• Аренда государственного и коммунального имущества: требования

     

    Прошлым летом законодатели «обновили» отдельные нормы Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII, в редакции Закона Украины от 14.03.95 г. № 98/95-ВР (далее — Закон об аренде). Наиболее актуальные вопросы, связанные с арендой имущества государственной и коммунальной собственности, с учетом последних изменений в законодательстве, рассматриваются в данной консультации.

     

    МОГУТ БЫТЬ ОБЪЕКТАМИ АРЕНДЫ

     

    Перечень объектов государственной и коммунальной собственности, которые могут быть предоставлены в аренду, определен частью первой статьи 4 Закона об аренде. Эта норма Закона об аренде не изменена.

    Напомним, что объектами аренды для целей указанного Закона могут быть:

    — целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков);

    — денежные средства и ценные бумаги с учетом дебиторской и кредиторской задолженности, предоставленные арендодателем арендатору на условиях кредита по ставке рефинансирования НБУ;

    — недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения), а также другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

    — имущество, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации.

     

    НЕ МОГУТ БЫТЬ ОБЪЕКТАМИ АРЕНДЫ

     

    В соответствии с частью второй статьи 4 Закона об аренде не могут быть переданы в аренду:

    — целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), включая целостные имущественные комплексы структурных подразделений казенных предприятий, осуществляющие деятельность, предусмотренную частью первой статьи 4 Закона Украины «О предпринимательстве» от 07.02.91 г. № 698-ХII* (деятельность, связанная с обращением наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров);

    — целостные имущественные комплексы казенных предприятий.

    Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 29.06.2004 г. № 1905-IV (далее — Закон № 1905) часть вторая статьи 4 Закона об аренде дополнена абзацем пятым, согласно которому также не могут быть объектами аренды следующие объекты:

    — государственной собственности, имеющие общегосударственное значение и не подлежащие приватизации в соответствии с частью второй статьи 5 Закона Украины «О приватизации государственного имущества» от 04.03.92 г. № 2163-XII, в редакции Закона Украины от 19.02.97 г. 89/97-ВР (имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений, основным видом деятельности которых является производство товаров (работ, услуг), имеющих общегосударственное значение, перечень которых определен ч. 2 ст. 5 этого Закона);

    — включенные в перечень объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации, утвержденный Законом Украины «О перечне объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации» от 07.07.99 г. № 847-XIV, которые выпускают подакцизную продукцию.

    АРЕНДОДАТЕЛИ

     

    В соответствии со статьей 5 Закона об аренде арендодателями относительно определенного вида имущества являются:

    Целостные имущественные комплексы предприятий, а также их структурные подразделения и недвижимое имущество.

    Имущество государственной формы собственности, не вошедшее в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации, кроме имущества, относящегося к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины и отраслевых академий наук;

    Целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения и недвижимое имущество, принадлежащие Автономной Республике Крым;

    Целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения и недвижимое имущество, находящееся в коммунальной собственности;

    Структурные подразделения предприятий (филиалов, цехов, участков) и недвижимое имущество, общая площадь которых превышает 200 кв. м;

    Отдельно индивидуально определенное имущество, площадь которого не превышает 200 кв. м на одно предприятие.

    Из вышеприведенной информации следует, что фактически любое имущество, которое является государственной собственностью, может быть передано в аренду ФГИУ, его региональными отделениями и представительствами или с его разрешения, а коммунальной собственности — органами  местного самоуправления или с их разрешения.

    Согласно новым правилам, определенным Законом № 1905, предприятие государственной или коммунальной собственности имеет право самостоятельно передать  в аренду недвижимое имущество, общая площадь которого не превышает 200 кв. м на одно предприятие.

    Необходимо отметить, что указанное уточнение существенно ограничивает право предприятий самостоятельно принимать решение о предоставлении в аренду своих помещений, площадь которых превышает 200 кв. м. Особенно это касается государственных предприятий постсоветской гигантомании, вынужденных сдавать в аренду большие неиспользуемые площади.

    В соответствии с абзацем четвертым статьи 5 Закона об аренде в предыдущей редакции арендодатель имел возможность без согласования с соответствующими органами предоставить в аренду  помещения, площадь которых не превышала установленной нормы, нескольким арендаторам.

     

    АРЕНДАТОРЫ

     

    Заслуживает внимания новая редакция абзаца второго части первой статьи 6 Закона об аренде («Арендаторы»). Теперь физическое лицо, желающее заключить договор аренды государственного имущества, до заключения договора обязано зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности только в случае его аренды с целью использования для предпринимательской деятельности.

    В части первой статьи 2 Закона об аренде аренда определена как срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Из сказанного следует, что физическое лицо не обязано регистрироваться как субъект предпринимательской деятельности, если государственное имущество используется им не с целью получения доходов (предпринимательской деятельности), а, например, для безвозмездного оказания услуг,  благотворительной, общественной и другой деятельности. Раньше была предусмотрена необходимость регистрации независимо от целей получения в аренду имущества государственной собственности.

