Апрель 2016

Как Купить Квартиру

Поиск квартиры

Сначала четко определитесь — кто будет заниматься двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки и регистрацией. Вы можете это сделать самостоятельно или довериться специалистам, например обратиться в агентство недвижимости. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Вы затратите много сил и времени, если все постараетесь сделать сами.

В случае, если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно, выберите основные источники информации, просмотрите все предложения. Ваш первый вопрос должен быть: «Это фирма?». Не отчаивайтесь, если в 80% получите утвердительный ответ — это реальность текущего времени.

Если вы нашли удачный по цене вариант — отнеситесь критически. На Краснодарском рынке квартиры, предлагаемые по цене ниже рыночной хотя бы на четверть, большая редкость. Видимо, в этом варианте есть проблемы: отсрочка заселения, криминал, плохое состояние квартиры и многое другое.

Квартиры в новостройках или вторичный рынок? Этот вопрос должен быть решен заранее. Вторичный рынок — это квартиры в зданиях с накопленным износом, в этом случае квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки — это недостаточная инфраструктура, проблемы со связью, задержка заселения, а также отсутствие отделки. Самостоятельно сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, очень сложно.

Выбор посредника

Выбор посредника, с которым вы будете работать — дело серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то риэлтора — еще не повод для окончательного решения.

Просматривая квартиры вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает — ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача — искать компромисс между вами и продавцом.

Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дает за квартиру больше вас, и предложат в ответ поднять планку — насторожитесь. Скорее всего, вас обманывают, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас больше денег.

Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать.

Если с вами по вариантам работает агент от риэлтерской компании, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать название фирмы, а не фамилия агента. Человек способен соблазниться и на 200$, скрыться или пойти на конфликт, а вот фирма скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию.

Заключая договор на обслуживание, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты — форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и так далее. То, что вам предлагают некий «стандартный» договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше согласиться или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам.

Покупаем квартиру

Готовясь к встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и так далее. Теоретически это должна делать фирма, но береженого бог бережет. Список необходим, иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а, переспрашивая их по телефону, вы не будете видеть лица отвечающего.

Вы решили — квартира вам подходит, теперь решите организационные вопросы. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Существует также так называемая проблема суммы, указываемой в договоре. Состоит она в следующем: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. То есть вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга. (Рассчитайте все денежные нюансы, это может быть аргументом в торге).

Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако получите на руки копию доверенности и лично проверьте — есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином.

Процедура оформления сделки купля/продажа

Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.

Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Задаток остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) — это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки — нет и аванса.

В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа: этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки, и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки.

Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый случай — дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

Законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. За договор, составленный в простой письменной форме, денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица, вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.

Сделка состоялась

Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет.

Другой момент, если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли — извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете подать в суд на бывшего хозяина.

Оценка Имущественных Комплексов

Независимая оценка имущественных комплексов. Если подвергнуть анализу эту процедуру, выясняется, что оценка имущественного комплекса, может проводиться двух видов. Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ, непосредственно оценка имущественного комплекса, как объекта прав, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Во-вторых, оценить имущественный комплекс, как совокупность объектов, которые являются достоянием предприятия, и задействованы в осуществлении предпринимательской деятельности. В последнем случае, оценить стоимость имущественного комплекса — означает, также, выявление стоимости недвижимости, сооружений, транспортных средств, оборудования, нематериальных активов, входящих в состав имущественного комплекса.

Учитывая тот факт, что оценка имущественного комплекса – это выявление денежной цены комплекса имущественных прав юридического лица, на объекты, находящиеся на балансе оцениваемого имущественного комплекса, независимая оценка имущественных комплексов по праву признается наиболее полным видом оценки бизнеса, предприятия, компании – всего того, что может носить название имущественного комплекса.

Мы можем для Вас оценить имущественный комплекс, для следующих целей:
Купли-продажи;
Залога, также получения кредита;
Взноса в уставный капитал;
Страхования предприятия;
Выделения доли совладельцев и т.д.

Список документов, необходимых для того чтобы оценить стоимость имущественного комплекса:
Балансы и отчеты о результатах финансовой деятельности предприятия, в течение последних 5 лет.
Ведомость основных фондов предприятия на дату оценки в электронном виде и в виде распечатки.
Паспорта БТИ на здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, в случае отсутствия паспортов БТИ и других документов — заполнить форму А1, А2, заверить подписью руководителя и печатью предприятия.
Штатное расписание на дату оценки.
Состав расходов (структура себестоимости), с расшифровкой статей.
Устав и Учредительный договор хозяйственного общества (распределение акций (долей) среди учредителей).
Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности.
Документальные данные о материальных и нематериальных активах предприятия.

