Оренда Державного та Комунального Майна: Вимоги

Оренда державного та комунального майна: вимоги

Минулого літа законодавці “оновили” окремі норми Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.92 р. № 2269-XII, у редакції Закону України від 14.03.95 р. № 98/95-ВР (далі — Закон про оренді). Найбільш актуальні питання, пов’язані з орендою майна державної та комунальної власності, з урахуванням останніх змін у законодавстві, розглядаються у цій консультації.

МОЖУТЬ БУТИ ОБ’ЄКТАМИ ОРЕНДИ

Перелік об’єктів державної та комунальної власності, які можуть бути надані в оренду, визначено частиною першою статті 4 Закону про оренду. Цю норму Закону про оренду не змінено.

Нагадаємо, що об’єктами оренди для цілей зазначеного Закону можуть бути:

– Цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок);

– кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості, надані орендодавцем орендарю на умовах кредиту за ставкою рефінансування НБУ;

– нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), а також інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

– майно, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації.

НЕ МОЖУТЬ БУТИ ОБ’ЄКТАМИ ОРЕНДИ

Відповідно до частини другої статті 4 Закону про оренду не можуть бути передані в оренду:

– цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок), включаючи цілісні майнові комплекси структурних підрозділів казенних підприємств, які провадять діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України “Про підприємництво” від 07.02.91 р. № 698- ХII* (діяльність, пов’язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів та прекурсорів);

– Цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Законом України “Про внесення змін до Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 29.06.2004 р. № 1905-IV (далі — Закон № 1905) частину другу статті 4 Закону про оренду доповнено абзацом п’ятим, згідно з яким також не можуть бути об’єктами оренди такі об’єкти:

– державної власності, які мають загальнодержавне значення та не підлягають приватизації відповідно до частини другої статті 5 Закону України “Про приватизацію державного майна” від 04.03.92 р. № 2163-XII, у редакції Закону України від 19.02.97 р. 89/97 -ВР (майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, основним видом діяльності яких є виробництво товарів (робіт, послуг), що мають загальнодержавне значення, перелік яких визначено ч. 2 ст. 5 цього Закону);

– включені до переліку об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затверджений Законом України “Про перелік об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації” від 07.07.99 р. № 847-XIV, що випускають підакцизну продукцію.

ОРЕНДОДАВЦІ

Відповідно до статті 5 Закону про оренду орендодавцями щодо певного виду майна є:

Цілісні майнові комплекси підприємств, а також їх структурні підрозділи та нерухоме майно.

Майно державної форми власності, яке не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук;

Цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи та нерухоме майно, що належать Автономній Республіці Крим;

Цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи та нерухоме майно, що перебуває у комунальній власності;

Структурні підрозділи підприємств (філій, цехів, ділянок) та нерухоме майно, загальна площа яких перевищує 200 кв. м;

Окремо індивідуально визначене майно, площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство.

З наведеної вище інформації випливає, що фактично будь-яке майно, яке є державною власністю, може бути передано в оренду ФДМУ, його регіональними відділеннями та представництвами або з його дозволу, а комунальної власності — органами місцевого самоврядування або з їхнього дозволу.

Відповідно до нових правил, визначених Законом № 1905, підприємство державної чи комунальної власності має право самостійно передати в оренду нерухоме майно, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство.

Слід зазначити, що зазначене уточнення суттєво обмежує право підприємств самостійно приймати рішення про надання в оренду своїх приміщень, площа яких перевищує 200 кв. м. Особливо це стосується державних підприємств пострадянської гігантоманії, змушених здавати в оренду великі площі, що не використовуються.

Відповідно до абзацу четвертого статті 5 Закону про оренду у попередній редакції орендодавець мав можливість без погодження з відповідними органами надати в оренду приміщення, площа яких не перевищувала встановленої норми, кільком орендарям.

ОРЕНДАТОРИ

Заслуговує на увагу нова редакція абзацу другого частини першої статті 6 Закону про оренду (“Орендатори”). Тепер фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до укладення договору зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності лише у разі його оренди з метою використання для підприємницької діяльності.

У частині першій статті 2 Закону про оренду оренда визначена як строкове платне користування майном, необхідним для орендаря для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Зі сказаного випливає, що фізична особа не зобов’язана реєструватися як суб’єкт підприємницької діяльності, якщо державне майно використовується ним не з метою отримання доходів (підприємницької діяльності), а, наприклад, для безоплатного надання послуг, благодійної, громадської та іншої діяльності. Раніше було передбачено необхідність реєстрації незалежно від цілей отримання в оренду майна державної власності.

