Июнь 2016

Коттеджный Городок Со Всеми Удобствами

Высокий класс коттеджного поселка подразумевает развитую инфраструктуру, а большое количество объектов инфраструктуры увеличивает привлекательность для покупателей. Однако чрезмерное разрастание инфраструктуры влечет за собой значительное увеличение ежемесячных эксплуатационных платежей, а это может негативно повлиять на темп продаж.

Инфраструктура коттеджного поселка – это объекты, обеспечивающие жителям поселка комфортную жизнь загородом и увеличивающие стоимость проекта в целом. На сегодняшний день наиболее востребованы поселки, в которых есть вся необходимая инфраструктура. Однако само понятие «необходимая» достаточно расплывчато и по большей части зависит от того, в каком классе позиционируется проект.

Например, для поселка эконом-класса девелоперы ограничиваются охраной, уборкой территории и вывозом мусора. Стоимость домовладений с таким сервисом колеблется от 500 до 1400 долл. за кв. м. Этот набор предлагает сегодня практически каждый девелопер на загородном рынке.

Для поселков более высокого класса, где стоимость домовладения может превышать         5 млн долл., минимальный набор включает в себя детский центр, спортивные и детские площадки, магазины в шаговой доступности, а также обустроенные прогулочные зоны. Понятие «максимальный набор» в данном случае ограничивается лишь полетом фантазии девелопера и его бюджета.

В итоге поселок может в себя включать большое количество объектов инфраструктуры, таких как: общественно-торговые центры, минимаркеты, магазины и рестораны, детские развлекательные центры, частные школы и детские сады, яхт-клубы, гольф-клубы, горнолыжные парки, парки для экстремального автовождения, теннисные корты и конные клубы, вертолетные площадки, благоустроенные пляжи, декоративные клумбы, зеленые насаждения и газоны, сады, пруды и так далее.

Но при этом важно понимать, что каждый такой объект инфраструктуры строится для избалованных городскими удобствами москвичей. В них клиент должен получать удобства такого  уровня, который ему раньше обеспечивала столица. Кроме того, с каждым годом покупатели становятся все более требовательными. Например, первые яхт-клубы в Подмосковье появились в 90-е гг. Тогда это было одним из признаков проекта элитного класса.

Но помимо сервиса развлечений девелопер загородных коттеджных поспелков должен  создать достаточное количество нежилых помещений для  обеспечения и поддержки бытового комфорта – химчистки, прачечные, магазины товаров первой необходимости, аптеки. При этом, если крупные объекты, такие как бассейн, например, застройщик обязательно должен запроектировать и построить, то магазины и аптеки – это бизнес, для которого подойдет практически любое помещение. Если  же коттеджный поселок строится далеко от населенных пунктов, то девелоперу не избежать затрат времени и средств на строительство социальной инфрастуктуры. Как правило, это подразумевает строительство школы и  больницы.

В принципе, вопрос о том, какие объекты инфраструктуры должны быть в поселке и как они будут работать (только для жителей поселка или для всех желающих), девелопер решает, ориентируясь на класс проекта, его местоположение и количество домовладений в поселке. Однако, если инфраструктура рассчитана только на жителей поселка, то они могут менять назначение объектов. Например, устроить в спортзале дискотеку или какое-то другое шумное мероприятие.

Тем не менее, с финансовой точки зрения открытая инфраструктура выгоднее: внешние клиенты также имеют возможность посещать все общественные объекты. Однако при этом надо учитывать, чтобы жители поселка и посетители объектов инфраструктуры не «мешали» друг другу, а последние не проходили на «жилую» территорию поселка.

Если речь идет о многоквартирных комплексах, расположенных недалеко от МКАД, то этой проблемы уже нет. Ведь если коттеджные поселки строятся практически в чистом поле или в лесу, то для жителей многоквартирных комплексов доступна уже сложившаяся городская застройка.

Инфраструктура коттеджного поселка изнутри

С точки зрения инженерных коммуникаций, которые являются неотъемлемой частью инфраструктуры, у коттеджных поселков и многоквартирных комплексов, есть общая черта – отсутствие централизованных сетей: тепловых, канализационных, водоснабжения.

Но в последнее время в девелопменте коттеджных поселков прослеживаются тенденции к всеобщей централизации инженерных коммуникаций. Это особенно актуально для зон, где строится не один, а сразу группа поселков. Компания первоначально инвестирует значительные средства в создание инженерной инфраструктуры объекта, что позволяет планировать невысокие удельные расходы будущих жильцов поселка, распределяя затраты по уже созданной мощности каждой коммуникации на всевозрастающее количество домовладельцев.

Аналогично решается проблема и в многоквартирных комплексах, где группируются инженерные сети, а для управления ими выбирается единая эксплуатирующая организация – одна из служб управляющей компании, которая в свою очередь неустанно следит за качественным функционированием всех объектов сервиса и комфортом жителей поселка. В роли управляющей компании может выступать структурное подразделение компании-девелопера или же сторонняя организация. Но в любом случае менеджментом коммерческой недвижимости должны заниматься профессионалы, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке и имеющие успешный опыт работы в сегменте управления. Исходя из общей концепции проекта, именно они решают, как заполнить коммерческие площади,  как укомплектовать штат служащих, какова будет форма работы объектов инфраструктуры и другие вопросы.