Для чего необходима независимая оценка имущественных комплексов?
для роста эффективности управления имущественными комплексами;
для того чтобы использовать результаты оценки как индикатор результативности управления имущественными комплексами;
для принятия стратегически верных решений;
для привлечения вкладов;
для целей реструктуризации имущественных комплексов;
для культурного решения имущественных споров и прочих конфликтов, связанных с доказательством прав на имущество;
для передачи имущественных комплексов в доверительное управление и т.д.

Купить Элитную Недвижимость

Если Вы решились купить элитную квартиру в Волгограде, обращайтесь в агентство недвижимости ООО «Квадраметр». Мы подберем для Вас идеальный вариант покупки квартиры из всех существующих на рынке элитной недвижимости Волгограда, ведь мы знаем рынок недвижимости своего города лучше всех. Агентство недвижимости ООО «Квадраметр» — это компания, в которой объединены знания, навыки, талант и мастерство профессионалов высокого класса: опытных юристов и риелтеров, добросовестных оценщиков и независимых консультантов. С нами покупка квартиры в Волгограде станет для Вас не процессом, сопряженным с проблемами и вопросами, а долгожданным праздником.
Покупка квартиры в Волгограде – это выгодное вложение денег, живете ли вы в приобретенной недвижимости сами или сдаете ее в аренду. С каждым годом число желающих купить элитную квартиру в Волгограде растет. Как следствие, растут цены на жилье (а кризис всегда проходит).

Тех, кого особенно интересует пентхаус, признанный во всех отношениях вершиной городской элитной недвижимости, не могут не заинтересовать большие элитные квартиры.
Пентхаусы идеальны и как место для проживания, так и с точки зрения выгодного вложения средств в недвижимость. Инвестиционная привлекательность — далеко не последний фактор, которым руководствуются покупатели, приобретая элитные квартиры в Волгограде.
Продолжается реконструкция окрестных домов, популярность и престиж Советского, Ворошиловского, Центрального, Дзержинского, района среди покупателей элитного жилья неуклонно растет. Поэтому продать пентхаус — элитную квартиру впоследствии будет выгодно во всех отношениях.
Элитные квартиры в центре Волгограда, комфорт и престиж, отличная инфраструктура, близость к центру и множество других преимуществ делают дома необыкновенно привлекательными для тех, кого интересуют элитные квартиры, дома в Волгограде.

Если Вы просите нас оказать Вам услугу искать и представлять Ваши интересы при покупке квартиры, Вы поручаете нам это письменно, на основании договора подбора или договора продажи, вносите залог. Мы работаем для Вас, консультируем о качестве домов, районов, ценах и перспективах и степени ликвидности данного приобретения, помогаем найти квартиру и, если квартира найдена, сопровождаем сделку по покупке квартиры. Если квартира не нашлась в срок договора, мы возвращаем внесенные деньги полностью — на сегодняшний день мы не удерживаем деньги за многочисленные просмотры.

Специалисты агентства недвижимости ООО «Квадраметр» подготовят все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи, проведут юридическую экспертизу приобретаемого объекта недвижимости. Проверить «чистоту» квартиры бывает довольно сложно, даже если это осуществляет агентство недвижимости. Если выбранная квартира вызывает подозрение, то лучше отказаться от покупки и поискать другой вариант. Для минимизации рисков по сделкам с недвижимостью агентства недвижимости предлагают услугу — страхование риска утраты права собственности.

В договоре необходимо четко прописать представителей сторон, цену квартиры, права и обязанности сторон, кто будет оплачивать расходы по оформлению сделки, порядок перечисления денег, условия расторжения договора, сколько заработает риелтор.

Специалисты агентства недвижимости подготовят проекта договора купли-продажи недвижимости, организуют и проведение взаиморасчетов между продавцом и покупателем, зарегистрируют договор купли-продажи недвижимости в УФРС, организуют передачу недвижимости от продавца к покупателю с подписанием акта приема-передачи.

Также выбрать себе квартиру Вы сможете, обратившись к нашей базе квартир. Здесь представлены самые актуальные предложения.

