Июль 2016

Анализ Рынка Аренды Коммерческой Офисной Недвижимости

Анализ рынка  аренды коммерческой офисной недвижимости

 

Рынок офисов продолжит свое падение и откатится по своим основным показателям на уровень 2003 года. Такой прогноз дают эксперты компаний «НЕОКОН» и PANORAMA ESTATE в своем аналитическом отчете, написанном под руководством Михаила Хазина, известного эксперта в области экономики, специализирующегося на проблемах мирового экономического кризиса.

Именно в 2003 году, по мнению аналитиков, в экономике РФ началось формирование пузыря, расширение которого поддерживало рост спроса на офисную недвижимость в Москве и рост предложения офисов. В условиях кризиса этот пузырь начал сдуваться – как следствие, началось резкое снижение спроса на офисную недвижимость. В том, что рынок офисной недвижимости будет снижаться и дальше, (на данный момент на рынке уже зарегистрировано снижение ставок аренды. На сегодняшний день большинство собственников понизили запрашиваемые ставки аренды на 10-30% по сравнению с докризисным уровнем).

 Тем не менее, собственники не хотят показывать реальный достижимый уровень ставок аренды, предпочитая обсуждать ставку аренды конфиденциально с клиентом. Слабая активность на рынке и растущая доля свободных площадей повлияют на дальнейшее понижение ставок аренды. Более того, укрепляет свои позиции рынок субаренды, ежедневно появляется несколько предложений субаренды. Активно развивающийся рынок субаренды повлияет на уровень ставок, так как арендаторы пытаются вернуть часть своих средств и готовы делать хорошие скидки субарендаторам.

В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. Тем временем предложение офисных площадей, которое сокращается в 2009 году практически на 50%, продолжит сокращаться и в 2010 году. В случае стабильного роста экономики (рост ВВП 4-6%), спрос на офисные помещения восстановится, что приведет к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, а в 2010 году ставки могут достичь докризисного уровня.

 

Изучаем Гостиницы В Ярославле

 

На сегодняшний день у нас в стране быстрыми темпами начинает развиваться туристический бизнес. Это неудивительно, ведь туристы – это хороший доход для любого города, и чем большее количество туристов приедет в город, чем больше времени здесь проведет, тем это ему выгоднее. Раньше у нас в стране туристических маршрутов было всего-ничего, по пальцам сосчитать можно. Но, к счастью, за последнее десятилетие ситуация кардинально изменилась. Памятники старины, всевозможные усадьбы, поместья и другие архитектурные сооружения, стали восстанавливать, чтобы все желающие могли взглянуть на эти, без преувеличения, прекрасные исторические здания. Вспоминая старинные легенды, люди стали возрождать давно забытые праздники, создавать новые музеи. И результат не замедлил проявиться. Благодаря этим усилиям Россия стала более интересной и притягательной для иностранных туристов, и даже сами россияне всё чаще предпочитают не путешествия за границу, а поездку по российским городам.

Ярославль – один из таких популярных сегодня городов. Это и понятно, ведь Ярославль – жемчужина Золотого Кольца России, в нём очень много красивых церквей и храмов, богатейший историко-культурный музей-заповедник, знаменитая Волжская набережная, которую так любят ярославцы, и которой восхищаются гости города. В городе работает множество музеев, за один день все посетить просто нереально, а так хочется сходить и на воинский мемориал памяти, и в музей часов, и везде-везде побывать. Вот поэтому многим туристам, которые приезжают в этот славный город, так интересны гостиницы Ярославля.

Почти все гостиницы в Ярославле находятся в центре, а поэтому проблем с перемещением по городу и осмотром большинства достопримечательностей возникнуть не должно. Всего в городе существует 15 гостиниц, из них две имеют статус «четыре звезды», с пол-дюжины трехзвёздочных, а остальные гостиницы – это «тур-класс», или «Эконом». Многие гости города уже оценили фирменное дружелюбие и гостеприимство подобных заведений. В местных отелях нередки различные конференции, собрания, праздничные мероприятия и другие торжественные события, которые хочется провести в приличной обстановке с минимумом забот. Знаменитости и просто серьезные бизнесмены – не редкость в гостиницах Ярославля. Известная на весь Ярославль гостиница Ring Pemier Hotel, например, уже не раз приветствовала в своих стенах самых известных и высокопоставленных особ.

Гостиницы в Ярославле предлагают большое разнообразие цен и уровней обслуживания. Местные гостиницы, надо признаться, предлагают очень и очень приличный уровень сервиса, номера обставлены комфортной мебелью, есть современная электроника и пр. Для тех, кто любит комфорт, и предпочитает максимально уютные апартаменты, прекрасно подойдут четырёхзвездочные гостиницы, которые удобно расположились рядом с историческим центром города. Роскошные апартаменты, вежливая и внимательная обслуга, большое количество дополнительных услуг – даже самый требовательный клиент останется доволен. Если вас интересуют более дешевые, но почти ничем не уступающие по обстановке номеров гостиницы Ярославль предлагает отличные трехзвёздочные гостиницы, каждая из которых имеет какие-то свои преимущества перед другими. Трехзвёздочные гостиницы Ярославля порой значительно различаются уровнем цен и обслуживанием. Любой турист или гость города сможет подобрать себе уютный номер.

Гостиницы, в зависимости от уровня сервиса, предлагают вам как минимальный набор услуг (просто чтобы переночевать один-два дня), так и всевозможные увеселительные заведения, тренажерные залы, рестораны и бассейны, если вам важен уют, сервис и комфорт. В гостиницах среднего уровня предоставляется ещё и питание, определенный набор бытовой техники. Если вам хочется оторваться от домашней обстановки, не думать о приготовлении пищи или уборке помещения – гостиницы Ярославля ждут вас! Также пользуются спросом и гостиницы в Ярославле, имеющие статус в две «звезды». Подобные гостиницы ТУР-класса Ярославль предлагает в основном для молодежи, но очень часто здесь живут и более взрослые люди, желающие сэкономить. Подобные гостиницы предлагают номер ТУР-класса примерно за 750 рублей в сутки с человека.

В любом случае, по приезду в Ярославль гостиница – это одно из наиболее важных моментов в том случае, если вы собираетесь пробыть в городе некоторое время. Обратившись в любое понравившееся вам заведение, вы будете уверены в том, что получите прекрасный сервис. Гостиничный бизнес Ярославля дорожит своей репутацией, а потому старается сделать все, чтобы клиенту понравилось в номере, и у него остались самые теплые воспоминания о поездке в Ярославль.

 

Выгодное Вложение Денег В Турецкую Коммерческую Недвижимость

Купить отель в Анталии, значит сделать выгодную инвестицию. Рост цен на недвижимость составляет на данный момент до 20% в год. Это связывают с перспективой вступления Турции в Евросоюз. В период кризиса, это вложение может быть еще более выгодным в сязи с тем, что купить отель можно по цене ниже рыночной. Какие бываю т отели?

Отели однозвездные – это «крыша над головой», и не более того. Средняя характерная площадь, которую вы получите – 9 квадратных метров. Комфорта здесь не слишком много – крыша над головой и минимальные удобства: как минимум 1 санузел на этаже, мебель в номере, устройство для вызова обслуживающего персонала. Следует иметь ввиду, что отель на ночь может закрывать двери – поэтому как минимум предупредите портье, если собираетесь задержаться. Важно отметить – очень экономично.

Двухзвездные отели – улучшенный вариант однозвездных отелей и гостиниц – здесь удобства находятся непосредственно в номере. Чаще всего в таком отеле присутствует бар, кафе или столовая, иногда бывает что кафе расположено в непосредственной близости от гостиницы.

Трехзвездные отели – оптимальные отели для среднего класса. Здесь вы получите гарантированные удобства. Здесь не будет жарко или холодно – в номерах установлены кондиционеры и/или отопительные системы, т.е. колебания температуры здесь будут приемлемыми. В номере будет помимо всего прочего должен быть телефон, телевизор и радио.