Несомненно, развитая инфраструктура позволяет увеличить продажи и прибыль девелопера. Однако тут важно не перейти тонкую грань между тем, что необходимо и тем, что будет просто заявлено в рекламном проспекте, чтобы продажи шли активнее. Дело в том, что каждый объект инфраструктуры не только увеличивает стоимость всего проекта, но и может повлечь за собой серьезное увеличение ежемесячных эксплуатационных платежей, что в свою очередь может негативно повлиять на ход продаж.

Сделать Правильный Выбор Компании Риэлтора Можно Только Видя Как Она Работает

Некоторые доверяют опыту своих знакомых и следуют в рекомендованную ими фирму. Другие внимательно изучают агентства их города и делают выбор на основе собственных исследований. На первый взгляд, компания «МИЦ-Недвижимость», входящая в состав ГК МИЦ (Московский Ипотечный Центр), наверняка кажется обычным агентством недвижимости, как и многие другие в блокноте человека, затеявшего мероприятие по купле, продаже или обмену недвижимости. Однако если присмотреться к услугам и сервисам фирмы внимательней можно обнаружить массу неоспоримых преимуществ.

Комментирует Наталья Соломонова, Генеральный директор компании «МИЦ-Недвижимость» ГК МИЦ (Московский Ипотечный Центр): «Одним из важнейших плюсов компании «МИЦ-Недвижимость» является финансовая гарантия проводимой сделки. Это гарантирует наивысшую степень безопасности и минимальные риски проведения сделки. Финансовым гарантом станет Ваш надежный партнер – страховая компания РОСНО. Кроме того, специалисты компании перед оформлением сделки проводят настолько тщательную проверку документов, что за всю историю фирмы не было ни одного случая, когда можно было обратиться к страховщику».

Другим важным моментом работы риэлтерской фирмы «МИЦ-Недвижимость» является индивидуальный подход. Специалисты узнают, что хочет человек купить, в каком районе и почему у него возникло это желание, и т.д. Эта информация позволяет найти наиболее оптимальные варианты. Как рассказывает сотрудник одного из филиалов фирмы, иногда человек, например, говорит о покупке двухкомнатной квартиры в Строгино, а на самом деле хочет приобрести жилье чуть ли не в Митино. Без живого разговора в таких ситуациях явно не обойтись!

Беседа с покупателем позволяет выяснить массу моментов, способствующих поиску наиболее подходящего варианта. Выбор жилья может быть связан с разными факторами: местом работы, интересами покупателя, его семейным положением и т.д. Понять мотивы клиента и правильно сориентировать его – вот истинная миссия риэлторов компании «МИЦ-Недвижимость». Поэтому индивидуальный подход к каждому клиенту является одной из важнейших задач каждого из сотрудников фирмы.

«Ко всем вышеперечисленным достоинствам компании «МИЦ-Недвижимость» остается добавить следующее: абсолютно все сделки заключенные с участием наших риэлторов остаются прозрачными для наших клиентов. То есть Вы в любой момент можете изучить документы, касающиеся сделки, выяснить стоимость покупки и получить своевременную квалифицированную консультацию профессионалов. Мы работаем исключительно по договору, комиссионный сбор в котором оговорен отдельной графой, поэтому скрытых комиссий и других популярных уловок существовать попросту не может! Работая только в интересах своих клиентов, мы можем гарантировать, что Вы будете довольны результатами нашего партнерства»,  — резюмирует Наталья Соломонова.

Кому Улыбается Бог Или Почём Квадратный Метр?

Серия статей «Коммерческая недвижимость в контексте»
Автор — Виктор А. Гудзон.

Статья №1: «Кому улыбается Бог или почём квадратный метр?»