Рынок Недвижимости И Аренда Офисных Площадей

Рынок офисных помещений в 2008-2009 году в полной мере испытал на себе влияние экономического кризиса. Арендаторы закрывали нерентабельные или малорентабельные виды бизнеса, оптимизировали затраты на содержание офисов, что привело к значительному оттоку арендаторов из бизнес-центров высокой ценовой категории (классы «А» и «В+»).

Новые бизнес-центры, вводившиеся в эксплуатацию в 2009 году, были поставлены в тяжелейшее положение из-за отсутствия интереса в новых офисных площадях у потенциальных арендаторов. Потенциальные арендаторы стали предъявлять повышенные требования к инженерным системам бизнес-центров и к самим объектам в целом. Важными для арендаторов факторами стали: близость метрополитена, паркинг, величина арендной ставки.

В такое непростое для рынка офисной недвижимости время наиболее востребованными оказались бизнес-центры вложившие средства в обеспечение зданий современными инженерными системами: центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, высокоскоростные оптоволоконные каналы связи. При этом данные требования предъявляются к бизнес-центрам среднего ценового диапазона (классы «В», «С», «С+»). Немаловажным преимуществом стало наличие охраняемой парковки на территории бизнес-центра. В настоящее время арендаторы приветствуют наличие отделки в помещениях или настаивают на арендных каникулах в случае ее отсутствия.

Неожиданно востребованными оказались офисные помещения большого метража — от 100 квадратных метров со свободными планировками, а также офисные блоки — от 500 квадратных метров и более. Вышедший в 2009 году на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга бизнес-центр «Ростра» показал отличную динамику продаж офисных помещений. По состоянию на май 2010 года сдано более 80% офисных площадей, привлечены крупные арендаторы, занимающие площадь от 1000 до 2200 квадратных метров общая площадь бизнес-центра 12000 квадратных метров). Достичь такого успеха помогла правильная ценовая политика выработанная менеджментом бизнес-центра «Ростра», стремление менеджмента идти навстречу пожеланиям арендаторов, а также совместная с ведущими агентствами недвижимости работа по привлечению арендаторов.

Динамика показателей арендованных помещений позволяет руководству бизнес-центра с уверенностью смотреть в будущее.

 

Территория Недвижимости

Территория Недвижимости
Казалось бы – чего проще: купить рекламную газету, снять телефонную трубку и начать прозванивать приглянувшиеся варианты. Но это только на первый взгляд. Чтобы без приключений миновать первый этап любой сделки — сбор информации и изучение рынка, нужна определенная сноровка и специфические знания. А то можно потерять не только уйму времени, но и деньги. Минимум — тысячу долларов. Чтобы этого не произошло, позвольте дать несколько советов.
Большинство людей подбор варианта начинают с самостоятельного прозвона рекламных изданий. Правда, чаще всего он заканчивается тем, что человек понимает: что ему нужна консультация профессионала. Не забывайте, что на вторичном рынке «трудятся» так называемые информационные агентства. Они очень часто дают свои телефоны в рекламных объявлениях. Дурную славу информационщики уже снискали на рынке аренды, а теперь окучивают вторичный рынок. Схема работы у них, в принципе, не меняется. Перед тем, как показать конкретный вариант, они предлагают внести некую сумму денег за предоставленную информацию о продающейся квартире. Потом отправляют клиента самостоятельно смотреть этот вариант.
Что же такое «срочный выкуп»? Срочный выкуп – это простая и удобная форма быстрого и безопасного получения денежных средств, за проданную квартиру. Расчеты производится по договоренности. Мы можем рассчитаться с Вами путем закладки денег в банковскую ячейку. Также возможен расчет при подписании договора купли продажи у нотариуса. Только после того, как для себя определили все параметры будущей квартиры, стоит обзванивать и искать подходящие варианты.
Нередки случаи мошенничества. Особенно это актуально в последнее время, после того как лопнуло несколько финансовых пирамид.
Разговаривая с продавцами-альтернативщиками (теми, кто продавая жилье, покупает другое), надо понимать, насколько реальна альтернатива. Очень часто люди, продавая квартиру, хотят купить жилье поближе к родственникам на конкретной улице, в конкретном доме. Подбор подобных вариантов может надолго затянуть или даже сорвать сделку. Поэтому избежать проблем и недоразумений Вам поможет агентство недвижимости с хорошей репутацией. Агентство недвижимости Территория Недвижимости
давно работает на этом рынке и зарекомендовало себя исключительно с лучшей стороны. Обращайтесь в Территория Недвижимости
и Вы останетесь довольны! . По материалам Территория Недвижимости

Вторичное Жилье Петербурга В Мае Подешевело На 3,3 Процента

Вторичное жилье Петербурга в мае подешевело на 3,3 процента

За май средняя рублевая цена вторичного жилья в Санкт-Петербурге снизилась на 3,3 процента, на первичном рынке падение составило 2,8 процента. Об этом говорится в обзоре «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН).