ДОЗВІЛ НА ОРЕНДУ

Необхідно звернути увагу на те, що відповідно до статей 5 і 9 Закону про оренду обов’язково має бути дозвіл на оренду від органу управління відповідним державним майном, тобто. дозвіл Мінпромполітики України. Для отримання дозволу на оренду державного майна юридичні та фізичні особи повинні подати до органу, уповноваженого ним керувати, документи, визначені у Переліку документів № 649. Після розгляду поданих документів уповноважений орган надсилає орендодавцю висновки про умови договору оренди або про відмову у укладенні договору оренди.

Процедуру та умови надання Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами дозволів державним підприємствам, організаціям на передачу в оренду цілісних майнових комплексів їх структурних підрозділів та нерухомого майна встановлено у Порядку № 935.

Відповідно до пункту 2 зазначеного Порядку державне підприємство зобов’язане звернутися до ФДМУ або його регіонального відділення із заявою про надання підприємству права на передачу в оренду цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу (філії, цеху, ділянки) або нерухомого майна (будівлі, приміщення) певної площі, що знаходиться на балансі підприємства.

До заяви додаються такі документи:

– проект договору оренди об’єкта, завізований сторонами договору (або укладений договір оренди);

– Дозвіл на передачу в оренду державного майна від органу, уповноваженого управляти майном підприємства;

– розрахунок орендної плати за перший місяць оренди, виконаний відповідно до вимог Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 № 786, керівником та головним бухгалтером підприємства (у 4-х примірниках).

Крім вищезгаданих документів, у разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу додаються:

– акт оцінки його вартості із зазначенням залишкової вартості основних засобів, затверджений органом, уповноваженим керувати цим майном;

– протокол про результати інвентаризації;

– Розподільний баланс;

– Звіти про експертну оцінку вартості майна.

При оренді нерухомого майна:

– звіт про експертну оцінку вартості об’єкта оренди;

– інформація про загальну та корисну площу об’єкта оренди.

У такому самому порядку ФДМУ або його регіональним підрозділам надаються документи для отримання дозволу на надання в оренду нерухомого майна, площа якого перевищує 200 кв. м.

ІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Частина перша статті 10 Закону про оренду, яка визначає суттєві умови оренди, доповнена двома новими суттєвими умовами (абзаци восьмий та дев’ятий):

– Забезпечення виконання зобов’язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо);

– Порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди.

Укладений сторонами договір оренди в частині суттєвих умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна, розробленому та затвердженому ФДМУ або ЗС Автономної Республіки Крим у разі укладання договору оренди майна Автономної Республіки Крим. Типові договори оренди майна чи комунальної власності розробляються органами місцевого самоврядування.

Під час укладання договорів оренди цілісних майнових комплексів та їх структурних підрозділів, а також індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна застосовуються типові договори, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774. Зазначені типові документи повинні прийматися за основу регіональним відділенням ФДМУ та Фонду майна Автономної Республіки Крим при підготовці договорів оренди.

ПЕРЕДАЧА ОБ’ЄКТІВ ОРЕНДИ

І НАЧИСЛЕННЯ АМОРТИЗАЦІЇ

Орендоване майно державної та комунальної форми власності, крім нерухомого майна у вигляді приміщень, частин будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально визначеного майна, включається до балансу орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства або господарського товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), із зазначенням, що це майно передано в оренду, та враховується на позабалансовому рахунку орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Оскільки орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, будівлі та споруди включаються до балансу орендаря, то й амортизаційні відрахування на ці об’єкти зобов’язаний нараховувати та залишати у своєму розпорядженні орендар (ст. 23 Закону про оренду). Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель та споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, на балансі якого знаходиться це майно, орендодавець.

Звісно, у разі оренди будівель, споруд чи цілісного майнового комплексу виникне питання, як ув’язати норми статті 23 Закону про оренду щодо таких об’єктів та норми статті 8 Закону про прибуток.

Відповідно до пункту 8.5 статті 8 Закону про прибуток балансова вартість відповідної групи основних фондів не зменшується на вартість основних фондів, переданих платником податків до оперативного лізингу (оренди) незалежно від того, чи передається будівля (споруда), чи її частина. Балансова вартість відповідної групи основних фондів зменшується на вартість основних фондів у разі передачі їх лізингодавцем (орендодавцем) у фінансовий лізинг (оренду) у порядку, передбаченому для продажу основних фондів. При цьому у лізингоодержувача (орендаря) збільшується балансова вартість відповідної групи основних фондів у порядку, передбаченому для придбання основних фондів. Крім того, згідно з підпунктом 8.1.2 пункту 8.1 статті 8 Закону про прибуток амортизації підлягають витрати платника податків на придбання основних фондів. У разі оперативної оренди майна державної та комунальної форм власності витрати на їх придбання не виникають.