«Чем дальше в лес – тем толще партизаны»
— современный русский фольклор

Обычно, когда возникает необходимость в продаже коммерческой недвижимости, владельцу добавляется хлопот. Часто не самых приятных. Требующих от него много дополнительных сил и времени. А это, как правило, деятельный и загруженный, обременённый большой сферой личной ответственности, в текущих делах и проектах, руководитель. Но надо – значит надо. И начинается… За сколько? Как? Где взять покупателя? Как долго это будет длиться? Какие шансы? А получится ли вообще? Вопросов без чётких ответов только добавляется. Дальше – больше. На сцене появляются «помощники, эксперты и специалисты» всех мастей. Итогом общения с этими товарищами будет, рано или поздно, тщательно ими созданное «понимание» владельцем того, что осуществление им своих намерений, относительно продажи объекта недвижимости, такое сложное дело, дальше не куда. И что какой то результат, без них просто невозможен. И даже с ними – если очень повезёт – будет трудно продать то, что хочет и так, как хочет владелец. Всё зависит от удачи, случая!
Самая страшная ложь – это недосказанная правда. По нашему долгосрочному расследованию, у лучших агентов (и агентств), из общего числа заявок и предложений, успехом (сделкой) завершается всего один (!) процент. Это у лучших. Обычно этот показатель — между 0,2-0,5 %. Отсюда соответствующая репутация посредников и иже с ними. Нередко потребитель теряет много времени (годы!) и сил на решение насущного вопроса.
В конце концов, он делает всё сам, вопреки «помощи» посредника, но,
благодаря ней, значительно отклоняясь от своей изначальной цели, либо
просто отказывается от неё. Глупо и странно то, что, в случае СВОЕГО
успеха, он таки выплачивает комиссионные маклеру (как правило). Тут
успешность последнего приближается к 100%. Это печальная, но
распространённая тема, связанная с низким уровнем способности достигать, да и просто ставить, достойные цели. Ещё и наличия разного рода «патологий» в сфере операций с недвижимостью предостаточно.
Обычная схема здесь такова. Если человек просит посредников помочь
ему с продажей своего объекта, те обещают, за процент. Или обесценивают его намерение по «объективным» причинам (типа – кризис, цены на рынке, платежеспособность населения и т.д. и т.п. до бесконечности, по-ситуации и корыстному интересу посредника). Потом, если спрос/предложение сами по-себе не стыкуются и (или) не «натягиваются», то, через несколько дней, о
человеке забывают и «вспоминают» через пару — тройку месяцев, если вообще вспоминают. Может клиент «дозрел»? (вынужденно спустил/поднял сумму, сменил условия и т.д. и т.п.), и после в подобном ключе. Результатом этих манипуляций будет «эксклюзив» и помещение данных на интернет, где 99% тех же посредников. Вот и все продажи! Некоторые из таких ребят искренне и неподдельно удивлялись в личном общении – «А что ещё можно сделать?! Ну, баннер повесить, разве что». Слишком страшная картина. Для тех, кто знает технологию продаж и продвижения – это приговор. Признание в полной несостоятельности. Достаточно сказать, что для подавляющего большинства людей обретающихся в сфере недвижимости единственным возможным способом продажи считается интернет. Он, конечно, незаменим, интернет, так же как и мобильная связь. Но даже хирург не одним только скальпелем пользуется. Замечательная актриса Моника Белуччи как-то заметила, что красота для женщины становится проблемой только в двух случаях: когда ее нет или когда кроме нее ничего нет. То же самое можно сказать и об Интернете. Если в реализации бизнеса или недвижимости уповают только на сеть, это говорит о том, что шансы на успех сведены к нулю. Такая «технология» столь же обширна, сколько и общепринята. И также иррациональна и низка степень её эффективности, см. выше.

НИКТО НИЧЕГО НЕ ДЕЛАЕТ! Это сказал мне парень, который долго и безуспешно пытался через агентства продать новый девятиэтажный торгово-офисный центр в областном городе Украины. Так и не продал! Потерял время, деньги, надежду, кучу сил и здоровья, и даже саму возможность решить этот вопрос сколько- нибудь приемлемо для себя. 8 000 000 $ !!! The end. Не смотря ни на какие эксклюзивы, проценты и условия.
Я отвлекся, но это, при общей нехватке здравого смысла и этики в «современном бизнесе», обычная и печальная ситуация, как и непонимание того, что сама по себе недвижимость имеет только ту ценность, которую ей придали способные, умелые и энергичные люди, создавшие своим трудом некую значимость и ценность для нее. И что поражение любого проекта сводится к следующим факторам:
1) недостаточное финансирование
2) нецелесообразное или неэффективное его использование
3) первое и второе вместе, но очень старательно и с большой наивной надеждой на успех (или на Бога).

Третий пункт – это просто обычный и популярный образец в двух сферах – недвижимости и политике.
Сложно все, что плохо понято. По сути, продажа (чего угодно, а недвижимости – тем более), это обнаружение спроса, или его создание и последующее его усиление до момента обмена (оплаты). Это всё! Но это четкий и стройный алгоритм функций продавца. А не руководителя, или, тем более посредника, который понятия об этом не имеет, и иметь не может по определению посредника. Откройте словарь: лицо, участвующее в переговорах сторон – посредник. Основная дефиниция слова. Это НЕ продажи. Он НЕ продавец. Здесь всё сводится к случаю, в котором можно поучаствовать. Поэтому агентству/посреднику для «плавучести» нужно МНОГО заявок, от 300 и более в единицу времени. Удачи редки, а посредников тьма. Так и получается что один и тот же объект, на одном и том же сайте, попадается энное количество раз, часто с тем же текстом и фото, меняются только контакты посредников – организованных или нет. Для компетентного продавца случай, это необязательный бонус. Продать/купить можно всё – вопрос условий: наличия должных полномочий и финансирования. Ему ни к чему случайности, да и «эксклюзивы» не нужны.

Есть только один фактор, который определяет успех при продаже ЛЮБОЙ недвижимости. Может вы не знаете, но на этой планете есть сумасшедший дефицит на рынке персонала. Это способные и энергичные организаторы и управляющие. Те, кто может объединить людей и воплотить идею в жизнь так, чтобы она работала и давала доход и стабильность. И ПРОДАВЦОВ!! Тех, кто обеспечивает обмен. Таких людей в нашем обществе не хватает катастрофически, а общество только благодаря таким людям может выживать и развиваться. Там, где много денег, это особенно очевидно. Привет недвижимость! Примеры легко доступны. Каждому доводилось видеть заброшенные и запущенные объекты рядом с процветающими и ухоженными предприятиями — в одной экономической зоне.
В этой статье я дал только пару-тройку, увы, непопулярных, но стабильных и подтверждённых реальной действительностью, данных. Область коммерческой недвижимости весьма обширна по объёму и структуре. И, к тому же, это та сфера, в которой чья-то глупость очень прибыльная штука и поэтому ее, глупость, надо создавать и лелеять, и я уже говорил для чего и кому… Методов масса, они, по-своему, интересны, искусны и даже оригинальны иногда. Но это тема для другой статьи.
Альтернативой вышеописанному «лоходрому» для владельца, желающего продать свой объект и достичь своей цели, будет следующее. Во-первых, НИКОГДА ОТ ЭТОЙ ЦЕЛИ НЕ ОТКЛОНЯТСЯ, чтобы ни говорили «специалисты-доброжелатели». И найти себе такого продавца для своей недвижимости, который будет нести, не переваливая на Божью волю, кризис или ещё какое ни будь оправдание, личную ответственность за достижение этой цели и успешную продажу. Ну, или перестать быть руководителем и стать таким продавцом, предварительно изучив стабильные и действенные данные предмета «ПРОДАЖА И ПРОДВИЖЕНИЕ».
Желаю Вам достойных результатов и заслуженных побед.

