Професійне Управління Нерухомістю Дозволяє Збільшити Дохід

Нерухомість сьогодні може бути постійним джерелом доходу, а може й стати проблемою, якщо не вживати спеціальних заходів щодо її обслуговування та позиціонування на ринку.

Щоб точніше розібратися, що таке управління нерухомістю, ми звернулися до фахівців київської компанії URP group, яка з 1995 року працюємо на цьому цікавому та перспективному ринку.

Управління нерухомістю: поняття, цілі та завдання

Управління нерухомістю – це комплекс заходів, орієнтованих (з урахуванням цілей і завдань власника) ефективне використання об’єкта нерухомості, що передбачає зрештою отримання прибуток від його використання. Управління нерухомістю включає чотири поняття (відповідно до західної класифікації):

– Facility management;

– Property management;

– Building management;

– Asset management.

Зупинимося докладніше кожному з них.

Facility management має на увазі під собою заходи, спрямовані на ефективне обслуговування об’єкта нерухомості та збільшення терміну його життєвого циклу:

• контроль стану комунікацій та вузлів;
• планування та проведення ремонтних робіт;
• забезпечення безперебійної роботи комунікацій (тепло-, енерго- та водопостачання, телефон, інтернет, телекомунікації тощо);
• організація прибирання в приміщеннях та прилеглій території;
• охорона об’єкта

і багато іншого.

Property management – це послуги з підбору орендарів, ведення необхідної технічної, фінансової та юридичної документації, пов’язаної з роботою об’єкту нерухомості. Цей вид управління нерухомості включає:

• складання та ведення договорів, актів приймання та здавання;
• ведення бухгалтерської документації по об’єкту (розрахунки з орендарями та обслуговуючими організаціями, рахунки на оплату, платіжні доручення тощо);
• розрахунок витрат на утримання об’єкта та їх оптимізація;
• розрахунок фінансових показників, що характеризують стан об’єкта

і т.д.

Building management включає:

• управління проектуванням об’єкта нерухомості (складання календарних планів та бюджетів реалізації проекту, розробка технічних завдань на проектування об’єкта нерухомості);
• управління будівництвом (включаючи технічний нагляд за будівельно-монтажними роботами);
• розробка загальної системи технічної експлуатації в рамках управління нерухомістю.

Asset management – це керування фінансовими потоками власника нерухомості. На заході Asset management набув широкого поширення, в Україні поки що, через певні причини, ця сторона управління нерухомістю тільки розвивається.

Управління нерухомістю: самі з вусами?

Сьогодні в Україні багато власників нерухомості намагаються забезпечити самостійне керування об’єктом. На жаль, це шлях, який не може бути оптимальним. В основі рішень власників, які віддають перевагу цьому варіанту, лежить природне бажання отримати максимальний прибуток, заощадивши на послугах кваліфікованих фахівців. Багато власників використовують із метою управління персонал своєї компанії (бухгалтерів, юристів) чи створюють додаткові структури, куди набирають персонал. Але управління нерухомістю – це багатофакторне завдання, складовими якого є проблеми оптимізації витрат та збільшення доходів, інженерні розрахунки, юридичні питання та багато іншого. Хіба може людина, яка не має достатнього досвіду роботи, оцінити перспективи розвитку та експлуатації об’єкта, змоделювати та спрогнозувати ситуацію, вирішити інженерно-технічні, юридичні завдання тощо. Навряд чи власник найматиме окремо бухгалтера, юриста, менеджера, інженера тощо. обслуговування об’єкта. Швидше за все одна людина поєднуватиме кілька посад або штат складатиметься із сумісників.

Така ситуація часто виникає через відсутність розвиненого ринку управління нерухомості, недовіру власника до керуючих компаній, відсутність стратегічного мислення у власників нерухомості (часто переважає стереотип “урвати, а далі хоч потоп”) тощо.

Але, як показує практика західних компаній, а також українських компаній з управління нерухомістю, найбільшого ефекту (прибуток, інвестиції тощо) досягається, коли за справу беруться професійно підготовлені досвідчені фахівці.

І краще залучати їх від початку, коли тільки планується побудувати комерційний об’єкт нерухомості. Це дозволить змоделювати ситуацію будівництва та подальшого розвитку об’єкта, прорахувати економічний ефект, очікувані ризики, витрати на рекламу та маркетинг та багато іншого. Такий комплексний підхід, що включає аналіз з початкових етапів до моменту введення об’єкта в експлуатацію і надалі роботу над ефективним використанням об’єкта – найкращий варіант.

Переваги керуючих компаній

Компанії, що спеціалізуються на управлінні нерухомістю, мають 3 переваги:

• персонал (керівники, інженери, юристи, бухгалтери тощо);
• зв’язки (наявність налагоджених зв’язків як у середовищі проектувальників, так і серед експлутаційних організацій, а також у державних органах: БТІ, нотаріус, податкова тощо);
• досвід.

Таку потужну команду фахівців, які б цілеспрямовано працювали над управлінням об’єкта нерухомості, зібрати складно, і такі команди формуються роками. Погодьтеся, що вирішувати питання краще довіряти досвідченим співробітникам, які мають гарні зв’язки та спеціалізовану освіту.

Окрім наявності цих трьох факторів, велике значення має методологія, яка використовується в роботі компаній з управління нерухомістю, а також можливість моделювання перспектив розвитку об’єкта, оцінки майбутніх доходів та ризиків.

Можливість вирішувати технічні та юридичні питання з можливістю достовірного прогнозу та аналізу прибутковості об’єкта, можливих ризиків забезпечують найбільш ефективну експлуатацію об’єкта як з погляду фінансових складових (зростання прибутку, зменшення витрат тощо), так і з метою забезпечення більшого життєвого циклу об’єкт.

Вартість управління нерухомістю

Одним із чинників, які зупиняють власників комерційної нерухомості, є бажання заощадити. Похвальне бажання, особливо в ринкових умовах, але в такій галузі, як управління нерухомістю, де працює величезна кількість різних факторів, такий підхід у більшості випадків менш ефективний.

Якщо підрахувати витрати на проектування, експлуатацію об’єкта нерухомості, то виявиться, що витрати виявляться нижчими на 25-30%, якщо управління здійснюватиме керуюча компанія. І це навіть з урахуванням винагород компанії за послуги. Такі дані наводяться організацією IREM (Institute of Real Estate Management, США), яка займається підготовкою сертифікованих фахівців з управління нерухомістю в Україні.

Керівна компанія завжди зацікавлена в тому, щоб об’єкт нерухомості приносив максимальний дохід упродовж тривалого часу. Схема проста: 5-10% від валового доходу щомісячного, як правило, отримує компанія, що управляє. Звичайно, це стимулюватиме керуючу компанію до забезпечення вищого доходу.

Якщо ж об’єкт тільки проектується або будується, винагорода компанії, що управляє, складається з фіксованої суми, яка визначається на основі ступеня участі компанії в процесі проектування або будівництва об’єкта нерухомості. Але, у будь-якому разі, ця сума завжди прийнятна, а якщо й порівняти з іншими варіантами, то й найкраща.