Эксперты компании отмечают, что снижение цен на квартиры с начала года и до апреля включительно составляло в среднем 2,5 процента («вторичка») и 1,1 процента («первичка») ежемесячно.

По данным агентства, на конец мая средняя стоимость жилья на вторичном рынке Петербурга составила 88 тысяч рублей за квадратный метр, на первичном – 73 тысячи рублей за «квадрат».

АРИН прогнозирует, что летом продолжится небольшое снижение стоимости жилой недвижимости на уровне 1,5 – 2,5 процента ежемесячно. Осенью цены могут стабилизироваться.

В начале июня губернатор города Валентина Матвиенко сообщила, что из-за кризиса объемы строительства жилья в Петербурге в 2009 году значительно сократятся: будет введено в строй два миллиона квадратных метров жилья. В прошлом году в Петербурге построили 3,1 миллиона квадратных метров.

В апреле аналитики АРИН сообщали, что в Петербурге остановлены работы на 30 процентах стройплощадок, где возводились жилые дома.

По информации консалтинговой компании GVA Sawyer, на начало года в Санкт-Петербурге было заморожено строительство восьми миллионов квадратных метров жилья.

Финансовый кризис британских ипотечных кредиторов предпринимать неординарные меры для улучшения финансовых показателей. Многие крупные компании и банки предлагают заемщикам сократить сумму долга, чтобы они перекредитовались у конкурентов. Размер таких «компенсаций» достигает 25 тысяч фунтов стерлингов.

До 2025 года в столице планируется снести лишь 150-200 тысяч квадратных метров ветхого девятиэтажного жилья. Ранее сообщалось, что в Москве в настоящее время насчитывается около 2,2 тысячи девятиэтажных панельных домов, попадающих под определение «некомфортного жилья».

Купить Кафе

Купить кафе или снять кафе? Ответ однозначный: «да» и еще раз «да»! Если у Вас достаточно денег для покупки – покупайте, если только на аренду – арендуйте. В любом случае, если Вы уже читаете эту статью, значит, интересуетесь этим бизнесом, значит хотите управлять кафе, значит, жизнь привела Вас к этой мысли.

Что же, попробуем помочь Вам разобраться в том, как не наделать ошибок при покупке и при аренде кафе. Вся информация из нашей практики. Стоит только отметить, что данная статья посвящена именно кафе, не ресторанам, т.е., фактически, объекту малого бизнеса с капиталовложениями от 1 тыс. у.е. (аренда в месяц) до 200 тыс. у.е. (покупка).

На рынке действующего бизнеса Вы можете найти три разновидности для своих капиталовложений: аренда кафе, покупка кафе с помещением, покупка кафе, как объекта действующего бизнеса, в арендованном помещении.

Любой из этих трех вариантов – дело прибыльное по ряду причин. Несмотря на какие-либо экономические катаклизмы, люди всегда будут отмечать юбилеи, свадьбы, корпоративные праздники и, простите, справлять поминки. А, как известно, подавляющее число заведений основной заработок имеют именно на подобных мероприятиях, где присутствуют десятки людей, а не на единичных посетителях, которые выпивают три бокала пива и съедают упаковку фисташек. А уже суммы заработков зависят от месторасположения кафе, количества посадочных мест, цен, уровня обслуживания и концепции заведения.          

 Итак, Аренда кафе

Арендные ставки на квадратные метры в кафе по Киеву разнятся очень сильно. Связано это в первую очередь со скачком курса доллара. Некоторые владельцы помещений попросту не хотят или не могут снижать арендные ставки. Кому-то необходимо выплачивать в долларах кредит, кто-то просто чувствует, что арендаторы от него зависят достаточно сильно, чтобы не уйти из этого помещения. Достаточно сильно зависят, это значит при «входе» в помещение арендаторы вложили в ремонт крупную сумму денег, с которой не хочется прощаться, ремонт-то «унести» с собой нельзя, в отличии от посуды и столов.