Четырехзведные отели – здесь помимо всего остального вам положены телефон с прямым выходом в город, и видеомагнитофон. Стены обычно украшены картинами, присутствует разнообразное питание, высококвалифицированный и вежливый персонал. Грамотно продуман экстерьер, обычно присутствуют крытые гаражи. Безусловно – ресторан (бар), сауны, бассейны и широкий спектр услуг.

Пятизвездные отели – в большинстве своем это «гранд отели», где все сделано по высшему классу. Здесь часто присутствует антикварная мебель, самый разнообразный сервис, выход в Интернет, возможность хранить деньги, важные бумаги и другие ценности в сейфе. Это самый дорогой вид отелей, но и самый роскошный.

Не зависимо от того, какой Вы хотите купить отель, Вы удачно вложите свои деньги. Нет более надежного способа сохранить капитал, чем вложить его в коммерческую недвижимость.

Загородная недвижимость санкт-петербурга и ленинградской области

МОНИТОРИНГ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Аналитическая записка

Подготовлено для: Инвесторов, принимающих решение о покупке земли

Предмет исследования: Оценка рынка загородной недвижимости Ленинградской области и перспектив в инвестирование объектов

Дата: 19.10.2007

Все исследовательские проекты осуществляются в соответствии с требованиями Международного Кодекса Практики Маркетинговых и Социальных исследований Международной Торговой Палаты/ Европейской Ассоциации Исследователей Рынка и Общественного Мнения (ЕСОМАR).

Настоящее «Исследование» является мнением коллектива отдела маркетинга и развития бизнеса ООО «Алексеевский равелин», составленное на основе анализа публикуемых аналитических материалов в СМИ, мониторинга сделок купли-продажи, а также на основе проводимых оценок бизнеса. Ожидается, что Клиент на основе информации, представленной в Аналитической записке, сформирует собственное мнение о существующей ситуации на рынке загородной недвижимости и основных тенденциях рынка, которое ляжет в основу принятия решения.

Аналитическую записку подготовили:
 Представитель Центра оценки и консалтинга «Аргумент» в г.Санкт-Петербург, к.эк. наук, маркетолог – аналитик, Галина Симутина
 Консультант, аспирант кафедры психологии развития и дифференциальной психологии наук СПбГУ, Ольга Поликутина
 Помощник генерального директора ООО «Алексеевский равелин» — Виктория Сафонова

ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ, ОСВЕЩАЕМЫЕ В АНАЛИТИЧЕСКОЙ ЗАПИСКЕ
 Оценка потребительского спроса
 Оценка инвестиционного спроса
 Структура потребительского предложения
 Структура инвестиционного предложения
 Уровень цен и прогноз роста цен на объекты инвестиционного характера
ОЦЕНКА ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО СПРОСА

На рынке загородной недвижимости по сравнению с предыдущими годами произошли некоторые изменения. Связаны они как с изменением отношения покупателей к загородным объектам, так и с изменением общерыночной ценовой ситуации.
Увеличение доходов населения с одной стороны и активное развитие институтов кредитования (ипотеки) загородной недвижимости с другой изменили отношение покупателя к объектам загородной недвижимости.
Если в период 1998 — 2004 г. массового покупателя интересовали дома и участки для так называемого сезонного садово-огородного хозяйства (что характерно при экономической нестабильности того времени), и основным требованием было наличие более или менее удобной транспортной доступности, то современного покупателя загородной недвижимости отличает более избирательный подход к выбору объектов: акцент делается на качество строительства, транспортную доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической чистоте сделок.
Поэтому, в связи с резким увеличением стоимости жилья в Санкт- Петербурге в прошлом году, в нынешнем можно с уверенностью прогнозировать оживление покупательской активности в «ближней зоне» Ленинградской области. Те потенциальные покупатели, для которых городские квартиры стали недоступны, будут проявлять интерес как к уже готовому жилью в области, так и к приобретению участков для строительства.
Покупательский спрос сконцентрируется на объектах в организованных коттеджных поселках с проработанной архитектурной и функциональной концепцией, учитывающей потребительские предпочтения выбранной целевой аудитории.
В этом ключе популярностью стали пользоваться коттеджные поселки с развитой инфраструктурой. Эта тенденция проявилась уже в 2004 году, и в настоящее время наличие инфраструктуры входит в список основных требований к загородному жилью, предъявляемых покупателями.
Коттеджи и коттеджные поселки для постоянного (а не сезонного) проживания должны быть расположены недалеко от Петербурга или городов-спутников, давать возможность обособленного проживания, быть инженерно хорошо оснащены, их цена вместе с постройкой должна быть сравнима со стоимостью 3-4 комнатной современной типовой квартирой в Петербурге (до 200 кв.м.).
Соответственно, наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений эконом-класса в ценовой категории до $250 – 300 тыс., однако в этом же сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения. Особенно если подобный коттедж расположен не на большом участке, а занимает весь имеющийся в экологически чистом районе в пределах часовой – двухчасовой транспортной доступности от мегаполиса.
Если говорить об окружении поселков, то первое место по объему спроса занимает расположение коттеджных поселков в рекреационной зоне, где дома и участки отделены между собой не столько возведенным бетонным забором, сколько естественным ограждением из деревьев.
Исходя из наметившихся тенденций, в 2008 году мы ожидаем увеличения спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки «эконом класса», статус земли которых – земли населенных пунктов(С разрешенным использованием под ИЖС), начинают работать с ипотекой под залог покупаемого дома и участка в поселке.
По нашим оценкам, в связи с неудовлетворенным массовым спросом, данная тенденция станет более явной и рынок достигнет насыщения не ранее 2011 – 2012гг., так как потенциал рынка загородного жилья «Эконом класса» оценивается примерно в 40 % домохозяйств Петербурга или порядка 700 тыс. объектов, общей площадью 140 млн. кв.м. жилого строительства на территории 126 000 га.
ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО СПРОСА
Рентабельность инвестиций в загородную недвижимость в последние годы остается неизменно высокой.
Перспективен загородный рынок для инвестиций как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц. Отличаются только способы инвестирования. Частные инвесторы предпочитают приобретать участки и дома, рассчитывая на рост цен и получение от этого прибыли, попутно зарабатывая на сдаче коттеджных поселков в аренду, а юридические лица — особенно крупные финансовые корпорации — как правило, покупают только участки (земли) и затем инвестируют в строительство.
Кроме традиционных игроков на рынке объектов загородного инвестирования, спрос на земельные участки под коттеджное строительство активизировали и новые покупатели – девелоперы. В Петербурге и Ленобласти на рынке земельных участков, в дальнейшем предназначающихся для строительства коттеджных поселков, наблюдается настоящий бум. Предприниматели активно занялись выкупом земель: по нынешнему законодательству он возможен на существующих условиях до 1 января 2008 года.
СТРУКТУРА ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ
В настоящее время в структуре конечного предложения преобладают дорогие дома для бизнес-сегмента, которые, в настоящее время уже плохо продаются. Строительство таких домов ориентировалось на высокодоходный сегмент, который нельзя назвать массовым (по оценкам его емкость составляет порядка 2% от домохозяйств) и спрос на котором уже практически удовлетворен. Кроме того, в сегменте загородного жилья премиум класса наблюдается острая конкуренция, которая усиливается из-за высокой насыщенности предложения.
Домов эконом-класса явно недостаточно: спрос на них по-прежнему превосходит предложение. Долгое время инвесторы и застройщики не уделяли должного внимания данному сегменту, который является более массовым и составляет по разным оценкам порядка 40% домохозяйств Петербурга.
Анализ существующего рынка загородной недвижимости показал, что доля поселков эконом-класса составляет порядка 30% от всего рынка загородной недвижимости, бизнес сегмента — 60%. Объектов элитной категории на рынке представлено примерно 10%.
СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Что касается земельных участков, то предложение по продаже земли в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах составляют на сегодняшний день около 75% общего предложения. Однако порядка 80 % этих предложений составляют земли, с максимальной удаленностью от города и ближайших населенных пунктов, обладающих инженерной инфраструктурой.
Соответственно, одна из главных проблем этих участков и дальнейшего коттеджного домостроения на них — отсутствие или недостаточность инженерного обеспечения земель. Из представленных предложений ценность составляют те участки, на которых эта проблема решаема. Наибольший интерес представляют территории, граничащие с населенными пунктами и как можно ближе к Санкт-Петербургу. Это облегчает их перевод из категории земель сельхозназначения, упрощает строительство, улучшает продажи и на порядок повышает цену земельного участка и интегрированный результат доходности инвестирования.
Максимальная цена на рынке – это участки для ИЖС. Чуть дешевле — участки, имеющие разрешенное использование под ДНП – дачное некоммерческое партнерство. Еще меньше стоят участки, предназначенные для фермерского хозяйства. Самые дешевые на рынке – невыделенные паи. Сравнительно невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем с таким участком могут быть сложности с переводом земли.
Себестоимость земли — наиболее важный фактор в будущем проекте поселка. Для снижения себестоимости проекта и используется схема: покупка земли в одной из низших категорий (как правило, сельхоз.назначения) и дальнейший их перевод в другую категорию. Тем более, что в последнее время «хороших» земель нужного статуса на рынке мало и они дороги.
Аналитики сходятся во мнении, что сейчас начнется еще более активный выкуп земель фермерских хозяйств. Это выгодно, потому что затраты на перевод земли в другой статус, в два раза меньше (а именно $300-700 за сотку), чем покупка аналогичного участка по рыночной стоимости
УРОВЕНЬ ЦЕН И ПРОГНОЗ РОСТА ЦЕН НА ОБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ХАРАКТЕРА
Ценовой пик на рынке загородной недвижимости еще не достигнут. Ценовая ситуация на рынке загородной недвижимости на сегодняшний день не достигла кульминации в развитии. В целом можно сказать, что покупательская активность выросла.
Основные факторы, которые влияют на стоимость земли – это расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важно расположение рядом ж.-д. станции и удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров, рощ и т.д. Зависит цена и от состояния соседних домов, от социального статуса соседей.
География спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, остается неизменной. Наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла $10-20 тыс./сотка, максимальная цена — $25 тыс./сотка, в Сестрорецке – до $50 тыс./сотка. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году — $4-6 тыс./сотка.
Однако, данная земля предназначена для элитного коттеджного жилья (сегмент премиум класса), рынок которого насыщен уже более чем на 90%, и данные участки (как и уже возведенные коттеджи) плохо продаются. Соответственно, по нашим оценкам рост средней цены в 2007 году в этих районах не более 15%, а интегрированный результат доходности инвестиций в данные объекты вряд ли превысит 15-18% .
Сотка во Всеволожском районе в прошлом году стоила $2-5 тыс. Прогнозируемый рост – 35-40% в 2007-2008 годах. Наряду с уникальным ландшафтом, и близостью определенных районов к Санкт-Петербургу (с транспортной доступностью в пределах часа), данный район оценивается нами как один из наиболее перспективных в части застройки «эконом-класса», так для называемого сегмента «среднего класса».
По наличию объектов в продаже в районе, наиболее близко расположенному от Санкт-Петербурга (Разметелево, Вирки, Озерки) составлена таблица предложения объектов (по средней стоимости).
Тип Стоимость за 1 сотку
Коттедж в котеджном поселке со всеми коммуникациями 387 500 руб.
Участок ИЖС 159 000 руб.
Участок ФЕР, аренда 31 800 руб.
Участок ФЕР, собственность 51 280 руб.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла $2-4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30%.
Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, вероятно, участки в Ломоносове, Гатчине (на 40-50%). Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос. Однако именно на территории этих районов планируется вынос ряда предприятий из Санкт-Петербурга, что может отрицательно сказаться на экологии и динамике спроса в этих районах.
Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2007году в среднем по $1-2 тыс. за сотку. Мы прогнозируем более активный спрос на эти участки в 2008 году, поэтому рост цен может составить до 40%. Однако здесь накладывается и удаленность этих районов от Санкт-Петербурга. И соответственно, данные участки могут рассматриваться не как объекты коттеджного строительства для постоянного пребывания, а скорее как объекты для организации садоводств сезонного пребывания. В таком подходе есть свои преимущества, так как такое строительство не требует прокладки дорогостоящих инженерных коммуникаций и позволяет получить максимальный интегрированный финансовый результат доходности вложений. Тем ни менее существует риск невостребованности таких участков, из-за снижения спроса на участки с сезонным пребыванием. Вероятнее всего произойдет сдвиг спроса который, скорее всего будет формироваться среди более низкодоходного, чем «средний класс» сегмента населения, что необходимо будет учитывать при определении цены объекта и оценки планируемого интегрированного финансового результата.

