнання.
Якщо найближчим часом передбачається складна динаміка щодо ймовірних доходів, то доцільно застосовувати той самий метод прямої капіталізації, покладаючись на ретроспективні і нові відомості з угод купівлі-продажу та оренди стосовно схожих об’єктів.