     

    РАЗРЕШЕНИЕ НА АРЕНДУ

     

    Необходимо обратить внимание, что в соответствии со статьями 5 и 9 Закона об аренде обязательно должно быть разрешение на аренду от органа управления соответствующим государственным имуществом, т.е. разрешение Минпромполитики Украины. Для получения разрешения на аренду государственного имущества юридические и физические лица должны представить в орган, уполномоченный им управлять,  документы, определенные в Перечне документов № 649. После рассмотрения представленных документов уполномоченный орган направляет арендодателю выводы об условиях договора аренды или об отказе в заключении договора аренды.

    Процедура и условия предоставления Фондом государственного имущества Украины, его региональными отделениями и представительствами разрешений государственным предприятиям, организациям на передачу в аренду целостных имущественных комплексов их структурных подразделений и недвижимого имущества установлена в Порядке № 935.

    Согласно пункту 2 указанного Порядка государственное предприятие обязано обратиться в ФГИУ или его региональное отделение с заявлением о предоставлении предприятию права на передачу в аренду целостного имущественного комплекса, его структурного подразделения (филиала, цеха, участка) или недвижимого имущества (здания, помещения) определенной  площади, находящегося на балансе предприятия.

    К заявлению прилагаются следующие документы:

    — проект договора аренды объекта, завизированный сторонами договора (или заключенный договор аренды);

    — разрешение на передачу в аренду государственного имущества от органа, уполномоченного управлять имуществом предприятия;

    — расчет арендной платы за первый месяц аренды, выполненный в соответствии с требованиями Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 № 786,  руководителем и главным бухгалтером предприятия (в 4-х экземплярах).

    Кроме вышеперечисленных документов, в случае аренды целостного имущественного комплекса структурного подразделения прилагаются:

    — акт оценки его стоимости с указанием остаточной стоимости основных средств, утвержденный органом, уполномоченным управлять этим имуществом;

    — протокол о результатах инвентаризации;

    — распределительный баланс;

    — отчеты об экспертной оценке стоимости имущества.

    При аренде недвижимого имущества:

    — отчет об экспертной оценке стоимости объекта аренды;

    — информация об общей и полезной площади объекта аренды.

    В таком же порядке ФГИУ или его региональным подразделениям представляются документы для получения разрешения на предоставление в аренду недвижимого имущества, площадь которого превышает 200 кв. м.

     

    СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

     

    Часть первая статьи 10 Закона об аренде, определяющая существенные условия аренды, дополнена двумя новыми существенными условиями (абзацы восьмой и девятый):

    — обеспечение выполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т.п.);

    — порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды.

    Заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества, разработанному и утвержденному ФГИУ или ВС Автономной Республики Крым в случае заключения договора аренды имущества Автономной Республики Крым. Типовые договоры аренды имущества или коммунальной собственности разрабатываются органами местного самоуправления.

    При заключении договоров аренды целостных имущественных комплексов и их структурных подразделений, а также индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, применяются типовые договоры, утвержденные приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. № 1774. Указанные типовые документы должны приниматься за основу региональным отделением ФГИУ и Фонда имущества Автономной Республики Крым при подготовке договоров аренды.

     

    ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТОВ АРЕНДЫ

    И НАЧИСЛЕНИЕ АМОРТИЗАЦИИ

     

    Арендованное имущество государственной и коммунальной формы собственности, кроме недвижимого имущества в виде помещений, частей зданий, сооружений, а также другого отдельного индивидуально определенного имущества, включается в баланс арендатора с указанием, что это имущество является арендованным.

    Арендованные помещения, части зданий, сооружений и другое отдельное индивидуально определенное имущество остаются на балансе предприятия или хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), с указанием, что это имущество передано в аренду, и учитывается на забалансовом счете арендатора с указанием, что это имущество является арендованным.

    Поскольку арендованные целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения, здания и сооружения включаются в баланс арендатора, то и амортизационные отчисления на эти объекты обязан начислять и оставлять в своем распоряжении арендатор (ст. 23 Закона об аренде). Амортизационные отчисления на арендованные помещения, части зданий и сооружений и другое отдельное индивидуально определенное имущество начисляет и оставляет в своем распоряжении предприятие, на балансе которого находится это имущество, арендодатель.

    Естественно, в случае аренды  зданий, сооружений или целостного имущественного комплекса возникнет вопрос, как увязать нормы статьи 23 Закона об аренде относительно таких объектов и нормы статьи 8 Закона о прибыли.

    В соответствии с пунктом 8.5 статьи 8 Закона о прибыли балансовая стоимость соответствующей группы основных фондов не уменьшается на стоимость основных фондов, переданных налогоплательщиком в оперативный лизинг (аренду) независимо от того, передается ли здание (сооружение), или его часть. Балансовая стоимость соответствующей группы основных фондов уменьшается на стоимость основных фондов в случае передачи их лизингодателем (арендодателем) в финансовый лизинг (аренду) в порядке, предусмотренном для продажи основных фондов. При этом у лизингополучателя (арендатора) увеличивается балансовая стоимость соответствующей группы основных фондов в порядке, предусмотренном для приобретения основных фондов. Кроме того, согласно подпункту 8.1.2 пункта 8.1 статьи 8 Закона о прибыли амортизации подлежат расходы налогоплательщика на приобретение основных фондов. В случае оперативной аренды имущества государственной и коммунальной форм собственности расходы на их приобретение не возникают.

