Директор «Системабуд Столиця» Про Потреби Покупця Нерухомості Під Києвом

Ні для кого не є секретом, що починаючи  з осені 2008, в  Україні, особливо у Києві,  на ринку нерухомості відбулися значні зміни. Ці зміни звісно торкнулися й заміськой нерухомості, в першу чергу,  досить сильно це торкнулося заміскої нерухомості преміум класу. Труднощі видчули всі учасники ринку одразу: девелопери, продавці та покупці. Про ситуацію на ринку заміської нерухомості ми розмовляли з директором “ Системабуд Столиця” Дзень Егором.

Як Ви вважаєте, хто буде відчувати більші труднощі на заміському ринку нерухомості – дрібні девелопери чі великі?

Я вважаю, що тяжче за все буде середнім та великим компаніям. В першу чергу, тому що вони знаходяться в більшій залежності від фінансування банками. Часто це фінансування є основою їх  бізнесу. Дрібні ж девелоперські компанії звичайно розраховують на власні ресурси, тому сьогодні в досить складній ситуації вижити їм набагато простіше. Принципове питання – чи реалізують вони зараз ті проекти, які є актуальними й сьогодні.

А щодо сегментів  цього ринку? Що буде з компаніями, що спеціалізуються на ринку елітної нерухомості?

Нерухомість преміум класса буде поступово виходити з ринку, скоріш за все це вийде й із моди також. Що буде с забудовниками? Звісно, важко сказати. Перш за все відбудиться корекція ринку. Багато забудовників елітної нерухомості будуть змушені знижувати ціни,  багато кто буде змушений усвідомити, що період надприбутковості вже скінчився. Я думаю, що вже багато хто цілком і повністю усвідомлює,  що зараз, для того, щоб продавати, просто мати проект і будувати будинки – вже не достатньо. Зараз треба будувати якісніше, ніж конкуренти, швидше за них та більш детальніше вивчати попит, і потім корегувати свій проект в процесі будівництва, враховуючи нові потреби покупця. Звісно, багато хто з “елітних” забудовників просто заморозити будівництво, не бажаючи, змінювати ціни й будуть чекати на “кращі часи”.

Ви хочете сказати, що криза серйозно змінить потреби покупця заміської нерухомості?

Думаю, що так воно і буде. Ми за останні 18 років ніколи не думали про те, а скільки реально потрібно заміського житла того чи іншого класу.  В нас виник так званий переоцінений вжиток: верхні шари суспільства, які нестримно купували все найдорожче, тягнули за собою середній клас та всіх інших.
Я вірю, що криза повинна отверезити суспільство, люди почнуть вживати саме стільки, скільки їм дійсно потрібно. Щодо нерухомості, то попит на неї, в тому числі і на заміську, буде корегуватись, при чому досить суттєво. Людина почне більш серйозно замислюватись над тим, що при купівлі заміського будинку в них будуть з’являтись витрати на утримання їх нового господарства. Наприклад, експлуатаційні витрати на утримання котеджа в елітних містечках можуть сягати 2-5 тисячі доларів на місяць. Не всі готові до цьго, адже часто великі будинки купуються у кредит, і відповідно загальні витрати на будинок на місяць можуть стати занадто великими. Багато хто взагалі не думав про це, коли починав обирати варіанти серед котеджних містечок під Києвом.

На Вашу думку, чи варто очікувати найближчим часом масового “замороження” проектів під Києвом?

Я думаю, що більш доцільніше ставити таке питання – чи варто добудовувати те, на що не буде попиту? Чи варто добудовувати містечко, де котеджі будуть продаватись за ціною $1 млн і більше?  Особисто я вважаю, що не варто. Продати цей проект буде досить складно, тому більш доцільним беде відкласти цей проект.

А щодо житла економ- та бізнес- класу?

Ми всі зараз є свідками, що ринок нерухомості “просів” десь на 25-30%. Для заміської нерухомості – це немало. Особливо для житла економ-класу. Переважна більшість більшисть проектів в цьому сегменті не розрахована на рентабельність у 30%. Ця цифра зазвичай у 2-3 рази нижча. Саме тому забудовники цього сектору ринку будуть змушені продавати свої котеджі майже по собівартості, аби отримати хай мінімальний, але таки прибуток. Цілком доцільною стратегією для них є максимальне скорочення витрат на рекламу,  утримання офісу та адмінресурсу. Економ-клас навідміну від елітного сегменту все ще ненасичений. Ми вже ввели в експлуатацію перше котеджне містечко економ класу під Києвом. Попит на нього є і він не зникне, звісно теж дещо зміниться , враховуючи ситуацію на ринку банківського кредитування на купівлю нерухомості.

Якщо взяти всю заміську нерухомість в цілому – як Ви вважаєте якими будуть наслідки кризи?

Зараз, будь-яка заміська нерухомість є luxury. В умовах кризи, люди думають про такий клас житла в останню чергу. Наразі основною тенденцією буде decent, тобто в міру достатній. Тому попит на luxury, не тільки по відношенню до нерухомості, буде дуже низький. Заміський ринок нерухмості буде переживати не кращі часи. Девелоперам, які працюю в цьому сегменті ринку, треба серьозно передивитись свій підхід до розуміння цього питання. Я думаю, що попит на заміську нерухомість в сьогоднішніх умовах змінюється, і виграє той, хто швидко зрозуміє потреби нового часу. Зараз все ж таки важко буде знайти провидця, який з впевненістю може сказати куди треба рухатись.

Не хочете спробувати себе в ролі провидця?

Передбачити формат заміської нерухомості, яка буде користуватись попитом складно. Можливо, це будуть заміськи квартири. Така нерухомість пропонує сучасні технології, невисоку вартість обслуговування, екологію и при цьому сучасне середовище проживання. В таунхаузі, або в такій приміській квартирі сімья зможе отримати все те ж саме, що і в коттеджі. The smaller, the better – в Европі століттями використовували цю формулу при спорудженні своїх будинків. Думаю, що і ми можемо до цього прийти.