Другая группа арендодателей, наоборот, столкнулись с тем, что арендаторы из кафе ушли во время кризиса. Теперь они не могут сдать помещение по старой цене, вынуждены ее опускать и опускать намного. Таким образом, получается серьезный дисбаланс в арендных ставках на кафе.

Вот пример. Мы стараемся содержать на нашем сайте максимальное количество предложений аренды кафе по Киеву. В частности сейчас Вы можете найти следующие предложения. Подол, рюмочная – 266 грн./кв.м (20000 грн. за 75 кв.м); Борщаговка, кафе – 125 грн./кв.м (25000 грн. за 200 кв.м); Борщаговка, кафе – 319 грн./кв.м (5000 у.е. за 130 кв.м); Троещина, придорожная шашлычная – 57 грн./кв.м (4000 грн. за 70 кв.м); Троещина, кафе – 118 грн./кв.м (19000 грн. за 160 кв.м). Как видите, разброс цен огромный, до кризиса такого не было.

Поэтому, конечно же, при выборе кафе в аренду, необходимо оценивать очень подробно, что входит в арендную плату: коммунальные платежи, ответственность за прилегающую территорию (уборка мусора, плата за рекламные вывески и т.п.). Важно четко оценить, какое имущество из того, что Вам показали во время просмотра, принадлежит арендодателю, а какое попросту еще не вывезено предыдущим арендатором. В нашей практике нередко случаются казусы, когда при просмотре клиенту все понравилось, дали задаток за кафе, договорились через неделю встретиться, когда выедут предыдущие арендаторы. Встретились – оказывается, не хватает фритюрницы, ж/к телевизора, набора посуды и ресторанной кофеварки. Просто хозяин забыл сказать, что это не его имущество, а предыдущего арендатора. Не много не мало, а затрат больше на 2-3 тысячи долларов для нового арендатора. Неприятно.

Четко разграничивайте ответственность за порчу имущества в арендованном кафе. Когда у Вас сгорит электроплита, принадлежащая хозяину, Вы должны четко понимать: он за ремонт платит или Вы.

У Вас должно быть обговорена с хозяином ответственность перед проверяющими органами. Ведь претензии могут быть и к Вам, как к предпринимателю, предположим от санэпидемстанции за грязный пол. А могут быть и у пожарников, скажем, к ширине дверей: она должна быть не менее 80 см. Ответственность, по логике, хозяина помещения, а вот штрафуют (а могут и запретить эксплуатацию кафе) арендаторов. А дверей, кстати, китайского производства с дверным проемом 75 см. в Украине полно. Пожарники их любят. J

Обязательно проговаривайте с будущим арендодателем возможные колебания курса доллара к гривне, в случае если он (арендодатель) сдает Вам кафе по ставке, привязанной к доллару. Ведь сняв кафе по 20 дол. за кв.м. вы рискуете через три месяца платить за этот квадратный метр на 3-4 гривны дороже, т.е. в кафе площадью 100 кв.м. это будет на 400 грн. дороже. Мы рекомендуем нашим клиентам договариваться следующим образом: если курс доллара «переваливает» за 9 грн., то арендная плата останавливается на полгода в гривневом эквиваленте именно 9 грн. за доллар.

Выглядеть это будет так. Предположим аренда кафе стоит 1000 дол. в месяц. Предположим, в декабре доллар стоит 10,4 грн. Это значит, что несмотря на такой курс арендодатель все равно получает до мая следующего года 9000 грн. или 865,4 дол. (это количество долларов, которые можно купить за 9000 грн. по 10,4).                                      

 

Стоит отметить, что это важные моменты, на которые необходимо обращать внимание при намерении арендовать кафе, но не стоит зацикливаться и пытаться сделать из сделки аренды какую-то образцово-показательную. Если это кафе хорошее по всем показателям, хозяин порядочный человек, то будьте уверены – кроме Вас его хотят снять еще человек десять, как минимум. И многие из них могут оказаться намного сговорчивее Вас.

 Покупка кафе

Часть вопросов, которые необходимо обсудить с продавцом кафе, аналогичная описанным выше. Т.е. все, что вы увидите глазами во время просмотра, должно стать Вашим, а не куда-то пропасть.