P.S. Смотри статью № 2 — «Охотники за приведениями: из практики продаж объектов, бизнеса и инвестиционных проектов»

Виктор Гудзон, руководитель Бюро «Vector Realization».

Аренда Жилья Без Посредников. Способы. Случай Из Жизни

Собственно этот случай и побудил меня рассказать Вам всё как есть. Дело было ранней весной, мы с моей, на тот момент, девушкой, теперь супругой, решили снять квартиру. Денег, как всегда, в обрез, поэтому первая мысль, которая посетила мою светлую голову попробовать снять квартиру в Новосибирске лично…

Зона поиска была локализована до пары кварталов, рядом с моим университетом. Наивно полагая, что в «хрущёвках» живут одни бабушки, я, наполненный энтузиазмом сочинив текст объявления, разумеется максимально жалостливый: «Молодая семья, без животных, без детей, порядочные, деньги в срок, подсобим с ремонтом.. и пр…», тут же отправил его на печать на своем старом лексмарке. Поскольку бабушки, – народ, обладающий далеко не орлиным зрением; текст объявления свободно чувствовал себя на формате А4 с жирно выделенными «главными мыслями».

Был сильный ветер. Вооружившись бутыльком ПВА, собрал силы в кулак, надо сказать, переступая через своё Я, отправился клеить, изготовленные мной, «СМИ для бабушек», отрывая навязчивые объявления риэлторских агентств, избавляясь от конкурентов. Должен признаться, работа не из лёгких. Наконец настал тот момент, когда мои руки вконец обледенели, а ноги могли, разве что, сгибаться в коленях. Весьма быстро добежал до остановки и , о чудо, через час пил чай и жаловался на трудности своей ненаглядной. Телевизор сделали потише, уселись возле телефона и стали ждать. Позвонила мама, но не успев задать вопрос, услышала в трубке взволнованный голос, который попросил её перезвонить позже. Полночь. Последний троллейбус уже в депо, бабушки по логике вещей – дома. Может вечером объявления плохо видно? На следующий день ничего не изменилось…

Следующий мой план был масштабней и грандиозней! Надеюсь, вы поймёте, что человек, которому могло придти это в голову, Ваш покорный слуга, — просто гений мысли ). Весь рунет был перерыт на предмет наличия телефонных баз данных. Удалось найти базу НГТС двухгодичной давностью, которая вполне подходила мне по критерию моего коварного плана,- забить адрес дома, получить все квартирные телефоны и позвонить им, прикинувшись риэлтором. Вооружив свою будущую жену городским телефонным аппаратом, ДубльГисом и драгоценной базой я уехал на учёбу. Когда вернулся, увидел её хмурый взгляд, который абсолютно однозначно мог говорить только одно – НЕТ. И всё-таки одна мысль не давала мне покоя: мы же русские люди, пытливый ум и смекалка,- немец уже бы давно сдался.

Потерпев два фиаско, я решил на этот раз не заморачиваться и поступать максимально ординарно. Забил в яндекс «сдам квартиру лично», обзванивал всё, что попалось но всякий раз натыкался на агентства, скорее всего очень сомнительного происхождения, иначе зачем писать такой текст? Газетный киоск находился поблизости, купил свои любимые «Доску» и «Из Рук в Руки», повторил фокус ещё раз,- результат тот же. Тогда я всё ещё думал, что есть такие владельцы квартир, которым есть резон писать письмо в редакцию, или приезжать в офис, чтобы оставить своё объявление, а потом ещё ждать неделю до следующего выпуска, в то время как они могут утром позвонить в любое агентство, или даже в несколько, и уже через 2 часа начнутся смотрины. Человек – не лосось, зачем ему плыть против течения?