Земля, участки под строительство и инвестиционные проекты в Петербурге и Лен.обл. Перевод и изменение разрешенного использования земельных участков различной категории .Оформление земельных участков. Компания «Алексеевский равелин» С-Петербург, В.О.,6-ая линия,17, тел. 8(812)932-77-18, сайт: www.a-ravelin.ru

Статья №11: «Алло, Шеф! Куда Уплывают Ваши Деньги И Мечты? Судный День «Отдела Продаж»

Серия статей «Коммерческая недвижимость в контексте»
Автор — Виктор А. Гудзон.

Статья №11: «Алло, шеф! Куда уплывают ваши деньги и мечты? Судный день «Отдела продаж»

(настоящее понимание незаменимо, отсюда совет читателю: читайте статьи в хронологическом порядке и проясняйте непонятные слова по глоссарию ниже статьи или со словарём. Сам так делаю. В.Г.)

«Если у меня много КЦ есть, я имею право носить малиновые штаны! И передо мной и пацак должен два раза приседать, и чатланин КУ делать, и эцилопп меня не имеет права бить по ночам! Ни-ког-да!!..»
— Би, чатланин — Фильм «Кин-Дза-Дза!»

«Ребята, что же это вы пепелац выкатываете из гаража без гравицапы? Непорядок!»
— дядя Вова — Фильм «Кин-Дза-Дза!»

Тем, кто ещё не видел, не понял или не любит этот фильм — соболезную!

Мы с вами живём в чудесное время! Чудеса — сплошь и рядом. Я тут голову ломал, как статью начать, с чего, вернее, и мне вдруг приходит шикарный комментарий по шестой статье этой серии, опубликованной недавно на professionali.ru. Та-ка-я бомба! Я глазам своим не поверил, чуть монитор лбом не разбил от неожиданности. И от смеха истерического.

Парень пишет, открытым текстом (!), за подписью (!), на сайте профессионалов (!), как руководитель (!), — «Спасибо за лекцию но у нас в Росии методы «буржуазного» менеджмента- не работают. И врят ли кто сможет меня в этом убедить после 15 лет работы в недвижимости» (извиняюсь за орфографию и лексику – цитата размещена в авторском исполнении). И фирму свою указал.

Улёт полный – верно?
Меня просто «порвало», как это сейчас выражается молодёжь. Я в тот момент осознал смысл и ёмкость этого эпитета, в полном объёме.

Да бог с ним, с «очепятками» его и запятыми! Смысл-то, каков! Подтекст. А апломба сколько!

Нет, таки прав был Задорнов, когда слюной с экрана брызгал по поводу наших доморощенных «менеджеров». И когда о них же (именно вот таких!!) и сказал, что земля Русская на дураков не оскудеет никогда! Но каков красавчик с этим откликом! Конфетка. На ловца, как говорится, и зверь … не бежит даже, а в ствол просто сам заглядывает, кабан. Ох-ты, бедолага! Как же это ты? Так-то вот.…

Наши отечественные маргиналы в таких случаях говорят – «Я тебя за язык не тянул!»

Ладно, что статья-то не по менеджменту, то есть управлению как таковому, а по продажам. Что ну просто отличный от управления – совершенно — департамент. На оргсхеме* любого бизнеса. Директор НЕ продавец, функции другие, по сути предназначения в деле.
Ладно, что менеджмент не бывает буржуазным или там пролетарским в принципе. Он либо эффективный, либо тупой — по факту. Без особо выраженных (и сколько-нибудь ощутимых) национальных или социальных признаков.

