Как Покупают Риэлторы Для Себя?

Как покупают риэлторы для себя?

На вопросы отвечал Эдуард Граблевский, генеральный директор AlteraDom:

1. Владеете ли вы недвижимостью за рубежом? Если да, то как вы считаете, насколько выгодной была ситуация на рынке в тот момент, когда вы ее приобретали? Расскажите о самом запомнившемся эпизоде сделки.

Я покупал недвижимость в Ницце — дом в новом комплексе в 2004 году. Это был хороший момент для покупки с использованием ипотечного кредита. В то время ставки по кредитам были исторически малыми и составляли 3% при ставке EURIBOR около 2%. Даже сейчас, когда ставка рефинансирования Европейского центрального банка составляет 1%, получить ипотечный кредит во Франции под меньше чем 4% будет почти нереально.
В 2004 году бум на рынке недвижимости уже наблюдался, и в то время мне думалось, что я переплачиваю за дом. Через три года, когда я решил продать виллу, то цены, по которым я покупал, уже ушли в историю. Я выставил свою виллу на продажу почти за двойную цену и что было на 20% дороже, чем рекомендовали агенты. Специалисты тогда предсказывали, что мне будет нужно ждать несколько месяцев, что стандартное время для Франции, и что рынок насыщен недвижимостью. Это произошло в пятницу. Несмотря на это агент связался со мной в понедельник и сообщил, что уже есть предложение от покупателя по названной мною цене. Я принял предложение, и продал виллу в тот же день. Для России это наверное не удивительно, но для Франции это скорее исключение, чем правило. Это и был самый запомнившийся момент в сделке.

2. Если бы вы в ближайшее время планировали купить недвижимость в другой стране, то когда и как именно вы бы совершили сделку? Где бы вы приобрели недвижимость: на первичном рынке, на вторичном, объект из-под залога, какую- либо еще?

С покупкой можно подождать примерно полгода, но искать нужно начинать сейчас, пока рынок предоставляет широкий выбор объектов недвижимости по низким ценам. Думаю, что мировой кризис, или, назовем это проще, коррекция, практически подходит к концу, и скоро начнется подъем.
Взгляните на фондовый рынок Запада. С момента начала года западные индексы выросли в среднем на 15%, а в регионах BRIC на 50%. Ни для кого не секрет фондовый рынок всегда являлся ведущим опережающим экономическим индикатором. В английском языке это звучит как leading indicator. Проще говоря, фондовый рынок показывает, что будет происходить в экономике через 6-8 месяцев. Это своего рода предвестник изменений тенденций на рынке. Как можно видеть, ситуация на фондовом рынке улучшается, из чего напрямую следует, что период перестройки закончен, и выход из кризиса не за горами.
Ставка рефинансирования Европейского банка сейчас составляет 1% и вряд ли опустится ниже этой отметки. С этой точки зрения получение ипотечного кредита кажется сейчас достаточно привлекательно. Теперь о вопросе, какую недвижимость приобретать. Если смотреть чисто с экономической точки зрения, то сейчас хорошо покупать недвижимость на первичном рынке. Как я уже упоминал выше, мы скоро выйдем из кризиса, и многие продавцы на вторичном рынке недвижимости, те, кто выстоял в кризис, останутся на плаву и теперь. Первичный рынок более гибок и он дает больше возможностей для сделок.
И я говорю не только о прямом снижении цен за недвижимость. Девелоперы с готовностью идут на разные уступки, как, например, вместо одного подземного гаража предлагают сразу два. Или вместо одной квартиры на нижнем этаже предлагают вам точно такую же, но на верхних этажах по той же стоимости. Или предлагают установить кухню бесплатно.
Конечно, если для вас главным критерием выбора недвижимости является эстетический, то вторичный рынок предложит вам гораздо больше. Если вы вам нужна вилла, на Кап-Ферра в 100 метрах от моря или в историческом центре, где строить новые объекты невозможно, тогда у вас просто нет альтернативы кроме вторичного рынка.

3. Прокомментируйте, пожалуйста, новый тренд — продажу объектов из-под залога.

В Штатах продажа залоговых объектов — явление совсем не новое. Там это, скажем так, развитой стабильный рынок, который существует давно. Помимо того, что банки самостоятельно продают залоговые объекты напрямую, есть посреднические компании, которые за незначительную плату в $500 предоставят вам информацию по залоговым объектам, которые есть в продаже.
Во Франции сформировавшегося рынка продажи залоговой недвижимости. Продажа недвижимости во Франции из-под залога происходит так: заинтересованные люди самостоятельно продают залоговую недвижимость через специализированные агентства или напрямую, в индивидуальном порядке публикуют объявления в Интернете. Либо банки, в которых был взят кредит, сами продают недвижимость из-под залога через аффилированные агентства недвижимости.
Во Франции отсутствует официальная статистика по продаже залоговой недвижимости. Известно только, что в 2008 году было подано порядка 30 тысяч заявлений на credit relais. Это целевой кредит, который предоставляется только при условии продажи имеющейся недвижимости с предоставлением бумаг, подтверждающих, что недвижимость действительно поступила в продажу. Размер кредита определяется разницей между предположительной продажной ценой и размером долга. Например, если долг банку составил €700 тысяч, а недвижимость продается за €1 миллион, то максимум, сколько банк одолжит, это €300 тысяч. При этом кредитные деньги вы не получаете. Вы просто перестаете платить по кредиту, и банк использует выделенный кредит для уплаты ваших месячных кредитных взносов. Credit relais предоставляется на срок до двух лет. В большинстве случаев, за это время продавец успевает продать недвижимость и может отдать долг банку.

4. Многие участники рынка отмечают, что сегодня покупатели тратят куда больше времени на выбор объекта недвижимости, чем тратили раньше. Как высчитаете, чем это объясняется?

По-моему, главная причина является очевидной и связана с перевесом предложения над спросом. Раньше ситуация была обратной, спрос был больше, и потому покупатель спешил купить недвижимость, осознавая, что завтра она будет дороже или ее купит уже кто-то другой. Сегодня ситуация абсолютно изменилась.
Предложение возросло, а спрос упал. Баланс спроса и предложения, как известно, регулирует цена. Поэтому те, кто продают должны опускать цены, чтобы привлечь покупателей, а покупатели не торопятся покупать, опасаясь, что цены могут упасть еще ниже. Это — о тех, которые приобретают дом, скажем так, «для души».
Сейчас на рынке недвижимости мы наблюдаем все большее число покупателей-инвесторов, которые ищут недооцененную недвижимость, делая выбор из огромного числа предложений. Это требует время, его пока что имеется в изобилии, торопиться не стоит.

Комментарии запрещены.

Реклама