Неделя потрачена впустую. Остался единственный, в моём случае роковой вариант. Пользуясь плодами всемирной паутины, я разместил «текст для бабушек» и добавил: «Лично! АГЕНТСТВАМ НЕ БЕСПОКОИТЬ», во всех самых популярных интернет ресурсах (НГС, форумы, площадки), а также газетах: «ДО», «ИРР». Думал, если писать не станут, может прочитают и разжалобятся? И вот… Я открытая мишень… Звонят агентства,- я пренебрежительно кладу трубку. Пошла вторая неделя, звонки агентств сошли на нет, и результата нет. Я отчаялся, денег, времени, сил убито титанические горы. И как-то вечером раздаётся в трубке мужской голос, текст, который ласкал мне уши просто лился из телефонной трубки. Это была однокомнатная на Красном проспекте, возле Дома Быта за 10 тысяч рублей, 2 месяца вперёд. Мы договорились на утро – только без опозданий. Я долго не мог сомкнуть глаз, я был в состоянии эйфории, что принёс в нашу маленькую семью мир и благополучие, огородив её от лишних трат. Мы проснулись с первыми петухами. Я прогулял свою учебу, моя благоверная тоже. Отправились смотреть.
И явилась нашему взору такая квартира, что нас накрыло волной радости и счастья. Стиральная машинка автомат, исключительный новый ремонт, плазменный телевизор и прочие атрибуты бизнесс-класса. Хозяин представился и объяснил ситуацию: «Я сотрудник МВД железнодорожного района (предъявил корочки капитана), срочно откомандирован на Кавказ, контракт на 3 месца, улетаю сегодня (показал что-то вроде билетов), и это объясняет срочность. Я не нищий, и живу один, просто глупо оставлять квартиру без дела. Пущу людей на 3 месяца, а потом, если контракт продлят, то и дольше. Мне главное, чтобы всё осталось как есть. Жалко ремонт портить. Так что смотрите мне,- я ведь сотрудник МВД, — мало не покажется». Взвалил на плечо дорожную сумку, пересчитал деньги, обулся, дал мне водительское удостоверение и попросил положить в верхний шкафчик комода, где лежат его документы, и беречь этот шкафчик как зеницу ока до его возвращения. Предупредил, что его мать, которая живёт неподалёку, будет навещать нас с проверками.
Праздновать новоселье мы не собирались. Вдруг мамаша придёт. Переезд назначили на следующий день, договорились с машиной, а ночевать остались в этой квартире, уж очень не охота было её покидать.

Вечером пришла женщина. Ну думаем – мама с проверкой. Минутное молчание и смотрим друг другу в глаза. «Вы кто?»,- спросила женщина. Театр абсурда продолжался около часа. Я с пеной у рта доказывал свою правоту и махал у неё перед носом его водительским удостоверением. Приехала милиция. Нас всех доставили в отделение, она позвонила мужу, тот привёз все необходимые документы. Мы коллективно написали заявление. Права естественно оказались фальшивыми, а в железнодорожном РОВД таких сотрудников нет. Меня «развели». От одной только мысли становилось невероятно обидно, я мысленно представлял, как вырезаю этому нечеловеку сердце столовой ложкой. Обидел нищих студентов, забрал последние деньги, оставил без копейки на улице.

Деваться было некуда. Очень быстро продал за 20 тысяч рублей свой любимый ноутбук, который мне родители купили в кредит на день рождения. Я хотел провалиться на месте, в самую глубокую на свете яму, чтобы меня никто не трогал, не разговаривал со мной. Я был зол на весь мир, как ёжик которого поймали в лесу, только тронь,- я тут же мог сорваться на кого угодно, даже просто на прохожего, пытающегося стрельнуть сигаретку. Но моя спутница, уже не в первый раз поддержала в трудную минуту, и каким-то способом вернула меня в колею. Я обратился в агентство недвижимости и в этот же день мне подыскали вполне подходящий вариант – за 10 тысяч на Восходе, правда квартира была в убитом состоянии. Я оплатил аренду и полагающиеся комиссионные. Бюджет всей моей компании составил 40 тысяч (не считая разницу стоимости ноутбука). Эх, этих денег мне бы хватило на 3 месяца плюс услуги…

Я усвоил очень важный жизненный урок: благотворительностью в этом городе никто не занимается, а бесплатный сыр сами знаете где.
Если кто-то увидел здесь себя, мой Вам совет: «Не наступайте на мои грабли. Халявы нет. А если всё-таки решили, то мне Вас так же жалко, как и себя несколькими строками выше».

Строительство Недвижимости Петербурга: Возводим Жилые Здания, Но Не Отели?

Строительство недвижимости Петербурга: возводим жилые здания, но не отели?

Почему Петербург не является в полном смысле слова международным культурным центром, не по числу музеев и архитектурных памятников, а по количеству гостей города, приезжающих посмотреть красоты неповторимого города. При всем огромном потенциале, Санкт-Петербург в разы уступает по показателям туристических посещений таким мировым лидерам в сфере туризма как Вена, Рим, Амстердам, Париж, Венеция, с которыми наш город можно сравнить по количеству достопримечательностей, различных музеев, всемирно известных театров, памятников, уникальных архитектурных ансамблей. Одна из важных проблем — это заметная нехватка доступных мест в гостиницах, в особенности в разгар туристического сезона.

Жилые комплексы и супермаркеты растут на глазах, а отелей в Петербурге строится удивительно мало. Больше того, случается, что фирма обещает построить гостиницу, смотришь — на этом месте возник жилой дом. Как объяснить то, что девелоперы настолько равнодушны к отелям?

Согласно генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 г. номерной фонд в столице должен увеличиться фактически в два раза. По мнению участников рынка, эти планы выполнить будет нелегко. Получается, что на некоторых участках, выделенных для строительства гостиниц, фактически строятся объекты совсем другого функционального назначения — жилье или офисы.