Ладно, что человечище безо всякого зазрения совести практически отождествляет свои «методы» со всей Россией априори. Хотя о какой совести вообще тут говорить — это «после 15 лет» такой(!) «работы в недвижимости».

Сей субъект ещё и напыщенно (и изумительно наивно) полагает, что кто-то, в трезвом уме и при ясной памяти, будет настолько «потерян» и глуп нецензурно, что действительно будет его (именно его!) пытаться «убедить после 15 лет работы в недвижимости», в том, что возможно заставлять дела идти правильно, в целом. И ГДЕ!? В сфере продаж бизнес-недвижимости! О боже! Ну, уж нет!

Только не я! Я-то, как раз, прекрасно знаю кому, как и зачем «наступаю на хвост» своими статьями и публикациями. В какой позиции и сколько раз. Трудно представить (и стесняюсь сказать) что с этим «товар-ищем», и ему подобными, будет, ежели сей гигант «работы в недвижимости» осилит остальные тексты моих статей. Но только вот это уже — навряд ли! Это ж надо оторвать «умный и добрый» взгляд от телевизора, попки секретарши или, не приведи Господи, спортивной (политической, скандальной и т.п.) хроники в газете или в интернете на любимом сайте.
Как он вообще на эту статью попал — и даже что-то там «почитал»! — ума не приложу! Очередник на свой «грошик в кружке» от большого бизнеса.

Ещё не конец света, ребята?
Динозавры на улицах не валяются??
Что-то случилось, а я пропустил?
Тигипко стал президентом США??
В первом туре?!
Вместо индейца что ли, вне очереди?

Ха! И ещё раз – ха! Что-что, а «уровень профессионального интереса» таковых «специалистов» мне хорошо знаком. Баксы, шара и понты. И стиль, если эту «диарею» можно назвать таким приличным словом, тоже знаком. Давно-о-о…

Я бы и не вспоминал об этом умнике вовсе, и не писал бы этого ничего в своей статье, если бы не демонстрируемый им напрямую и беззастенчиво вот этот самый «стиль». Этот вопиюще показательный «метод», эти взгляды на дело и, простите, этот менталитет — «работы в недвижимости» с полууголовным флёром и вполне уголовным «сроком». 15 лет!! Это 1995 год, между прочим! Это позорнейший для народа период преступного делёжа и разграбления всего и вся в стране — бандитами всех рангов и эшелонов. Урками всех мастей! «Эпоха первичного накопления капитала», как впоследствии был назван (для оправдания и ретуши истории) махровый, наглый и циничный – абсолютно полный беспредел постперестроечного времени. Времени «счётчиков», братвы и паяльников в анусе.

Время не лечит. Прячет только и маскирует. Нарождающийся сейчас пласт современных, этичных и социально разумных бизнесменов на собственной шкуре ощущает последствия этого «бизнеса по-НовоРусски». Каждый день!

Динозавры не вымерли! Затихарились только и личины сменили под солидные и респектабельные. НО – ЗАПАХ! Ох… Формальдегидом прёт. Вонь идёт такая, что заражает собой все рядом находящееся. И не только в коммерческой бизнес-недвижимости. Но здесь просто это очень чётко выражено. А, главное, и что хуже всего – к этому привыкли! Если нет «душка» этого, то народ как-то даже напрягается. Разговариваешь с человеком по делу, говоришь как есть, называешь вещи своими именами – а он, чувствуется, только что вслух напрямую не скажет, но хочет сказать, очень! – «А в чём подвох?!»

В админе, в управлении, а управление это профессия! – есть такой термин: «показатель». Это инструмент руководителя. Это очевидный и прямой факт, имеющий количественные и качественные значения, явно и прямо указывающий на настоящее положение дел в определённой сфере производства, бизнеса, работы. Чёткий и конкретный «ярлык» — как красная аварийная лампочка, горящая на пульте.
И главнейшей функцией любого руководителя является наличие системы показателей и считывание их. «Смотри – не слушай!» — вот девиз и должное кредо настоящего администратора. А у нас?

У нас как в армии, где самое страшное — это гланды удалять. Почему? Потому что там всё через задницу делается. Наш средний, и малый уже тоже, бизнес по-модному и повсеместно обзавёлся так называемыми «отделами продаж». Что вполне понятно, бизнес — игра коллективная. Всю работу сам не сделаешь. НО! Но что обычно «работают» и куда там постоянно «делают» эти самые отделы, да как! – это та ещё песня. Я не говорю сейчас о прочих отраслях экономики, хотя и могу вполне – там тоже «дровишек» хватает. Я говорю о нашем, с вами, кровном – о недвижимости.

Имел «счастье» пообщаться со многими и многими, мёртвыми и холодными как тела в морге, «есенгэшными» отделами продаж за последние пару лет. Когда считывал для себя показатели в поле деятельности. Блин! Кого там только нет! Вернее — чего. Зоопарк! Зомби. Поберегу эпитеты, боюсь увлечься. Вот только продавцов там нет точно. Или почти нет.

Могу понять (но не принять!) сам «персонал» этих отделов. За такую зарплату можно строить глазки шефу до второго пришествия. И тихо устраивать свою личную жизнь за могучей спиной босса, а часто и напротив её нижней части. Кто как устроится. Тем более что по «закону больших чисел» иногда что-то таки и срастается. Вот только не благодаря их усилиям, а вопреки таковым.

В ста процентах случаев!!

Мне даже жаль, что парадокса здесь нет, увы, никакого! Дальше поймёте почему. Уже скоро.

Но самих владельцев, учредителей, руководителей — даже и не могу понять. И не хочу! Это им самим — пора бы уже… монитор протереть. Подзабыли бессмертный афоризм Козьмы Пруткова: «Если на клетке с тигром написано «буйвол» — не верь глазам своим!»

Смотри! Сам! Показатели есть всегда. У любого отдела, сектора, департамента – у каждого сотрудника на должностном посту. У отдела продаж – тоже. Его показатели имеют (должны иметь!!) конкретные количественные и качественные значения за единицу времени – час работы, день, месяц, квартал, год. РАЗМЕРЫ сделанной работы по процессу в целом. И по результату этой работы – ценному конечному продукту (ЦКП). И это всегда СКОЛЬКО Продукта! А не «оттого что» и «потому что» от нерадивых!

Сколько всего завершено(!), а не делалось:

Опросов проведено — сколько?
Звонков сделано — сколько?
Писем отправлено — сколько?
Текстов составлено — сколько?
Рассылок заказано — сколько?
Компаний проведено — сколько?
Откликов получено — сколько?
Просмотров объектов – сколько?
Объявлений в газетах — сколько?
На сайтах — сколько?
Предложений — сколько?
С конкретными суммами — сколько?
Заявок получено — сколько?
Исследований и оценок — сколько?
И так далее, но всё равно, — сколько?

Сделок, чёрт возьми!! — сколько?!

Ведь вам-то ЭТО нужно в итоге, а не сказочки-песенки типа: «мы писали, мы писали – наши пальчики устали!»

Дядя! Ты богатый, дядя, – дай оклад!
Знакомо?

Знакомо — знаю! В большей или меньшей степени, но знакомо точно. Я перечислял показатели для отдела продаж навскидку, произвольно и не по порядку. Не собираюсь тут описывать точный и упорядоченный список подпродуктов по производству продажи объекта. Сами поработайте, это – ваша работа! Но и так ясно, что именно должно интересовать владельца относительно действий и результатов от своего «отдела продаж».

Каждый день! Отчёт. Письменный! За подписью ответственного. С графиком статистики* правильного масштаба! Как минимум — понедельным графиком. И, не дай бог, линии графиков ключевых позиций (на общем потоке создания продаж) будут идти вниз более двух недель! Расстрел на месте!! Пост вакантен – касса свободна. Вам с лица не воду пить…

А зарплату им платить. Так хоть надо бы видеть и знать – за что? А иначе…

Дырка от бублика у вас будет иначе, а не сделки! Кушайте – не обляпайтесь. Если кто с усами – мотайте. Я лично таких «продавцов» уже наелся. Сыт. А вы как хотите. «Мы писали!..» Писали-писали. С ударением на первом слоге.