    По этому вопросу в своем письме от 21.05.2004 г. № 4058/6/15-1116 ГНАУ, ссылаясь на часть 3 статьи 23 Закона об аренде, разъяснила, что «… амортизационные отчисления на основные фонды в составе арендованных целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений начисляет и оставляет в своем распоряжении арендатор, которые используются им на восстановление арендованных основных фондов».

    Указанным пунктом также установлено, что право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит владельцу арендованного имущества (государству), если иное не предусмотрено договором аренды.

    Следовательно, амортизация основных фондов и нематериальных активов в составе арендованного целостного имущественного комплекса ООО идентична амортизации собственных основных фондов, поэтому суммы амортизационных отчислений этим основным фондам и нематериальным активам должны начисляться в соответствии с нормами пункта 8.3 Закона о прибыли и отражаться в строке 07 Декларации по налогу на прибыль предприятия и в приложении К1 к ней.

    Очевидно, что это разъяснение относится и к терминам «здания» и «сооружения», которыми часть 3 статьи 23 Закона об аренде дополнена Законом № 1905, т.е. после опубликования разъяснения ГНАУ. Однако следует отметить, что письмо ГНАУ не является обобщающим налоговым разъяснением. Поэтому относительно начисления амортизации на арендованное здание или сооружение государственной или коммунальной формы собственности целесообразно направить запрос в налоговый орган.

     

    АРЕНДНАЯ ПЛАТА

     

    Необходимо отметить, что законодателями внесены существенные изменения относительно арендной платы. Методика расчета, пропорции распределения между соответствующим бюджетом, арендодателем и балансодержателем и порядок использования арендной платы определяются:

    — для объектов, находящихся в государственной собственности, — Кабинетом Министров Украины;

    — для объектов, принадлежащих Автономной Республике Крым, — органами, уполномоченными Верховным Советом Автономной Республики Крым;

    — для объектов, находящихся в коммунальной собственности, — органами местного самоуправления.

    Таким образом, специальный Закон об аренде акцентировал внимание на том, что пропорции распределения арендной платы за государственное имущество между бюджетом и предприятием устанавливаются исключительно Кабинетом Министров Украины (в настоящее время они определены в Методике № 786), и их необходимо соблюдать при заключении договоров аренды.

    ФГИУ, его региональные отделения и представительства используют полученную в соответствии с законодательством часть арендной платы для выполнения организационных функций арендодателя.

    Что касается имущества коммунальной собственности, то порядок расчета, распределения и использование арендной платы за него определяется органами местного самоуправления.

    Размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, только в случае, если по не зависящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды. Раньше в соответствии с частью второй статьи 21 Закона об аренде размер арендной платы мог быть изменен по требованию одной из сторон при изменении цен и тарифов.

     

    СУБАРЕНДА

     

    Порядок использования платы за субаренду недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества (отдельных станков, оборудования, транспортных средств, нежилых помещений и т.п.) определяется в том же порядке, что при использовании арендной платы за такое имущество.

     

    КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

     

    Закон об аренде дополнен новой статьей 32, согласно которой контроль за использованием арендованного имущества государственной и коммунальной форм собственности возлагается на следующие органы:

    — арендованного имущества, кроме другого отдельного индивидуально определенного, — на органы, осуществляющие государственную политику в сфере аренды;

    — другого арендованного отдельного индивидуально определенного имущества — на органы, уполномоченные управлять предприятием, которое является арендодателем этого имущества.

    Органы, определяющие государственную политику в сфере аренды, указаны в части 2 статьи 2 Закона о прибыли. К ним относятся:

    — Кабинет Министров Украины, а также Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства — относительно государственного имущества;

    — органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым, — относительно имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым;

    — органы местного самоуправления — относительно имущества, находящегося в коммунальной собственности.

     

    ОТРАЖЕНИЕ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ

     

    Соблюдая все требования Закона об аренде относительно оформления договоров аренды государственного и коммунального имущества, а также осуществления арендных операций, не следует забывать, что эти операции имеют специфический характер и их необходимо правильно отражать в бухгалтерском и налоговом учете. Рассмотрим на примерах порядок отражения таких операций в бухгалтерском и налоговом учете.

    Пример

    Профессионально-техническое училище (бюджетное учреждение) с разрешения регионального отделения ФГИУ с 1 сентября 2004 года передало хозрасчетному предприятию в аренду здания мастерской, помещение для осуществления предпринимательской деятельности и станок шлифовальный.

    Арендодатель и арендатор являются плательщиками НДС. Арендная плата уплачивается ежемесячно. Согласно договору часть арендной платы в бюджет уплачивает арендатор.

    Главный Контроллер-Ревизор КРО г. Симферополя и Симферопольского района: Семиняко Я.В.

     

     

     

    Posted by novobudova @ 06:09

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

6 + 3 =