Другой важный (самый важный) вопрос, это вопрос цены. Цены, конечно же очень сильно колеблются. Если Вы хотите купить кафе, не забывайте, что покупаете Вы не помещение, а именно кафе. Почему, мы акцентируем на этом внимание? Потому что к рыночной стоимости помещения, в котором оно находится, необходимо прибавить а) стоимость ремонта; б) стоимость раскрутки бизнеса. И это не пустые слова. Одна вентиляция, сделанная по последнему слову техники, даже в небольшом кафе может стоить 20-50 тыс. дол.

Если стоимость ремонта более-менее несложно подсчитать, то со стоимостью раскрутки все сложнее. Читайте далее:

 Покупка кафе в арендном помещении              

Это самые сложные сделки для понимания как продавцов, так покупателей и посредников. Очень многие люди даже на 19-м году капиталистического развития Украины не могут попросту понять, как можно купить кафе в арендованном помещении. Это не шутка. Действительно, звонят, спрашивают: «Продаете кафе?». Отвечаем, что, да, продаем кафе за 30 тыс.дол., площадь кафе 100 кв.м. в Киеве! Радуются, думают, что речь идет о продаже кафе с помещением и злятся, и обижаются, когда три-четыре минуты пытаешься объяснить, что это кафе в арендованном помещении. После покупки придется еще арендную ставку платить. Таких цен на недвижимость в Киеве нет. Речь идет о покупке объекта действующего бизнеса, где покупатель платит за оборудование, обученный персонал, раскрутку места, постоянных клиентов, иногда за лицензии и разрешения проверяющих органов (если покупается юрлицо). Не понимают многие люди этого и все тут.

Что самое досадное, даже большинство риелторов не понимают как же это можно продавать кафе в арендованном помещении. Продать такой объект могут только специалисты, которые такие сделки обучены проводить.

Самое сложное, в этом виде бизнеса, это оценить добавочную стоимость к себестоимости оборудования, т.е. того, что можно «пощупать руками». Мы уже неоднократно писали, что продавцы бизнеса, как правило, очень сильно завышают цену на свои объекты, вкладывая в стоимость все, что только можно, даже оценивая свой уникальный интеллект. К сожалению, рынок жесток, и оценка на самом деле очень проста: купили бизнес по этой цене, значит это его цена, не купили – нужно снижать до тех пор, пока не купят. Даже если в конце-концов цена бизнеса в целом будет дешевле совокупной стоимости отдельно взятых станков, приспособлений, оборудования и т.д. Так тоже нередко бывает.

    Какую-то математическую модель к оценке бизнеса подвести достаточно сложно. Можно лишь пытаться привязывать к каким-либо экономическим постулатам. Ну вот, например, в развитых странах нормальный период окупаемости капиталовложений при среднем риске считается 5-6 лет. Если речь идет о вкладе в недвижимость, то и все 10. На территории СНГ таких сроков пока не признают, рынки до сих пор становятся, поэтому больше 4 лет окупаемости для большинства бизнесменов на сегодняшний день в Украине, это какая-то глупость. Год-два – вот это то, что надо. Поэтому мы в своей работе при оценке бизнеса для клиентов стараемся привязываться к более-менее приемлемому сроку в два, максимум три, года. Что это значит? То кафе, о котором мы писали выше (30 тыс. у.е.,  100 кв.м.) должно окупиться примерно за три года. 30000 у.е./36месяцев = 833 дол. (7000 грн.) – это должна быть его чистая прибыль. Нормальная чистая прибыль кафе, которое продают. Если кафе приносит прибыль более 833 дол., значит можно цену и поднять, если меньше, значит 30 тыс. у.е. для него это дорого. Но в принципе приемлемая цена.                 

Вот несколько примеров стоимости кафе в арендных помещениях из нашей базы. Академгородок, 9 тыс. дол., 90 кв.м.; Петровка, 20 тыс. дол., 56 кв.м.; Центр Киева, кафе-бильярдная, 31 тыс.дол., 96 кв.м.; Шулявка, 27 тыс.дол., 70 кв.м.

При покупке кафе в арендном помещении есть одно большое преимущество. Если Вы покупаете юридическое лицо, то экономите минимум месяц времени на оформление всех разрешительных документов. Месяц – это в том случае, если Вы уже знаете как, где и почём оформляются разрешения в санэпидемстанции, управлении пожарной безопасности, лицензия на розницу на лви и табачные изделия. Если вы первый раз сталкиваетесь с этим бизнесом, то на оформление всей документации у Вас уйдет два-три месяца.        