Если есть у вас сейчас хотя бы один сотрудник, который сможет прочесть эту статью и составить вам такие графики, ну хотя бы за последние пару месяцев (по всему отделу) – вы чертовский везунчик! Поднимите ему оклад и сделайте эту функцию частью его работы. Сразу!

Если эти графики росли и сделки были – смело целуйте его … туда тоже можно, дарите ему новый двухядерный ноутбук японской сборки и оклад ему удваивайте, без учёта предыдущего повышения! Задумайтесь и о малиновых штанах. Такого счастья уже почти не бывает – а у вас есть! И везёт же некоторым?! Подумать только!

Остальных увольняйте нахрен к чертям собачьим! К этим, как бишь они?! – чиновникам, в госсектор, к силовикам в штат и к ним подобным одноклеточным. Персонажам «Оперы нищих»*. На свалку! — от живого дела подальше. Просекли? Объясняю как. На всех парах!! Очень быстро, за полчаса. Чтобы они и крякнуть ничего не успели – не вам! – а этому сотруднику. Никаких окольных путей. Сразу! Как угодно им объясняйте! На личной машине развезите, закройте им рот деньгами-пособиями и страховками любыми!

Гроша ломанного они — как производители, для вас — как работодателя, не стоят. У вас есть ПРОДАВЕЦ, и он даёт вам ПРОДУКТ. Он – один! Автономно. Остальные, и остальное всё, – помеха. Ему и вам. Я донёс идею?

А, и малиновые штаны! А как же!! Я вовсе и не шучу, даже и не думаю…

Если вы так не сделали, фу-ух! – ну, знаете, батенька! – тут уже вам нужно срочно поменять дислокацию своего офиса. На более, для вас, подходящее географическое расположение, и заранее. На торгово-офисный центр «Канатчикова дача»*. Или ему подобный в вашем городе. Самое место! Тем более что всё равно там будете – эти самые сотрупники (это не опечатка), которых вы недоуволили, сами вас туда и препроводят. Доведут под белы ручки. Рано или поздно. А то вы и сами от них туда сбежите. Или в какой другой дом казённый попадёте. Много их, домов этих — и разных, заботливое у нас государство. На этот счёт.

Короче, будет у вас свой, личный, персональный Пёрл-Харбор!

Это всё (малиновые штаны и прочее) уместно, если вам пофартило, и есть ещё у вас такие кадры. Вы успели и их ещё не «ушли». Или они сами на бардак ещё не плюнули и не отчалили куда посвежее. Подальше от параноидальной шизофрении «крутого бизнеса». Эти ребята не коврики для вытирания ног и хорошо видят разницу, во всём. Особенно в работе и в отношении к ней. И обычно глупостей долго не терпят. Я знаю, я сам таким продавцом был. В идеале у вас должен быть в этом отделе стоящий профи типа «Специалист по проектам», хотя бы. Это по классификации Павла Берновича в одной из его статей о Ноомаркетинге. Плюс соответствующая ему (и его обслуживающая) инфраструктура из оптимального числа сотрудников-смежников. И ваш контроль. Всё.

А вот если их даже и не было у вас, продуктивных ребят в штате этого самого вашего отдела, тогда точно – непруха! Кризис жанра, настоящий. Абзац не за горами. Придется вам, или «кадровику» вашему, попыхтеть, пока не найдёте. Ему, кстати, тоже статистику назначьте, и задание дайте, на срок конкретный. Продуктивный персонал это и есть его ЦКП. И уж он то, по крайней мере, должен знать, как отличить настоящего сотрудника от хорошо замаскированного вредителя.

Кто-то же должен «отделять агнцев от козлищ». Не потянет – увольняйте, и обратитесь к профи, поищите – такие есть и у нас, к примеру, в Перформия-Moscow. Там точно знают, что такое продуктивный персонал и где его взять. И что такое ЦКП. Заплатите, конечно, и не мало. Но своё получите, жалеть не придется. И можете спокойно говорить Андрею Медведику, что это я вам посоветовал.

Я до сих пор глубоко благодарен Владимиру Сидоренко, учредителю и владельцу «Перформии», за его семинар по этой теме в Харькове. Мне кажется, что это сто лет назад было, когда мне – начинающему тогда руководителю – свет в окошке открылся. У меня уже было тридцать «гавриков» в штате и «крыша» ехала по-взрослому. Наивный был, по себе судил. А идея того, что сотрудники могут и должны зарабатывать себе сами и фирму кормить, почему-то в голову не лезла. Да какие там идеи! Головы-то почти и не оставалось. Так, казан с проблемами вместо головы. Не думал уже, что и выживу. Во как от «фокусников и клоунов» своих натерпелся. Каждый день — как на фронт. На «последний и решительный…» Как вспомню – так вздрогну.

А чего вы ещё хотели-то? Что награждаете – то и получаете. Тут-то как раз самое время и место для применения Аристотелевой логики. Только предельные значения: да – нет, чёрное или белое. И никакого «может быть»! Себе дороже. Вот вам сырая и непредвзятая общая статистика: 80% всей необходимой для достижения желанного результата работы делают обычно 20% всего персонала. Включая вас!! Обычно.

Чем же эти 80% занимаются в то время, когда ключевые работники, включая вас! – пашут как черти на передовой? Живота не жалея! Как это, чем?! Живут, как могут, «как все». Ля, ля, ля! Создают видимость работы и МЕШАЮТ! Вам! Исподтишка. Плюс прочие «детские шалости» с недетскими последствиями. И зарплату за это получают. Обычно. Вы же сами им за это и платите. Вместо давно актуального, крупнокалиберного, из всех орудий, залпа по площадям! И это именно они, за ваши же деньги, тихой сапой выживают тех, кто ещё пытается сделать свою работу. Включая вас. У них-то как раз для этого хватает и времени, и сил, и вдохновения. Обычно довольно успешно, если им не мешать. А вы что думали!?
А, кстати, как у вас самих, обычно, с силами, временем и настроением? Весело?

Я вам тут насовал кучу «обычно», уж простите. Это для того, чтобы вы устранили на минутку привычно-пасторальный взгляд на вещи и осознали: «обычно» и «нормально» далеко не одно и тоже. Разве нет?

Ладно, найдите и прочитайте знаменитое эссе конца позапрошлого века «Послание к Гарсии». Полегчает. Мы с вами не одни такие.

Да — вот и резюме.
Точнее – приговор!
Бог с ним, вы сильный, переживёте. Та же самая статистика: когда количество реально производящих людей в группе снижается (а это, обычно, только вопрос времени) с двадцати, обычных же, процентов до 10-ти/15-ти, фирме или проекту «кирдык» (мне давно кажется, что это от слова «кирять»)! То есть, тут тоже существует своя «критическая масса» с последующей за ней непременно цепной реакцией. А «кирдык» не лечится психиатрами. Но довести до него они тоже могут! Как раз их профиль.

И мне легче лёгкого доказать свою правоту. Посмотрите сами сколько из тысячи вновь созданных предприятий дотягивает до своей первой, третьей или пятой годовщины. ЕДИНИЦЫ!! За «бугром» тоже. Там тоже далеко не Парк-авеню и не «всё в шоколаде». Блестящий коммерческий успех ещё не стал нормой в мире бизнеса. Скорее – исключением. Догадайтесь-ка, почему?

Собственно, зачем вам кто-то? На себя посмотрите. У вас много времени бывает на то, чтобы не думать о своей работе? А часто ли получается? А почему? Ага. Вы, наверно, лучше даже и не показывайте эту статью своей жене (супругу). Очень прошу. Дружеский совет. Семья это святое! Если вы ещё (очень на это надеюсь) не стали окончательной жертвой нашего «голубого-голубого» экрана. Чудовищно «голубого»! Абсурдно.