З цього питання у своєму листі від 21.05.2004 р. № 4058/6/15-1116 ДПАУ, посилаючись на частину 3 статті 23 Закону про оренду, роз’яснила, що “… амортизаційні відрахування на основні фонди у складі орендованих цілісних майн” підприємств, їх структурних підрозділів нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар, який використовується ним на відновлення орендованих основних фондів”.

Вказаним пунктом також встановлено, що право власності на майно, набуте орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна (державі), якщо інше не передбачено договором оренди.

Отже, амортизація основних фондів та нематеріальних активів у складі орендованого цілісного майнового комплексу ТОВ ідентична амортизації власних основних фондів, тому суми амортизаційних відрахувань цим основним фондам та нематеріальним активам повинні нараховуватися відповідно до норм пункту 8.3 Закону про прибуток та відображатися у рядку на прибуток підприємства та у додатку К1 до неї.

Вочевидь, що це роз’яснення стосується і термінів ” будівлі ” і ” споруди ” , якими частину 3 статті 23 Закону про оренду доповнено Законом № 1905, тобто. після опублікування роз’яснення ДПАУ. Проте слід зазначити, що лист ДПАУ не є узагальнюючим податковим роз’ясненням. Тому щодо нарахування амортизації на орендовану будівлю чи споруду державної чи комунальної форми власності доцільно направити запит до податкового органу.

ОРЕНДНА ПЛАТА

Слід зазначити, що законодавцями внесено суттєві зміни щодо орендної плати. Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем та балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються:

– для об’єктів, що перебувають у державній власності, – Кабінетом Міністрів України;

– для об’єктів, що належать Автономній Республіці Крим – органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим;

– для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, – органами місцевого самоврядування.

Таким чином, спеціальний Закон про оренду наголосив на тому, що пропорції розподілу орендної плати за державне майно між бюджетом та підприємством встановлюються виключно Кабінетом Міністрів України (нині вони визначені у Методиці № 786), і їх необхідно дотримуватися під час укладання договорів оренди.

ФДМУ, його регіональні відділення та представництва використовують отриману відповідно до законодавства частину орендної плати для виконання організаційних функцій орендодавця.

Щодо майна комунальної власності, то порядок розрахунку, розподілу та використання орендної плати за нього визначається органами місцевого самоврядування.

Розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї зі сторін, тільки у разі, якщо за обставинами, що не залежать від них, істотно змінилося стан об’єкта оренди. Раніше відповідно до частини другої статті 21 Закону про оренду розмір орендної плати міг бути змінений на вимогу однієї із сторін при зміні цін та тарифів.

СУБАРЕНДА

Порядок використання плати за суборенду нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна (окремих верстатів, обладнання, транспортних засобів, нежитлових приміщень тощо) визначається у тому самому порядку, що при використанні орендної плати за таке майно.

КОНТРОЛЬ ЗА ВИКОРИСТАННЯМ ОРЕНДОВАНОГО МАЙНА

Закон про оренду доповнено новою статтею 32, згідно з якою контроль за використанням орендованого майна державної та комунальної форм власності покладається на такі органи:

– орендованого майна, крім іншого окремого індивідуально визначеного, – на органи, які здійснюють державну політику у сфері оренди;

– іншого орендованого окремого індивідуально визначеного майна – на органи, уповноважені керувати підприємством, яке є орендодавцем цього майна.

Органи, що визначають державну політику у сфері оренди, зазначені у частині 2 статті 2 Закону про прибуток. До них відносяться:

– Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва щодо державного майна;

– органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, щодо майна, що належить Автономній Республіці Крим;

– органи місцевого самоврядування – щодо майна, що перебуває у комунальній власності.

ВІДОБРАЖЕННЯ В БУХГАЛТЕРСЬКОМУ ОБЛІКУ

Дотримуючись усіх вимог Закону про оренду щодо оформлення договорів оренди державного та комунального майна, а також здійснення орендних операцій, не слід забувати, що ці операції мають специфічний характер та їх необхідно правильно відображати у бухгалтерському та податковому обліку. Розглянемо на прикладах порядок відображення таких операцій у бухгалтерському та податковому обліку.

приклад

Професійно-технічне училище (бюджетна установа) з дозволу регіонального відділення ФДМУ з 1 вересня 2004 року передало госпрозрахунковому підприємству в оренду будівлі майстерні, приміщення для здійснення підприємницької діяльності та верстат шліфувальний.

Орендодавець та орендар є платниками ПДВ. Орендна плата сплачується щомісяця. Згідно з договором частину орендної плати до бюджету сплачує орендар.

Головний Контролер-Ревізор КРО м. Сімферополя та Сімферопольського району: Семиняко Я.В.