В других городах, в частности, в Москве, местные власти утвердили указание «О неотложных мерах по стимулированию гостиничного хозяйства», в которому согласование по изменению статуса гостиницы и уменьшению количества номеров не разрешается. Однако специалисты рынка полагают, что это не сильно изменит ситуацию. В законе нет однозначного определения, что является апартаментами, и Бизнесмены этим пользуются: возводят апартаменты, согласовывают как отель, а распродают как жилье правда без права прописки).

Почему бизнесмены не любят строить гостиницы в Санкт-Петербурге? Дело в том, что в данном сегменте рынка возврат средств происходит намного медленнее. Срок окупаемости гостиничных проектов сейчас составляет от семи лет, жилые дома окупаются куда раньше.

Еще одна причина в том, что сам гостиничный бизнес во много раз сложнее, чем ритейловый или офисный, — инвесторы просто не хотят с этим связываться. В случае офиса хватает построить коробку, а всю отделку смогут сделать уже арендаторы, которые впоследствии заключают с тобой договор на 3-5 лет (обычный срок) и исправно станут оплачивать аренду. В гостиничном же бизнесе все траты ложатся часто на плечи застройщика, требуется продумать множество деталей, нанять грамотную управляющую компанию.

Офисы менее затратные, чем гостиницы, поэтому, когда встает проблема, что отстроить на том или ином участке, предпочтение отдается первому варианту. Себестоимость строительства (собственно строительства) офисов гораздо меньше (пример — гостиница Октябрьская Санкт Петербург гостиница «Астория», » гранд отель Европа Санкт Петербург», гостиница » Англетер», гостиница «Новотель») На сегодняшний день даже не все банки кредитуют строительство гостиниц, так как они «просто не могут понять, как устроен этот бизнес».

Гостиница «крайне тяжело входит на рынок» и только после нескольких лет работы достигает нужной загрузки. Прибылей отеля сначала иногда не хватает на то, чтобы выплачивать кредит, вот почему девелоперы должны обладать еще и дополнительными свободным капиталом.

Гостиницы в Санкт-Петербурге в будущем. Девелоперы нередко не строят отели в чистом виде, а включают в состав обширных комплексов, дабы минимизировать издержки. «Так и городская программа по увеличению номерного фонда выполняется, и инвесторы минимизируют свои расходы на гостиницы за счет иной недвижимости», — объясняет представитель крупной строительной фирмы. Такого рода проекты все же несколько рискованны, считают многие специалисты: «офисные и торговые комплексы привлекают большое число людей и не любому клиенту гостиницы будет приятно жить «как на вокзале».

Большой плюс гостиничного бизнеса — он заметно более долгосрочный, нежели офисный или торговый, говорят эксперты рынка. После возврата капитала отели начинают приносить стабильный доход и при правильном управлении и отлаженной системе продаж в течение следующих 18-20 лет отель приносит прибыль; ведь только по прошествии 25 лет работы возникает необходимость в существенных вложениях в его модернизацию или капремонт. Офисы же через десяток лет потеряют свою привлекательность (например, потому, что требования к офисным помещениям все время возрастают и, следовательно, с течением времени его классность падает).

У гостиниц есть «некий задел на будущее» — слова экспертов. При спаде в остальных сегментах коммерческой недвижимости отели могут в портфеле девелоперов быть важными источниками прибыли. В Санкт-Петербурге сегодня функционируют около 500 крупных и небольших гостиниц, загруженность которых в сезон достигает максимума. Успешно помогает гостям в течение сезона в бронировании гостиниц в Санкт-Петербурге компания «Элитарио». Не взирая на имеющиеся трудности, в ближайшее время следует ожидать увеличение числа гостиничных номеров в Петербурге.

Таунхаус В Кредит. Лучшее Жилье Для Любого

Жилищный сложный вопрос во все эпохи может оставаться одним из перечня крайне злободневных для существенного объема людей. Потому что покупка своего жилища фактически означает начало обновленной жизни, реально независимой от жизни взрослого семейного поколения. А это поистине важное происшествие.

Одни из в особенности распространенных выборов для того, чтобы обзавестись, собственной собственностью – это отдельные квартиры, деревенские коттеджи или таунхаусы. Таунхаусы, маленькие дома, строящиеся для размещения трех-четырех семей и находящиеся за пределами населенного пункта, в особенности популярны за рубежом, где предместья всех без исключения больших населенных пунктов могут застраиваться в основном именно так называемыми таунхаусами. Но и в родной державе подобный тип жилищного строительства тоже может стать всё больше востребованным. Скажем, таунхаусы в течение уже нескольких месяцев могут пользоваться значительной известностью, нежели виллы, предназначенные для проживания единственной семейки. С одной стороны – это результат финансового кризиса, частично такого рода направленность может объясняться таким фактом, что люди начинают отделаться от иллюзий, что квартира в мегаполисе – это самый лучший вариант недвижимости. Экологическая чистота жилья способна начать реально цениться и в нашей культуре, и квартира в кирпичном строении теперь не кажется верхом жилого сооружения и счастья для собственника. Ведь здесь будете жить не исключительно вы, но и ваши собственные дети.

Стремление к экологическому разрешению задачи жилья принуждает склониться от городской квартиры к частному дому за чертой населенного пункта. Правда, далеко не в любом случае молодая семья в силах самой себе разрешить купить квартиру или, особенно, отдельный коттедж, одним махом в полное распоряжение. Так как для подобного требуются крайне большие вложения. По этой причине на сегодняшний день в сущности большой распространенностью пользуются выборы типа таунхаус в ипотеку, частный домик в кредит.