Как там с глазами? Открылись?
Тогда поехали дальше. Продажи ещё никогда и нигде «фирмами» или «организациями» не делались. И не будут делаться, ни-ко-гда. Земля круглая и солнце встаёт на востоке, а не наоборот. Продажу всегда создаёт личность, индивидуум. Группа, в лучшем случае, ему помогает. В худшем – не мешает! А в самом мрачном варианте – вы понимаете уже …. И здесь такой контроль руководителя нужен! Ух! – какой контроль, и порядок тоже такой. Железобетонный. Если таковой контроль и продавец (настоящий, продуктивный) по сути и факту есть у вас, то вы и тут «на все четыре» приземлились. Я вам выше уже говорил – насколько успешно и что с этим делать. Продажи неизбежны. Толковые. Тогда. А если этого нет и сами вы это, вместо своих «восьмидесятничков», не делаете – то сто-о-о-ят ваши продажи, годами. И стоять будут. Столбнем. Хорошо стоять, как после виагры. И с тем же эффектом – всё красиво, а толку-то…

Перечитал, что написал и думаю: не следовало мне этого писать. Очень уж резко и язвительно. Слишком уже безапелляционно и даже нагло!! Как так можно? Ай-яй-яй! Зря, наверное, и не стоило совсем – хотя бы потому, что это правда. А за такое у нас маленьким копчик массируют, традиционно. Меня растерзают сотрудники «службы занятости» и их пациенты! Хотя – нет, это вряд ли. Для них «по телевизору» другое и «пишут и шьют». Их собственную «правду», такую как «у всех». Кровь, секс, деньги, насилие и скандалы.

За редким и случайным исключением (вроде того, о котором я говорил вначале) на подобные статьи у них автопилот не работает. Устают ребята, очень, — на работе! Ещё бы…

Хорошо. Пошалили. Теперь о деле. У этой статьи, по идее, своя конкретная целевая аудитория. Алло, ШЕФ! И если вы таки дошли мужественно (никакого сарказма! – клянусь!) до этого места в тексте, то уж точно заслужили ещё один бонус. Ура! Есть такой у меня! Для вас.
Есть ещё один показатель, по теме. Для этого самого, «пикантного» отдела – отдела продаж. Простой показатель. До смешного простой и очевидный. Ещё не догадались?!

ДЕНЬГИ!

Они, родимые. Вечнозелёные. И нежно любимые. ВАШИ ДЕНЬГИ. А показатель таков – куда собственно эти деньги идут, тратятся, используются этим самым клятым отделом? На что? На какие такие «насущные потребности» этот отдел их и требует (требует-требует!) у вас, и сколько? А на что тратит? И сколько? И сколько из этих сумм идёт непосредственно на создание исходящего потока по обеспечению спроса?? (См. перечень подпродуктов в начале статьи) А не на «шпильки-булавки». Я надеюсь, что у вас есть (доступны) эти цифры, за последнюю неделю? Или за месяц. Есть? Достоверные? Вы смотрели или слушали? «Песенки».

Хочется думать – смотрели.
Ну вот, если смотрели, то и посмотрите дальше. И эту сумму «ХХХ», спущенную этим отделом за истекший период (месяц, неделю) включая всю зарплату его сотрудников за это время, разделите на число входящих обращений (звонков, визитов, запросов) по поводу продажи самих этих ваших объектов. А потом – на число показов потенциальным покупателям за тот же период времени. Эту же сумму «ХХХ». А потом – на количество действительных (подкреплённых заявленной вам для торга ценой и намерением сразу давать задаток) предложений покупки. Да – вот так! И посмотрите после, во сколько вам обходится:

А) один звонок от потенциального покупателя (это в долларах – чтобы протрезвели!).
Б) один показ – ему же.
В) одно реальное предложение.
Г) сильно постарайтесь сохранить своё спокойствие после этой инспекции и неизбежных выводов (прогуляйтесь!).

Не надо сразу вызывать наряд киллеров! И уберите руку из ящика стола, в котором лежит пистолет. Просто перечитайте эту статью со средины. С абзаца, который начинается словами «дырка от бублика…». Это более конструктивно и выживательно. Для вас.

Да! И вот сейчас вы сможете предметно и по достоинству оценить мой предельно сдержанный и в высшей степени лояльный слог. В предложенном сценарии действий и описании ситуации вообще. Заценили? Мой поклон, спасибо! Я старался, очень! – сдерживался, как мог.

Я где-то уже писал, что дилетантство* убивает наш мир. Только сначала это происходит с вами, с человеком дела – по факту риска современного бизнеса как занятия. Я слышал высказывание о том, что на Западе вести бизнес ну о-о-очень рискованно (это были слова одного «импортного» предпринимателя). Он сравнил такую там деятельность с ходьбой по узенькой дощечке над глубоченной пропастью.

Да?! Что вы говорите!! Тогда наш, отечественный, предприниматель, занимаясь бизнесом в родных пенатах, идёт босиком над пропастью раз в пять глубже, но по проволоке, по колючей, и под напряжением!

Пламенный всем привет!

Создайте у себя успешный и продуктивный отдел продаж!

Для Вас и с уважением –
Виктор Гудзон, руководитель Бюро
«Vector Realization».

*ОРГСХЕМА (ОРГАНИЗУЮЩАЯ СХЕМА) — Схема, на которой показано, какие функции существуют в организации, порядок, в котором они выполняются, а также указано, кто несёт ответственность за выполнение этих функций.

*«Канатчикова дача» — Московская психиатрическая клиническая больница № 1 имени Н. А. Алексеева (также «Кащенко» или «Канатчикова дача») — известная психиатрическая клиника, расположенная в Москве, на Загородном шоссе. До 1994 года носила имя П. П. Кащенко. Название же «Канатчикова дача» дано по местности, в которой построена больница — в середине XIX века там располагались загородные владения купца Канатчикова.

*Дилетант — (итал. Dilettante, от лат. delecto — услаждаю, забавляю) — Человек, занимающийся наукой или искусством без специальной подготовки; имеющий только поверхностное знакомство с какой-нибудь областью знаний.

*Статистика – динамика количества чего-либо (обычно продукта) относительно периода времени. Цифровые значения и график на их основе. Статистикой ещё называют уровень должной, либо достигнутой, продуктивности субъекта (его статистика – пять заказов в день).

*«Опера нищих» — The Beggar’s Opera — балладная опера Дж. Гея появилась в 1728 году в Лондоне. Ее действие развертывается в среде уголовников, мошенников, укрывателей краденого. В историю она вошла как высокий образец низкого жанра, китч XVIII века — из-за своего сюжета про воров, бандитов и проституток, из-за сальных шуток и музыкального винегрета из народных песен и оперных арий. Острая пародия, в которой высмеивается итальянская опера с её вычурностью, политики, законодатели, а также различные явления общества.

Добивка: Это последняя статья серии «Коммерческая недвижимость в контексте». По итогам публикаций, откликов и коммуникаций разного рода на эту тему я понял, что ситуация «злая», интереса премного и отвертеться от продолжения освещения вопросов этого «театра военных действий» у меня не выйдет. «Покой нам только снится…» Не больно то и хотелось! Я не буду, в интересах моих подписчиков и читателей, менять названия блогов и рассылок на носителях и ресурсах. Просто продолжу разработку всего направления в новой серии статей под общим титлом «Аспекты бизнес-недвижимости в профиль и анфас». Или ему подобным.
Так что – до новых встреч! Пока!

Продажа Недвижимости В Лен Области

В реальной жизни любого человека может сложиться такая обстановка конкретно когда появится явная необходимость разрешить какие либо проблемы связанные с недвижимостью. К примеру скажем это возможно может являться аренда коттеджей в ленинградской области, приобретение загородные дома в ленинградской области или же купить квартиру в болгарии недорого.