 А вообще, для начинающих специалистов в общепите мы всегда рекомендуем начать с франчайзинговых систем, типа «Форнетти» или «Гарача штучка». Полгодика поработать, набраться опыта, а потом уже начинать что-либо свое.

   

investmoney.ua.   27.08.09

Аренда Недвижимости — Дело Рисковое

Съем квартиры — начинание часто волнительное. Никто не знает стопроцентный метод быстро снять нужную квартиру или комнату, как минимум не выглядящий как заваленный хламом вонючий угол в доме, полном алкоголиков и шпаны. Обычно это зависит в основном от везения: случается, что в первом попавшемся же объявлении по телефону предложат подходящий вариант, в который можно влюбиться с первого взгляда, а бывает, что будет нужно перелопатить все объявления, обыскать целый интернет и обзвонить немалую долю риэлторских агентств, но тщетно.

Можно надеяться на удачу, но это не совсем правильный подход к делу: все-таки ветреная удача имеет свойство изменять даже везунчикам. Можно, например, бросать жребий и опять-таки надеяться на удачу — столь же глупый метод, как и предыдущий. Потому  аренда квартиры — дело, к которому нужно подойти действительно с умом.

Чтобы арендовать квартиру, нужно для начала четко сформулировать свои пожелания. Бессмысленно смотреть объявления с однокомнатными квартирами, если вы точно определили для себя снять двухкомнатную квартиру в минске. Не нужно связываться с посредниками, которые требуют деньги просто за сам факт поиска, хотя бы потому что вы уже определили для себя, что нужно платить только после достижения цели. Бессмысленно слушать советы людей, которые могут предложить арендовать квартиру в неблизком районе: к чему вам аренда квартиры в том месте, где одинаково неблизко до работы, учебы или семьи?

Исключительно с четкими требованиями можно двигаться на тропу поиска. Но даже их нельзя считать панацеей, так как путей обмануть желающего  снять или арендовать квартиру немало. Практически неважно, ищете вы аренду маленькой квартиры или большого коттеджа: риски почти всегда равны. А потому будет важно запастись терпением и не вестись на первое встречное предложение: велики шансы, что вы сможете найти лучший вариант за короткое время. А если и не успеете — сможете вернуться назад, к первоначальному варианту. С определением подходящей квартиры торопиться не нужно: вы и сами понимаете, ведь вам жить в этих стенах.

Кто Такие Черные Маклеры?

Распространенные способы обмана черными маклерами и как их избежать. Причины активной деятельности черных маклеров. 

Согласно статистике, более 95% тяжких преступлений на рынке недвижимости совершается черными маклерами. Экономический кризис очень хорошо поспособствовал увеличению их числа, потому как агентства недвижимости разоряются и сокращают штат своих сотрудников, а народ пытается сэкономить на услугах квалифицированных специалистов.

Маклер, в переводе с английского, означает брокер, то есть посредник. Если на западе это частное лицо, предоставляющее вполне легальные услуги, то в Украине понятие «маклер» часто ассоциируется с криминалом и наводит страх. И действительно, опасаться есть чего: спекулируя низкими ценами на услуги, юридической неграмотностью и доверием граждан, они совершают всевозможные махинации с недвижимостью. Для черных маклеров нет моральных принципов, а цену человеческой жизни они измеряют квадратными метрами и денежными знаками.

Черные маклеры не брезгуют мелкими сделками аренды жилплощади. Арендодатели, в обход уплаты налогов, обращаются к частным агентам, поэтому в лучшем случае зачастую остаются без клиентов и денег. А можно и вовсе таким образом потерять жилье. Черные маклеры под видом жильцов заселяются в квартиру, делают липовую доверенность на сделку купли – продажи и продают объект недвижимости. Причем продать один и тот же объект могут несколько раз.

Наиболее распространены схемы мошенничества с получением т.н. задатка. Здесь смысл заключается в том, что в расписке часто не указывается, за что конкретно получен задаток, а указывается лишь сумма. Поэтому, если даже дело дойдет до суда, данную сумму можно определить как «пожертвование». Чаще всего, черные маклеры берут задаток и исчезают навсегда.

Отнеситесь с настороженностью, если квартира продается по заниженной цене. Вероятней всего, она имеет обременения, поэтому сделка может быть оспорена в суде. Черные маклеры получают свой процент и также исчезают, а претензии по качеству услуг потом будет предъявить просто некому.

