Ситуація На Ринках Нерухомості України В Умовах Кризи

Ситуація На Ринках Нерухомості України В Умовах Кризи

Пан чи зник? Портрет покупця нерухомості

Перший тип умовно назвемо «невдахами». «Невдахи» – це ті суб’єкти ринку нерухомості, яким не пощастило в тому плані, що вони придбали свої омріяні квадратні метри на самому піку цін та ще й у кредит. Що це були за ціни? До осені 2008 року на вторинному ринку однокімнатна квартира в спальному районі мегаполісу стояла приблизно 50-60 тис. у.о., двокімнатна – близько 60-90 тис. у.о., за трикімнатні продавці просили 90-120 тис.у. . в залежності від віку будинку, планування та стану самої квартири.

На сьогоднішній день описуваний тип покупця опинився в найбільш невигідному становищі:

  • по-перше, за придбану нерухомість заплачено завищену ціну і морально важко усвідомлювати, що майже половина витраченої на купівлю суми могла бути зекономлена;
  • по-друге, реалізована придбана нерухомість за витраченою спочатку ціною в даний момент не може бути, т.к. ціни впали майже вдвічі порівняно з вереснем-2008;
  • у третіх, внаслідок стрімкого зростання курсу долара США (а переважна більшість кредитів було видано саме в цій валюті) автоматично в перерахунку на національну валюту подорожчало і тіло кредиту, і відсотки, що виплачуються банку за нього.

При цьому все ж таки «невдахи» в одному виграли. Вони отримали банківську іпотеку! Адже більшість банків на сьогоднішній день або не кредитують зовсім, або кредитують під «варварськи» високі відсотки. «Невдахи», хоч і переплатили за придбану нерухомість у порівнянні з цінами на аналогічне житло на сьогоднішній день, а також додатково отримали подорожчання тягаря банківського кредиту, але вони все ж таки придбали власне житло і позбавлені необхідності нести витрати за його оренду.

Другий тип сучасного покупця нерухомості умовно назвемо «поспішні». Це покупці, які придбали нерухомість у період її стрімкого падіння, тобто. з жовтня 2008 року до весни 2009 року. Ці суб’єкти видатні тим, що мали необхідні самостійного придбання нерухомості грошовими сумами і потребували підтримки банківської іпотекою. Керував ними простий обивательський страх:
«А раптом банки завтра кредитуватимуть? Ціни на нерухомість миттєво злетять нагору! Що я тоді робитиму зі своїми грошима? Їх може вже й не вистачити на придбання обраного житла?

Ось ці люди і вирішувалися в умовах щоденно падаючих цін на нерухомість на розставання зі своїми заощадженнями та придбання житлоплощі. Чи програли вони зі знижкою на ціни сьогодення? Безперечно так! Спочатку вони були позбавлені всіх ризиків, пов’язаних із співпрацею з банком, тобто. іпотекою, але вони втратили на різниці падіння ціни з моменту придбання ними нерухомості та ціни, зафіксованої на аналогічну житлоплощу у серпні-2009. Причому сума можливої втрати, залежно від дати придбання нерухомості, може не сильно відрізнятися від втрат «невдах».

За третій тип сучасного покупця нерухомості можна тільки порадіти. Умовно назвемо його фаворити. Це ті суб’єкти ринку, які зуміли дочекатися його дна, якщо лише ціни на житло навесні-літом-2009 можна назвати «дном»(!) Адже, як відомо, у кожного «дна ринку» раптово може відкритися друге «дно».

Як би там не було «фаворити», на сьогодні є найбільш успішними гравцями на ринку української нерухомості. Адже вони придбали квадратні метри за найпривабливішими цінами за останні кілька років. Особливо щасливі і передбачливі примудрилися навіть продати існуючу нерухомість на піку цін, тобто. на початку осені-2008, і придбати більш якісну нерухомість (наприклад, продали житло на вторинному ринку, а придбали на первинному, або ж продали нерухомість у будинку більш старої будівлі, а придбали у висотному більш сучасному будинку, або розширили наявну житлоплощу, придбавши більш просторе житло).

«Заощадив – отже, заробив», – говорить народна мудрість і щодо «лідерів» вона повністю підтверджує свій зміст. Головна небезпека для фаворитів – це перетворитися на «поспішних» через пару місяців, якщо ціни на українську нерухомість продовжать своє падіння.

Які ж згадані найпривабливіші ціни на нерухомість станом на серпень-2009 року? Як я вже згадала вище, у середньому вони відрізняються вдвічі від цінової політики на ринку нерухомості давності вересня 2008 року. Тобто. однокімнатна квартира сьогодні коштує близько 30 тис.у.о., двокімнатна – близько 40 тис.у.о. та трикімнатна – близько 50 тис.у.о. Безумовно, в будинках сучасної споруди ціни будуть вищими і трикімнатна квартира в новому будинку обійдеться приблизно 70-80 тис.у.о. На первинному ринку фірми-забудовники сьогодні декларують у середньому ціну близько 4-5 тис. грн. за кв.метр житлоплощі економ-класу.

Говорячи про реалії сучасного українського ринку нерухомості неможливо не виділити ще один тип покупця. Я б назвала його «далекоглядним». Існував такий тип завжди, але останнім часом став дедалі виразнішим і набирає чисельність. Хто ж ці «далекоглядні»? Це тип покупця, який в умовах значних коливань на українському ринку нерухомості більше не ризикує вкладати свої капітали у зазначений сегмент в Україні та все більше звертає увагу на закордонну нерухомість.