Понятное дело в свою очередь, абсолютно любой человек хотел бы, с целью все подобные разнообразные операции прошли за оптимально ограниченный период времени и естественно с наибольшей выгодой. Одновременно с этим доступно с убежденностью говорить дабы однокомнатные квартиры в сертолово прибыльно реализовать, покупать или снять, или же, например подобрать недвижимость в болгарии виллы по разумной цене, стоит воспользоваться профессиональными услугами агенства недвижимости ленинградской области. В таком случае получиться не сугубо лишь прибыльно сделать в общем-то любую сделку, но и в ощутимой мере сократить количество времени на подбор оптимально востребованного варианта. К примеру, если такие операции будут касаться купить дом в ленинградской области, а вполне возможно, что купить квартиру в ленинградской области, то не лишним станет упомянуть, что такое вот агентство недвижимости в сертолово также работает над возведением недвижимости, а значит имеется уникальная возможность купить участок с домом лен область практически по себестоимости, либо оформить права на строящиеся квартиры в ленинградской области.

Обратившись за квалифицированной помощью в данное агентство, окажется реальностью не только выяснить, скажем, к примеру цены на квартиры в сертолово, но и в очень ограниченный период стать полноправным хозяином. Естественно специализированное агентство в любое время предоставит абсолютно всю необходимую помощь, в том случае если необходима снять апартаменты в болгарии, непосредственно при этом любой клиент вправе надеяться на полное сопровождение какой либо операции. Служащие компании не только подготовят в принципе все оптимальные виды, но создадут соответствующие документы.

Это агентство предоставляет востребованную помощь на самом высоком уровне не только по вопросам, например покупка недвижимости в ленинградской области но при этом и в то время, если запланирована продажа квартир в ленинградской области. В то же время, не лишним будет заметить, что указанное агентство имеет уникальную возможность предоставить непосредственно как недорогие коттеджи в ленинградской области, так и элитная недвижимость ленинградская область. Благодаря наличию интернет-площадки такого агентства, можно в какой угодно удобный временной промежуток узнать, например дома в болгарии цены либо ленинградская область недвижимость объявления. Вдобавок, зайдя на соответствующий интернет-сайт, вполне возможно выяснить необходимые обстоятельства, относительно того как продажа квартир в сертолово при помощи агентства будет в реальной жизни удачной сделкой. При этом продажа коттеджей в болгарии впрочем так же станет прибыльной, в варианте, если воспользоваться профессиональными услугами агентства, так как розыском клиента, и естественно составление всех необходимых документов на себя берут имеющие практические навыки специалисты. А кроме этого не надо забыть о том, что на интернет-сервисе можно в том числе узнать подробности, в том случае если есть желание приобрести сертолово новый дом, при этом объектом реально может быть построенным этой компанией.

Каким Образом Подбирать Жилье, Или Кто Есть Кто На Рынке Недвижимости

 

Вы решили купить новое жилье. Что делать? С чего начинать? К кому и куда идти? Попробуем разобраться вместе.

Есть два основных варианта, каким образом осуществляется подбор квартиры (дома).

Вариант — 1-й. Жилье ищем самостоятельно;

Вариант — 2-й. Обращаемся к риэлторам. Но тут опять два варианта: 1-й – это агентства недвижимости, а 2-й риэлторы, практикующие частным образом.

Но обо всем этом по порядку.

Вариант первый – самостоятельный.

Этот вариант кажется наиболее выгодным в экономическом плане, т.е. вы не платите риэлтору за услуги, но зато принимаете на себя весь груз хлопот. А туда входит ежедневная покупка газет, просмотр и дальнейший обзвон объявлений, активный поиск в Интернет, переговоры с продавцами и «бодания» за снижение цены. Затем предстоит вносить задаток (аванс) и контролировать, чтобы все необходимые условия были прописаны в данном договоре. Когда начнется подготовка к сделке, вам необходимо будет держать руку на пульсе, чтобы все документы, справки и выписки получались и передавались вам вовремя. Т.е. фактически самому предстоит на время стать риэлтором. Есть вероятность, что ваш работодатель не оценит такого энтузиазма в рабочее время, и вы наживете себе проблемы.

Вариант второй – агентство недвижимости.

Сейчас агентства недвижимости находятся чуть ли не каждом углу. Поэтому выбор осложняется количеством. Ведь не секрет, что выбирать из очень большого списка достаточно сложно. К кому обратиться? В большое известное агентство с раскрученным именем, где возможно вся работа поставлена на поток, или в маленькое неизвестное, в котором клиентов не очень много и вам будут рады, как самому близкому человеку, а значит и подход будет индивидуальный?

Крупными агентствами культивируется мнение, что у них работают одни профессионалы, и именно поэтому они такие большие и известные. Это правда отчасти. По личному опыту знаю, что крупное агентство – это не есть гарантия профессионализма сотрудников. Мне встречались полные кретины, работающие в огромных риэлторских холдингах и профессионалы высшей категории из захолустного агентства, состоящего из 3 человек. Выбирая агентство по имени или по размеру, вы играете в лотерею – повезет — не повезет. Лучше всего воспользоваться рекомендациями. Пообщайтесь со знакомыми, друзьями, друзьями друзей, коллегами, наверняка кто-то относительно недавно сталкивался с риэлторами, и может кого-то порекомендовать. Пообщайтесь с сотрудниками банка, где планируете брать кредит — пусть они вам подскажут. Ведь именно им готовить и проводить вашу сделку. И от того, как сработает риэлтор, зависит, насколько легко и быстро пройдет весь процесс покупки квартиры и выдачи кредита. Поэтому они в первую очередь заинтересованы в хорошей рекомендации. Просите, чтобы вам посоветовали не агентство, а конкретного человека.

Вариант третий – частные риэлторы (маклеры).

Ходит очень много слухов и историй про частных (черных) маклеров, которые «кидают» своих клиентов. Но в подавляющем большинстве – это только слухи, причем зачастую распространяемые агентствами недвижимости. Почему? Да потому, что частник берет обычно комиссию меньше, чем агентство, и, тем самым, создает серьезную конкуренцию.

Зачастую в частные риэлторы идут люди, которые достаточно долго проработали на рынке недвижимости в агентстве и решили уйти на собственные хлеба. Многие из них профессионалы высокого уровня. Минус работы с такими людьми в том, что если вас «подставит» или «кинет» агентство, то вы сможете решить вопросы через суд, т.к. ваши отношения с агентством прописаны на бумаге (договоры), а с частником обычно договариваются устно, и доказать в суде вашу правоту намного сложнее.

Резюмируем. Если вы чувствуете в себе силы, у вас есть время и желание, то вы можете начать поиски самостоятельно. В крайнем случае, если что-то не получится, то к риэлторам обратится никогда не поздно.

Если вы понимаете, что без риэлторов не обойтись, то старайтесь найти специалиста по рекомендациям. Иначе может так статься, что основную работу вместо нанятого риэлтора будете делать вы, да еще и за свои деньги. Поверьте, я с этим сталкивался достаточно часто. При оформлении отношений, не важно, будь то агентство или частник, заключайте договоры об оказании услуг. Прописывайте все реквизиты сторон, а также весь объем работ, который должен выполнить риэлтор. Если вам отказывают в заключении такого договора, ссылаясь на утвержденную типовую форму, в которой все очень размыто, мутно и непонятно, то лучше отказаться от такого агентства. После выполнения работ составляйте акт о выполненных работах и давайте свою характеристику качеству. Постарайтесь в договоре оплату отсрочить на последний момент, а также прописать, что в случае неудовлетворительного выполнения работ, какая-то сумма должна быть вам возвращена. Если возникают вопросы, то напишите мне по адресу nyr23@mail.ru , и я постараюсь вам ответить и подсказать, как лучше поступить. В крайнем случае, переадресую ваше письмо (обязательно с вашего согласия) одному из своих партнеров.