При данной форме организации понижаются разовые вложения за счёт растягивания платежа, уменьшается совокупная стоимость жилища за счёт приобретения коттеджа сразу несколькими семействами (чаще всего у любой семейки после будет свой выход), и при этом коттеджные посёлки и посёлки таунхаузов по степени комфорта и инфраструктуре по сути не отличаются ничем.

Совсем рядом с мегаполисом, все имеющиеся в городе виды удобств и при том – экологическая незагрязненность, современные применяемые для строительства материалы и достижения, собственный земельный участок, украшенный квалифицированными ландшафтными дизайнерами, а кроме того, что важно, совершенное отсутствие непрошеных визитеров, оттого что область поселка коттеджей тщательно охраняется.

Подбирая частное жилище, есть смысл сконцентрировать свое внимание на так называемые таунхаусы в Подмосковье. Разумные расценки и при этом все преимущества как расположенного в городе, так и загородного жилища – вот что такое новейшие таунхаусы.

Гений на коротком поводке.

«Предвидеть — значит управлять»

— Блез Паскаль (1623 — 1662)
Французский математик, физик, философ, писатель

Приветствую тебя, любезный мой читатель!

Очень, очень рад Вашему вниманию и интересу.

Когда-то давно уже, одного великого учёного, в определённой области точных наук, застали плачущим за кулисами сцены, где он только что был награждён Нобелевской премией за его выдающиеся работы и достижения в своей сфере. Решили что это рефлексия и это у него от радости, такое ведь признание всё-таки! Всемирное! Его утешали, говорили – «Ты посмотри! Все тебе завидуют, друзья за тебя рады, ты – самый лучший! Чего же ты плачешь?»

Ответ учёного был феноменален.
— Зачем мне всё это?! Я всю жизнь мечтал быть танцором! Я хотел танцевать!!
Финиш. Абзац. И полное поражение. Апатия.

Терпение и труд кого угодно доведут. А что по итогу?
Нет бесталанных людей, есть настойчивость (или её противоположность) достойная более уместного или стоящего применения.

Забавно здесь то, что свободу выбора ещё никто не отменял. Ею вполне можно пользоваться. И стоит, поверьте. У этого учёного она тоже была! Всегда. Даже и сейчас есть, если он ещё жив.

Заставьте человека согласиться с тем, что у него нет выбора, и вы получите раба. Или близкое к этому состояние в таком вот направлении трансформации личности. Это популярный метод. Его сплошь и рядом используют все в нашем мире, почти все. От глав правительств и до ближайших ваших родственников и друзей. И вы, возможно, тоже («как все!»). Успешно, упорно, старательно и так просто, от скуки — что и объясняет критическое состояние этой нашей цивилизации в целом. Вот только у этой палки два конца. И отдача кратна двум по силе «удара»! Даже удивительно, что это обычно упускают из виду сами «доброжелатели». Хотя, скорее, даже и не удивительно.

Труд раба, помимо всего прочего, наименее эффективный и производительный по степени созидания. Сейчас говорят – «креатива». И тут количеством не заменишь качества. Двадцать пять идиотов не равны одному гению. Ни в чём и никогда. В этом основная ущербность демократии как общественного устройства. А нам и до неё ещё далековато.

Мне повезло в этом плане. Я «танцую» только в тех «шоу», которые сам себе выбрал и которые мне очень нравятся. Не потому что в моей жизни не было «доброжелателей». Они были. И сейчас есть. Точнее пытаются есть. Меня! Чем более я успешен и значим по масштабу создаваемых мною следствий, дел, продуктов и прочих составляющих успеха в обществе – тем больше и чаще предпринимаются попытки «взять на поводок».

Я рад этому!

Для меня это просто точное подтверждение того, что я на правильном пути и мои статистики растут. В чём-чём, а в том что «никто не бьёт мёртвую собаку» старина Карнеги, который Дейл, был чертовски прав.

С «собаководами» легко – говоришь «Ага! Спасибо» и потом делаешь по-своему. Просто. Быстро. Каждый раз, когда даже предполагаем только поводок. Очень вам советую! Работает. Всегда. Для особо настырных «доброхотов», лезущих в вашу душу с топором (за пазухой), рекомендую внимательно изучить, потренировать и применить способ «отстрела» из второй части статьи №8 моей прошлой серии «Коммерческая недвижимость в контексте».

Посмотрите после, как легко будет вам дышаться и сколь многое будет у вас получаться! Легко и просто, как по мановению волшебной палочки.

Шлите мне ваши успехи – я именно тот, кто может это и понять и оценить по достоинству, вполне. Порадуемся вместе.
И перечитайте здесь эпиграф.

Очень хочу сейчас отметить замечательных ребят, которые меня поддерживали своими положительными откликами на мои публикации. Которые были щедры ко мне своим куском доброго мёда — в бочку моего вдохновения! Для них, и благодаря ним, я продолжаю писать свои статьи, тщась на пользу для них, их же успехи и весёлое настроение.

