Отдельные Проблемные Вопросы И Особенности Аренды Служебных И Производственно-Складских Помещений

На фоне еще несовершенного законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие в связи с арендой имущества (гл. 34 Гражданского Кодекса РФ, нормы Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), и адекватно сложившейся правоприменительной практики актуальными остаются многие проблемные вопросы, в частности, отражающие особенности аренды служебных и производственно-складских помещений. Потенциальному арендатору необходимо знать и учитывать эти особенности при выборе объекта и составлении договора аренды. Это позволит правильно сформировать и уверенно спрогнозировать развитие арендных отношений, избежав ненужных проблем и нерациональных затрат.

Договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.432 ГК РФ). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество (в данном случае помещения), подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе точный адрес и местоположение сдаваемого помещения, его площадь, условный или кадастровый номер, а также назначение (под офис, склад, конкретное производство и т.п.). Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенным условием договора аренды является определенный договором срок владения и использования сданного в наем имущества. Однако на основании п.2 ст.610 ГК РФ допускается заключение договора аренды без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заранее предупредив об этом другую сторону. При аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Обязательным условием в соответствии с п.1 ст. 654 ГК РФ является согласование сторонами в письменной форме размера арендной платы. Оговариваются порядок, условия и сроки внесения арендной платы, форма расчетов, порядок и условия пересмотра размера арендных платежей. В договоре должно быть оговорено и, желательно, документально удостоверено состояние предоставляемого в аренду имущества.

Также договором должны быть предусмотрены:

— перечень и расценки дополнительных услуг, предоставляемых арендатору;

— основания и порядок возможного увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы;

— уменьшение размера арендной платы в случае технических неполадок в арендуемых помещениях;

— основания, по которым возможно одностороннее расторжение договора аренды;

— основания и права арендатора на взыскание штрафов за злостное неисполнение (ненадлежащее исполнение) арендодателем своих договорных обязательств.

При составлении договора рекомендуется конкретизировать и документально отразить следующее:

— кто, за счет каких средств, по согласованию с кем и в какие сроки производит текущий ремонт арендуемых помещений;

— кто несет расходы за отопление, вентиляцию и кондиционирование, уборку и освещение мест общего пользования, обслуживание систем автоматического пожаротушения, инженерного силового, осветительного и другого оборудования, расходы, связанные с текущим ремонтом мест общего пользования, по снабжению холодной водой, канализацией, вывозу мусора и уборке территории, охране помещений и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания.

В числе потенциально проблемных вопросов арендатору, чтобы избежать невосполнимых в дальнейшем значительных затрат, необходимо помнить, что осуществленные им так называемые неотделимые (без вреда для имущества) улучшения арендуемого имущества всегда принадлежат арендодателю. Арендатор лишь имеет право на возмещение стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендуемого имущества, причем только после прекращения договора аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, за редким исключением в правоприменительной практике не подлежит возмещению. Также арендатору будет отказано в компенсации стоимости неотделимых улучшений в случае производства работ без разрешения соответствующих компетентных органов или же в случае, если арендодатель докажет, что произведенные работы по ремонту, перепланировке и т.д. арендованного помещения привели к ухудшению его состояния. Если же в договоре аренды отмечено, что стороны признали необходимость переоборудования помещения для целей его использования, то это может являться доказательством наличия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений.

В этой связи для потенциального арендатора представляет интерес проблема отношений сторон по возмещению стоимости капитального ремонта арендованного имущества, когда безусловно производятся его неотделимые улучшения. Действующими нормами ГК РФ (п.1 ст.616) обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Неисполнение им этой обязанности дает арендатору право в случае необходимости по своему выбору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или же зачесть ее в счет арендной платы, а также потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом надо помнить, что, если стоимость и объемы ремонтных работ не согласованы с арендодателем, он вправе оспорить их целесообразность. Также следует обязательно учесть, что расходы арендатора на капитальный ремонт являются фискально рискованными и могут быть не приняты налоговыми органами в уменьшение налогооблагаемой прибыли арендатора как экономически необоснованные, если в договоре аренды не прописана его обязанность по проведению капитального ремонта. Во избежание возможных проблемных ситуаций арендатору в заключаемом договоре аренды целесообразно определить критерии улучшений арендуемого имущества, а также то, какие из них можно или нельзя отделять.

Серьезного внимания заслуживает проблема досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения по требованию одной из сторон по следующим основаниям:

-решение суда при существенном нарушении договора аренды другой стороной;

— использование арендуемого имущества (помещения) с существенным нарушением обусловленных требований и ухудшающим его состояние или не по назначению;

— невнесение (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока) арендной платы.

Следует иметь в виду, что, помимо нарушений со стороны арендатора, основанием для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения является возникновение производственной необходимости использования самим арендодателем переданного в аренду помещения.

Необходимо учитывать и обратить особое внимание на то, что в договоре аренды могут быть предусмотрены любые основания отказа арендодателя от исполнения договора, как связанные, так и не связанные с возможными нарушениями со стороны арендатора. Немаловажно и то, что арендодатель вправе требовать возмещение убытков (в т.ч. недополученной прибыли), причиненных расторжением договора по вине арендатора.

Для потенциального арендатора служебных и производственных помещений также небезынтересны возможные проблемы с налоговыми органами, возникающие на этапе вступления в силу долгосрочных (более года) договоров аренды, подлежащих обязательной государственной регистрации. В договоре аренды обычно указывается, что его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами после реальной передачи арендатору помещения в пользование и, соответственно, он обязан начать осуществление арендных платежей с момента подписания акта сдачи-приемки объекта. При этом право отнесения арендных платежей на себестоимость возникает у арендатора с момента заключения договора, обусловленного моментом его государственной регистрации. На практике от момента подписания сторонами договора аренды и начала фактического использования арендатором арендуемых помещений до вступления договора в законную силу проходят месяцы. Известны случаи, когда налоговые органы в ходе проверок не соглашаются с включением в себестоимость (продукции, работ, услуг) арендной платы по незарегистрированным договорам.

Несомненный интерес представляют специфические особенности отдельных договоров аренды служебных и производственно-складских помещений, к которым применяются дополнительные и, зачастую, затратные обременительные требования.

Применительно к субарендным отношениям следует помнить, что договор «субсубаренды» помещения под офис, склад и т.д. противоречит действующему гражданскому законодательству, регулирующему арендные правоотношения, в частности, ст.608 ГК РФ, и, даже при согласии собственника или уполномоченного органа, может быть признан ничтожным.

Если объект аренды нежилого помещения находится в общей собственности (например, ТСЖ, ЖСК и т.п.), то необходимо соглашение всех собственников о передаче его в аренду (ст.246 ГК РФ). Кроме того, частные собственники общей долевой собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения часто в качестве условия аренды выдвигают требования к арендатору по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли, чердачных помещений, лифтового хозяйства, благоустройству территории и т.п.

Если объект аренды находится в залоге, то необходимым условием заключения договора аренды является обязательное согласие залогодержателя (п.2 ст.346).

Необходимым условием заключения договора аренды имущества государственных и коммунальных предприятий является согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п.2 ст.295 ГК РФ). При аренде имущества коммунальных учреждений арендодателем выступает орган, уполномоченный распоряжаться коммунальным имуществом (КУКИ).

Особенностью аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество, является то, что при сделке, составляющей от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества, на ее согласие требуется решение совета директоров, а свыше 50% — решение общего собрания акционеров.

Комментарии запрещены.

Реклама