Автор: Ченушкин Василий

источник: www.nyr23.ru

все статьи

Где Купить Проект Дома. Нестандартность Вашего Дома

На сегодня возводить собственный коттедж – это значит не только получить кровлю над головой, а осуществить все свои мечты. Все больше и больше личностей приходят к мнению, что выстроить следует не абы что, а такого уровня коттедж, в котором проживать будет приятно и комфортабельно не одному-единственному поколению семейства. Однако, совершенно ясно, что талантами для придумывания интерьера и создания эскиза жилья владеют не все люди. У всех индивидуальные таланты, кто-то поет, некто танцует, кто-то другой производит математические подсчеты. Имеются персоны, которые одарены талантом дизайнера, они видят в голом фундаменте дома или недавно законченной пустой квартире будущее приятное жилье с уникальными индивидуальными характеристиками. Именно к такого рода профессионалам и стоит прийти, чтобы для вас сотворили проект дома. Коттеджные поселения вокруг крупных мегаполисов растут на глазах. Свои домики сооружают достаточно многие. И все более часто у людей возникает стремление возвести такой коттедж, чтобы он уже на расстоянии виделся оригинальным, но при этом уютным и правильно спланированным.

В ситуации, если вы обращаетесь в дизайнерское бюро, перед вами открываются широкие шансы. Например, готовые проекты домов. Вы приобретаете план, всецело приготовленный для задействования на практике. С конкретными проектами всякая команда мастеров будет в состоянии построить коттедж вашей мечты. При этом вам не надо переживать, что живущие по соседству потом выстроят такой же дом. Ваш эскиз будет уникальным и исключительно персональным, никто не получит возможности приобрести его для себя. Не думайте о традиционных квадратных срубах. Все современные течения архитектуры нашли себе задействование в произведениях современных архитекторов.

Однако мало банально выстроить необычный коттедж. В случае, если вы не стали доверять себе в создании необычного проекта непосредственно коттеджа, то стоит пойти до конца. В неординарном коттедже и дизайн интерьера обязан создаваться мастером. Вот тогда ваш коттедж будет ощущаться как одно целое, с общими стилевыми решениями и направлениями.

Совершенно не требуется строить отдельный дом, чтобы упиваться индивидуальностью собственного жилья. Любая квартира может стать уникальной в итоге работы опытных дизайнеров. Неожиданные сочетания классики и модерна окажутся по нраву следящим за модой и современным владельцам.

Забудьте старые предубеждения. На сегодняшний день дом – это украшение собственного хозяина. Постройте его настолько прекрасным, чтобы упиваться и радоваться. Вам посодействуют в этом дизайнеры, способные оформить помещение непосредственно по вашему желанию. Проживать нужно в только таком доме, чтобы каждый следующий день становился наслаждением и приятной неожиданностью.

Поднимая Планку

Иногда просто необходимо встретить кого-нибудь, кто уже давненько не был в Паттайе, чтобы понять, как все изменилось, а правильнее сказать -улучшилось. Мне, дышащему этим воздухом уже десять лет и все это время занимающемуся риелторским бизнесом, сейчас трудно припомнить, как все начиналось в далеком 2001 году.

Строительство набирает темпы, материалы и качество работы улучшились кардинально,отлично работают системы наблюдения, персонал и платежный сервис, а некоторые из недавно запущенных кондо уже соперничают с мировыми образцами по дизайну, качеству строительства и даже маркетингу.

Не буду идеализировать — инфраструктура здесь, несомненно, еще далека от совершенства. Я думаю, вы в очередной раз увидели это своими глазами несколько недель назад, когда почти все строения города ушли под воду во время тропического ливня. Непросто забыть и несколько лет реконструкции Таппрайи — они были весьма угнетающими. Но и Москва не сразу строилась! Честно говоря, если бы структура Паттайи была такой же, как у старой доброй Оттавы, моего родного города, — меня бы здесь не было.

Строительство и отделка вилл и кондоминиумов стремительно набирают темпы. Конечно же, потрепанные крошечные студии, которые всем так полюбились, все еще можно снять за сущие гроши, но в целом как материалы, так и само качество работы улучшились кардинально. И не только это — мы видим, как отлично работают системы наблюдения, персонал и платежный сервис. Отрадно, что некоторые из недавно запущенных кондо соперничают с мировыми образцами по дизайну, качеству строительства и даже маркетингу. Наверняка, это все фактор демографического сдвига, который мы можем здесь наблюдать.

Несколько лет назад я был твердо уверен, что рынок недвижимости здесь близок к насыщению.

Каждый месяц запускался новый проект, но через несколько лет большинство из них терпело крах. Прошло некоторое время и девелоперы отметили оживление продаж по всем уровням. Если пообщаться с ними, то можно увидеть весьма обнадеживающую вещь — большая часть покупок идет не от спекулятивных заказчиков, берущих целые блоки квартир для перепродажи либо аренды, а от тех, кого я считаю «настоящими» покупателями — людей, ищущих жилье после выхода на пенсию, дом, чтобы проводить там выходные или просто чтобы жить здесь, на этой прекрасной земле, наслаждаясь своей жизнью.

Мужчины попрежнему составляют основное население этого города, но мы все чаще видим здесь пожилые пары и работающие семьи — и это прекрасно! Также больше стало обеспеченных владельцев зарубежной недвижимости и покупателей-инвесторов. Ведь это действительно важно, чтобы население этого региона было разнообразным и в какой то степени пестрым. Помните, как долгие годы истинными паттайцами считались довольно развязные парни, постоянно играющие в гольф и развлекающиеся с женщинами, уж простите мне мою откровенность. Поэтому мне так приятно видеть, как эти снобы постепенно выдавливаются отсюда. На это влияет и сам тайский рынок, и пресловутый русский бум, и постоянно растущие индустриальные районы. Собственно, именно это и является причиной появления все новых и новых проектов.

Негативная печать, еще недавно лежавшая на Паттайе, постепенно рассасывается, и это здорово, ведь мы работаем не щадя сил для того, чтобы перейти на следующий уровень. Такое положение вещей укрепляет меня в моем оптимистичном видении состояния рынка недвижимости в нашем регионе. Знаете, я каждый день наблюдаю общение арендаторов и покупателей. Каждый случай индивидуален, но всех их объединяет нечто общее — городские кондо, такие как The Avenue and The Urban, доказывают свою невероятную популярность, а недавно запущенные проекты Park Plaza Waterfront и Centara Avenue определенно пользуются спросом, привлекая людей из глубин Восточной Паттайи.

Здесь все еще, к сожалению, много демагогов, предостерегающих людей от покупки собственности, но это все те же зануды, тянущие все ту же заунывную песню вот уже десять лет. Не верьте! Паттайя и Джомтьен все еще прекрасное место для инвестиций в свою жизнь.

Помощь в выборе банка для ипотечного кредитования населения

Вопрос недвижимости всегда был самым актуальным вопросом волнующим наших жителей. В настоящее время приобретение квартиры во Владивостоке является не просто сложным делом, но и в 95% случаев невозможным. Для того чтоб купить квартиру большой категории населения придется копить деньги всю свою жизнь. Ведь в нашей стране прожиточный минимум очень мал. Что же нам делать? Ведь мы не можем копить деньги работая, и ночуя на улице. Самым оптимальным решением будет взять ипотечный кредит, и об этом будет данная статья.

В настоящее время существует большое количество банков предлагающих ипотечный кредит, и возникает проблема в выборе банка, который бы вам подходил. Поскольку вы будите выплачивать кредит не один год, следует подойти к этому вопросу очень серьезно, так как можно создать себе проблемы на всю жизнь. Мы предлагаем несколько небольших и полезных советов.

Совет первый: не следует торопиться в выборе банка, не жалейте времени. Не нужно никого слушать, а все сделать самим. Вы должны обойти все банки, выслушать все условия, все нюансы, и только потом принимать какое либо решение.

Совет второй: во всех банках условия кредитования кажутся одинаковыми, но это на первый взгляд. Вы должны узнать все нюансы, и все подробности. Не стесняйтесь задавать вопросы и спрашивать.

Совет третий: необходимо подробно разобраться с процентными ставками. Этот вопрос должен быть изучен вами от и до.
Источник: e-vl.ru (недвижимость Владивосток)
Доска объявлений Владивостока. Размещение неограниченного количества объявлений о покупке и продаже недвижимости.

Реклама