Петербург Не Выгоден Для Иностранцев

Петербург устоял

Петербург находится на границе с Финляндией и Балтийскими странами и исторически получает высокие дивиденды от положительного влияния динамичной экономики этого региона. При этом крупные международные и российские компании в большинстве своем размещают свои штаб-квартиры в Москве, поэтому Петербург оказался менее подвержен глобальному экономическому кризису, чем столица.
По данным консалтинговой компании NAI Global, в 2009 году арендные ставки на коммерческую недвижимость в Петербурге снижались значительно медленнее, чем в Москве. Ставки на офисы класса «А» и торговые помещения, которые обычно ниже московских, сейчас почти эквивалентны по объектам в Петербурге и Москве. Годовая арендная ставка на офисы класса «А» в пределах города составляет 800 долл./кв.м, ставка по самым лучшим торговым помещениям – 2 500 долл./кв.м.
Сегмент складской недвижимости сопротивлялся кризису сильнее, чем другие секторы рынка коммерческой недвижимости. Арендные ставки на складские помещения составляют порядка 170 долл./кв.м. в год и впервые находятся на более высоком уровне, чем в Москве.
Заполняемость в сегменте гостиничной недвижимости в 2009 году снизилась до 50%. Однако, несмотря на это, гостиничная недвижимость остается привлекательной для многих инвесторов в силу высокого туристического потенциала города и недостаточного внедрения европейских стандартов сервиса в двух– и трехзвездочных гостиницах.

12% не привлекают

Средняя ставка капитализации по офисным и торговым объектам на сегодняшний момент составляет 12%. На таких условиях только местные российские инвесторы готовы покупать активы недвижимого имущества. Зарубежные инвесторы, рассматривающие такие большие объемы вложений как 40 млн долл. и выше, считают, что только доходность 14-15% может компенсировать более высокие, чем в Москве, риски инвестирования.

Парадоксально, но многие владельцы все еще пытаются сдавать в аренду и продавать недвижимость по докризисным ценам.Читать далее …

В Новой Зеландии Продается Деревня

Уставшие от стрессов горожане имеют все шансы наконец пожить в тропическом раю, в собственной деревне.

На новозеландском сайте недвижимости Trade Me выставлен новый лот: отель в небольшой деревеньке Отира в горах, расположенной в центре Южного острова в Новой Зеландии неподалеку от национального парка Arthur’s Pass. При этом покупателю отеля в довесок за некоторые дополнительные деньги достанется… вся деревня.

Деревня в Новой Зеландии выставлена на продажу за 715 тысяч долларов. Примечательно, что любой желающий сможет приобрести поселок вместе с пабом, отелем, школой, железнодорожной станцией и двумя десятками домов.

Помимо отеля с 10 комнатами, 3 ванными и прочими удобствами к покупке предлагаются закусочная, кафе, почтовое отделение, железнодорожная станция, административное здание, школа и 18 жилых домов, которые постоянно сдаются в аренду местным жителям и приезжим. Плюс деревеньки, основанной в 1923 году, в том, что она находится на туристическом маршруте и используется путешественниками в качестве перевалочного пункта.

Основанная в 1923 году деревня, находится неподалеку от Национального Парка Артура. Сегодня Отира — это единственный населённый пункт на много километров вокруг, в котором туристы, путешествующие по горам Новой Зеландии могут найти ночлег и питание.

Нынешние владельцы деревни Билл и Кристин Хенна приобрели ее в 1998 году, заплатив всего 80 тысяч новозеландских долларов (56 тысяч американских долларов). Дела у супругов шли неплохо, они даже сумели поднять стоимость своей недвижимости в десятки раз, однако возраст не позволяет им продолжать свой бизнес, и они решились выставить деревню и отель на продажу.

При этом у владельцев есть свое представление об идеальном покупателе их владений. «Нам нужен кто-то, кто бы принял у нас дело. Это предоставит новым владельцем множество возможностей», – сказала Кристин Хенна журналистам.

Квартира в кредит — ипотека ВТБ 24

Банк ВТБ 24, дочерняя структура бывшего Внешторгбанка, с недавних пор сделал ставку на ипотечное кредитование. Ипотека ВТБ 24 — это несколько кредитных программ, включающих ипотеку для строящегося и уже построенного жилья, кредит на улучшение жилищных условий, а также нецелевой ипотечный кредит.

Условия ипотеки ВТБ 24

Сумма ипотечного кредита в ВТБ 24 может достигать 100% от стоимости приобретаемого жилья, то есть ВТБ 24 предоставляет ипотеку без первоначального взноса. Банк предоставляет ипотечные кредиты на срок от 5 до 25 лет. Минимальная процентная ставка в рублях — 12,5%, в долларах США и евро — 9,8%. Такая ставка предусмотрена при кредитовании сроком до 7 лет. При максимальном сроке — 25 лет — ВТБ 24 предусматривает ставки от 14% в рублях и от 12% в иностранной валюте.

При получении ипотечного кредита в ВТБ 24 вы должны застраховать свои жизнь и здоровье, сам объект недвижимости, а также риск утраты права собственности на квартиру. Следует также отметить, что рассмотрение заявки на ипотеку в ВТБ 24 стоит от 1200 рублей, а комиссия за выдачу кредита составляет 6000 рублей.

Тем, у кого уже имеется недвижимость, которая может выступить залогом, ВТБ 24 предлагает нецелевой ипотечный кредит. По сути, данный кредит является обычным долгосрочным потребительским кредитом, обеспечением которого выступает ваша квартира. Минимальные ставки по данному кредиту — от 15% в рублях и от 12% в долларах и евро.

Реклама