Многие думают, что к черным маклерам обращаться выгоднее, нежели в агентство. На самом деле это не так. Даже если частный риэлтор берет низкий процент, все равно он выиграет на скрытой комиссии, продав квартиру дороже заявленной стоимости.

Часто имея представительский вид и навыки внушения, такие деятели легко могут уговорить сознательных граждан написать доверенность на сделки с квартирой. Люди соглашаются, квартира продается, только маклеры опять же исчезают с деньгами.

Но, не всегда черные маклеры действуют так гуманно, как описано выше. Имея связи в паспортном столе, в криминальных и правоохранительных структурах, злоумышленники могут просто заставить вас продать квартиру под воздействием угроз и физического давления. В группу риска попадают одинокие, пожилые люди, а также наркоманы и алкоголики. Черные маклеры могут предложить выгодный вариант обмена жилплощади, а в итоге предоставят дом в какой-нибудь заброшенной деревеньке, получив выручку с продажи городской квартиры. А могут и просто убить.

Хорошей наживкой для черных маклеров являются воспитанники детских домов. Еще не имея ордер на квартиру, за потенциальными собственниками жилья уже идет активная охота. В данном случае маклеры, пользуясь неопытностью и беззащитностью молодых людей, предлагают выгодный обмен жилплощади, а в случае отказа уже не предлагают, а заставляют.

Описанные способы – это далеко не все, что есть в арсенале у черных маклеров. Они запросто могут ободрать вас как липку, будь вы хоть трижды уверены в своей правоте и защите закона. Поэтому, главное, что нужно помнить – никогда не имейте дело с частными лицами в сделках купли – продажи недвижимости. Обращайтесь в крупные агентства , которые предоставят вам гарантии и юридическую защиту. Не будьте скупыми, чтобы не платить дважды и не заводите случайных знакомств. Ведь, кто знает, возможно, тот интересный человек на солидной машине, который случайно подвез Вас и завел милую беседу – это тот злодей, тот представитель злокачественного сегмента под названием «черные маклеры», имеющий виды на Вашу жилплощадь.

Проблема черных маклеров – это проблема государства и общества. Низкий уровень жизни людей, отсутствие лицензирования сделок с недвижимостью, жадность агентств, пробелы в законодательстве и высокий уровень коррупции в Украине – вот главные причины существования черных маклеров. И покуда эти проблемы не будут устранены, черные маклеры и дальше будут активно продолжать свою преступную деятельность.

Ялта — Город Мечта

Ялта — уникальный и неповторимый город на Черном море. Ежегодно на отдых в Ялту приезжает несколько миллионов человек. Лучший способ собраться в поездку — позвонить нам и получить самые последние сведения из первых рук.
Ялта ждет именно Вас!!!
Ялта — это многоголосая, многоликая, многоязыкая, пестрая и шумная набережная. Это великолепные дворцы, парки, памятники архитектуры и музеи. Ялта представляет собой уникальный, прекраснейший уголок, заповедную часть природы, с теплым морем, живописными горами, водопадами. Недаром Ялта была местом отдыха царской семьи, местом встреч передовой русской интеллигенции: писателей, художников, актеров.
Сейчас, на наших глазах, на Южном берегу Крыма создается новый, народный курорт, способный принять и обслужить миллионы отдыхающих и гостей. Среди зелени молодых парков поднялись современные здания новых здравниц ,пансионатов, отелей ,вилл и частных апартаментов. Кто бы и откуда ни приезжал в Ялту, навсегда остается в сердце красота великолепной природы и щедрая доброта душевного гостеприимства. Приняв решение о поездке, Вы можете быть уверены, что проведете незабываемое время на отдыхе в Ялте!

Мы поможем Вам организовать отдых. Лучшие специалисты подберут наиболее подходящий вариант лично для Вас, исходя из всех требований и пожеланий.

В нашей базе более 1000 вариантов от эконом-класа до VIP уровня, с постоянным обновлением.

Сфера деятельности компании включает также осуществление таких операций с недвижимостью, как купля-продажа вторичного жилья, продажа новостроек, элитной, загородной недвижимости – продажа домов, продажа земельных участков, юридическое сопровождение сделок.

Мы настроены на долгосрочное сотрудничество с нашими клиентами, поэтому для нас очень важно качество нашей работы и учет всех пожеланий клиента. Мы ценим профессионализм ,стабильность, доброжелательность, гибкость, доступность услуг и максимум надежности. Мы будем рады Вам помочь и приложим все усилия, чтобы Вы остались довольны нашей работой.

Реклама